פרשנות: מכרז דרום הקריה - בלגן לא מאורגן

הצצה על מה שמתרחש בימים אלה סביב מכרז דרום הקריה מספקת את התשובה הטובה ביותר לשאלה מדוע מרבית קבוצות הרכישה מעדיפות להתרחק מעסקאות עם המדינה, ומעדיפות לרכוש רק קרקעות הנמצאות בידי בעלים פרטיים.

במכרז דרום הקריה הצליחו מינהל מקרקעי ישראל וגופי התכנון להפוך עסקה לרכישת קרקע שנועדה להקמת מתחם מגורים, מסחר ומשרדים למבוך הנדסי ומסחרי שאפילו מומחים בולטים בענף הבנייה בישראל מתקשים לצלוח. רק מי שהתנסה בהקמת פרויקטים ענקיים מבין עד כמה קשה באמת לתמחר דירה בודדת בתוך פרויקט שעליו מועמסות הוצאות רבות ומטלות אין־ספור. בין המטלות שיועמסו על הזוכים במכרז אפשר למצוא שימור בניינים עתיקים, הקמת קניון, מכירת משרדים וחניונים, ועוד ועוד.

באופן כללי, כל מי שמפרסם מכרז למכירת קרקע ורוצה להבטיח את התשלום הכספי עבורה, יעדיף קבוצת רכישה חזקה על פני רוב היזמים. זאת מאחר שקבוצת רכישה מביאה לשולחן המשא ומתן כסף זמין מיידית, שמגיע מנוטלי משכנתאות. גם הפריחה היחסית של שוק הדיור הישראלי בתקופה האחרונה לא הביאה עדיין לשינוי מהותי ברמת הנכונות של הבנקים לתת הלוואות לקבלנים ויזמים שמבקשים להקים פרויקטים נדל"ניים בכלל - ופרויקטים מסובכים כאלה בפרט. בסופו של יום, הדרך המהירה ביותר להיפגש עם הכסף, ואת זה יודעים גם אנשי מינהל מקרקעי ישראל, היא למכור לפחות חלק מהפרויקט הזה לקבוצת רכישה אחת או יותר. עם זאת, זה לא מוריד מהדרישות שלהם, שמרביתם מחוץ לתחום הפעולה של קבוצות הרכישה.

התסריט האבסורדי הזה עלול לחזור שוב ושוב בחודשים ובשנים הקרובות, על רקע הפריחה של ענף קבוצות הרכישה. אם גופי התכנון במדינת ישראל רוצים למשוך קבוצות כאלו למכרזים שלהם גם בעתיד, מוטב לראשיהם לנסח מכרזים פשוטים יותר, שיתאימו גם לענף זה. ייתכן שזה יקרה אם אכן תוקם סדרה של גופים חדשים שיחליפו את המינהל במסגרת הרפורמה.