צילום: אוראל כהן
שוק המשקיעים הקטנים מתפתח: מה כדאי לעשות עם 2 מיליון שקל
דירה או קרקע, השתתפות בקבוצה של רוכשי פרויקטים מלאים או השקעה ישירה בפעילות של קבלנים, רכישת נכסים בפריפריה הרחוקה או בפרויקטי נדל"ן אקולוגיים? בעקבות הפריחה המחודשת של שוק הנדל"ן פנה "כלכליסט" למומחים מכל קשת הפעילות בענף הנדל"ן, שמספקים הצעות להשקעה
המשבר העולמי בשוקי ההון והעובדה שמשקיעים רבים חוששים לחזור אל הבורסה הפכה את הנדל"ן לאפיק ההשקעה החם בישראל. נתונים שהזרימו מתווכים, יזמים וקבלנים בחודשים האחרונים ונאספו במערכת "כלכליסט" חשפו זינוק שנע בין 10% ל־30% בהיקף הרכישות של נכסים להשקעה באזור המרכז, ועלייה דרמטית יותר באזורים מסוימים בפריפריה.
אותם פעילים בשוק מדווחים גם על שוני מהותי באופי האוכלוסייה, ובעיקר על הצטרפותם של משקיעים פרטיים קטנים ובינוניים לשוק, שמשכו כספים מאפיקי חיסכון קודמים ובחרו להשקיע בנדל"ן. לנגד עינינו מתפתח פה שוק של משקיעים המבקשים לרכוש נכסים בהיקף של 2–1.5 מיליון שקל, שייהפך למשמעותי יותר בענף הנדל"ן הישראלי בשנים הקרובות. על רקע זה ביקשנו ממומחי נדל"ן שונים לספר לנו היכן ולמה היו בוחרים להשקיע בנדל"ן, אם היו בידם 2 מיליון שקל מיותרים.
עורכת הדין: משלימה הון לקבלן
עו"ד רנה שבולת, ראש משרד ר. שבולת ושות' המתמחה בנדל"ן ובליטיגציה מסחרית, טוענת כי את סכום הכסף המדובר היתה משקיעה בהשלמת הון עצמי לקבלן. "אני הייתי משקיעה בהשלמת הון עצמי לפרויקט בנייה של דירות עממיות באזור המרכז המורחב, אך מחוץ לתל אביב", אומרת שיבולת. "זה יכול להיות בפרויקט ל־50 דירות בנתניה, אשדוד, כפר סבא, מודיעין או אפילו בית שמש, לשיווק במגזר החרדי. המשותף למקומות אלו הוא שכולם נמצאים באזורי ביקוש יציבים, מחירי הדירות שם שווים לכל נפש, ולא צפויה תנודתיות במחיריהן כלפי מטה".
איך לבצע השקעה כזו? "בוחרים יזם או קבלן בעל שם טוב, בודקים את ההיתכנות הכלכלית של הפרויקט שלו, דואגים להסכם שמבטיח את זכויות המשקיע מבחינת ביטחונות ותמורה, ומזרימים את סכום ההשקעה לחשבון היזם אצל הבנק המלווה את הפרויקט. התשואה המקובלת היום בהשקעות מסוג כזה היא כ־15% לשנה, ומשך זמן ההשקעה הוא כשלוש שנים".
רואה החשבון: גר בפלורנטין
גילי ברזלי, מנכ"ל משרד רו"ח ברזלי ומנהל תחום הנדל"ן במשרד, מציג שתי אפשרויות להשקעת הסכום - האחת בקרקע והשנייה בדירה. "אפשרות ראשונה היא רכישת מגרש חקלאי בשולי הערים בשרון. הסיבה לכך היא שהשוק מתמחר את המגרשים הללו בהתייחסות לסיכון שבאי־הפיכתם למגרשים לבנייה, אולם אין מנוס מהפיכת הקרקעות החקלאיות שבשולי הערים למגורים. במקרה כזה, התשואה על ההשקעה תהיה עצומה.
"אפשרות שנייה להשקעה היא בדרום תל אביב - מפלורנטין ודרומה. פערי המחירים בין לב תל אביב וצפונה ובין דרום העיר עצומים ויגרמו לבסוף לנדידה של האוכלוסייה מלב העיר דרומה. הנדידה הזו תגרום להצטמצמות הפערים במחיר בין חלקי העיר השונים".
המשווק: 4 חדרים בפריפריה
משה פלדמן, מנכ"ל פלדמן שיווק ואתר גרופי, המגבש קבוצות רוכשים לפרויקטים ברחבי הארץ, אומר כי ישקיע את הסכום ברכישת דירות 3
ו־4 חדרים בסכום של עד מיליון שקל לדירה בערי הפריפריה. "אני הייתי בוחר במקומות כגון יבנה, חדרה, גדרה, אשקלון והקריות בצפון. עליות המחירים בפריפריה עקפו את עליות המחירים במרכז. לכן נראה כי התשואה על ההשקעה בפריפריה תעקוף את התשואה במרכזי הערים".
הקבלן: פרויקטים אקולוגיים
רפאל אלאלוף, הבעלים והמנכ"ל של החברה הקבלנית קבוצת הלה, אומר כי אם יקבל 2 מיליון שקל, הוא ישקיע אותם דווקא בפרויקטים אקולוגיים. "לפני 20 שנה ענף ההייטק היה העתיד המבטיח, והיום מבינים שצורת החיים הירוקה היא העתיד של האנושות כולה. בישראל, למשל, אפשר להשקיע בנורית, היישוב האקולוגי הראשון מסוגו שעומד לקום למרגלות הר הגלבוע, או בפרויקטים לבניית מבנים אקולוגיים. הייתי משקיע במערכות פוטו־וולטאיות לייצור חשמל על גבי גגות של מבנים, ובעצם מכירת החשמל אקבל תשואה שנתית של 8%–9%. בחצי השני של הכסף ארכוש בית ביישוב נורית לצורכי נופש והשכרה, מה שיניב לי תשואה שנתית של כ־7%".
השמאית: רוכשת קרקע חקלאית
ההשקעה המיטבית של סכום הכסף המדובר תהיה ברכישת קרקע, כך סבורה שמאית המקרקעין, המשפטנית והאגרונומית נחמה בוגין. "כדאי להשקיע את הכסף ברכישת כעשרה דונמים של קרקע חקלאית באזור השרון. קרקע כזו תניב בעוד כעשור תשואה יפה מאד. בעיקר מומלץ להשקיע בקרקעות חקלאיות באזור השרון והמרכז, הסמוכות לאזורי מגורים.
"אחרי כמה שנים של קיפאון עמוק בהפשרת קרקעות חקלאיות, בין היתר בגלל בג"ץ הקשת המזרחית שיצר מחסור אדיר בקרקע זמינה המורגש יותר משנה לשנה, מתרבים לאחרונה הקולות הקוראים לממשלה ולרשויות להאיץ הפשרתן של קרקעות אלה, שהן מאגר עתודות בנייה בלתי מנוצל. ההבנה בקרב מקבלי ההחלטות, לצד ההפסקה בהתחלות בנייה חדשות שבאה עם המשבר הכלכלי העולמי, יניעו קדימה את הפשרת הקרקעות".
מנכ"ל חברת הייעוץ: ממנף לרכישה בחו"ל
מוטי ויזל, הבעלים והמנכ"ל של החברה הבינלאומית למחקר וייעוץ אסטרטגי Vcell, מספק שתי אלטרנטיבות להשקעת הסכום. "מאחר שסכום של 2 מיליון שקל ניתן למינוף בלפחות ממחציתו, אם לא יותר, אוכל להשקיע כ־4 מיליון שקל לפחות", מפרט ויזל. "אוכל לרכוש עשר דירות במחיר של כ־70 אלף יורו במרכז בוקרשט ובפרויקטים בשלבי בנייה. בשנה האחרונה המחיר ירד בעשרות אחוזים, רמת מחירי השכירות יציבה, והנכס יניב תשואה של יותר מ־10% (700–650 יורו לחודש בבניין חדש), עם פוטנציאל רווח הון של לפחות 40% עד 50% בתוך שלוש שנים". עוד אפשרות שמזכיר ויזל היא השקעה ברכישת דירות מכונס נכסים או מבנקים בארה"ב: "אפשר לרכוש נכסים באזור מיאמי, שם ירדו מחירי הנכסים ביותר מ־50%. רמת השכירויות סבירה ויש פוטנציאל רווח של עשרות אחוזים בשנים הקרובות. מיאמי תישאר מיאמי ותמיד תישאר אטרקטיבית".
האדריכל: הדבר הבא - רמלה
העיר רמלה עומדת במרכז המלצתו של האדריכל גיל שנהב ממשרד כנען שנהב אדריכלים, שבחר להמליץ על מה שלדעתו הוא הדבר הבא בשוק הנדל"ן. "כשמדובר בנכס להשקעה, יש חשיבות לבחירת מיקום ואופי הנכס כך שיבטיחו עלייה בערכו וכן תשואה גבוהה ויציבה.
רמלה עתידה לעבור את התהליך שעברה לאחרונה בת ים ושהרצליה עברה לפני כארבע שנים. מדובר בשילוב בין עיר הממוקמת בקרבת ערים מבוקשות שהמחירים בהן התייקרו בשיעור ניכר, עם ראש עירייה מלא אמביציה המקדם תוכניות פיתוח וחידוש תשתיות".
לדברי שנהב, בתקציב של 2 מיליון שקל אפשר לרכוש ברמלה שתי דירות בנות 4 או 5 חדרים. "דירות רגילות מבוקשות יותר כשמדובר בהשכרה, ולכן התשואה בטוחה".
יזמית הנדל"ן: מתקרבת להייטק
הבעלים של קבוצת נוה שוסטר, יזמית הנדל"ן דליה שוסטר, בחרה להמליץ על רכישת נכס מגורים הנמצא בקרבת פארק הייטק או מדע, מכללות או אוניברסיטאות. "הקמת פארק מדע וטכנולוגיה בישראל, דוגמת פארק ת.מ.ר ליד רחובות ונס ציונה, גרמה לכך שרבים מעובדי חברות הביוטכנולוגיה וההייטק באזור היו מעוניינים להתגורר בקרבה למקום עבודתם", היא אומרת.
"עבור רבים אופי ואיכות השכונה הם שיקולים משמעותיים במעבר למגורים בסמיכות למקום העבודה". לדוגמה, עם הקמת מפעל אינטל בקריית גת נבנו דירות גדולות במחשבה שהעובדים מאזורים אחרים בארץ יעתיקו את מגוריהם לעיר. בעיר נבנו בניינים ברמה ובסטנדרט גבוהים, אך רבים מעובדי אינטל העדיפו להתקרב ולגור באזורים אחרים הקרובים לקריית גת, כגון מושבים בסביבה, גדרה, גן יבנה ומושבי עשרת. "הסיבה לכך היא שפארקים אלה ממוקמים במעגל שבשולי העיר, ובנסיעה אליהם עלול העובד לבזבז כל בוקר וערב זמן יקר על הכבישים".
מנכ"ל חברת היזמות: קרקע באזור השרון
איתי גינדי, מנכ"ל קבוצת חן ואיתי גינדי, בחר להמליץ על השקעה בקרקע בשלבי הפשרה מתקדמים באזור השרון, אך מדגיש כי במקרה שכזה יש להקפיד על שימוש בליווי צמוד של שמאי ועורך דין שמתמחים בתחום. "השקעה זו עשויה להניב תשואה גבוהה לאחר כמה שנים של המתנה", אומר גינדי. "להשקעה סולידית יותר הייתי ממליץ להשקיע את הכסף ברכישת דירות 2.5–3 חדרים בפרויקטים בבנייה במרכזי הערים מסביב לתל אביב, דוגמת ראשון לציון, רחובות, פתח תקווה, הוד השרון ועוד". גינדי מעריך כי דירות אלו יציגו תשואה גבוהה בשל מחירן הנוח, כמיליון שקל, והמחיר שבהן יתומחרו עם השלמת הפרויקט. "יתר על כן, דירות אלה אף יניבו שכירות גבוהה יחסית לאזור, משום שמדובר בדירות חדשות".
יועץ הנדל"ן: הולך על יפו
בני קרת, מנכ"ל אזימוט ויועץ לאסטרטגיה ושיווק ליזמי נדל"ן, מציין כי המקומות להשקיע בהם סכומים כאלה כיום הם מתחם שוק הפשפשים ביפו, שדרות ירושלים בעיר ויפו העתיקה. "ההשקעה המסיבית של עיריית תל אביב־יפו בתשתיות, לצד שדרוג הנמל והפיכתו למרכז תרבות ואמנות, ופיתוח הטיילת המשתרעת עד בת ים, הם גורמים המסמלים את עלייתו וצמיחתו של האזור כאזור ביקוש. הכיוון הוא רכישת נכס שיפנה לשוכרי דירות המבקשים להישאר קרובים לתל אביב או נמשכים לאזור מתוך אהבת האותנטיות שלו".
קרת מעריך כי היה בוחר דווקא בנכס להשקעה תיירותית. "הוועדה המקומית לתכנון ובנייה של תל אביב אישרה לאחרונה הקמת מלון בוטיק במבנה משטרת יפו, ובמקביל מסתיימת בנייתם של עוד שני מלונות בוטיק באזור. מגמה זו תמשוך לאזור תיירים רבים, שחלקם יהיו מעוניינים לשכור דירה מרוהטת במקום חדר במלון. סכום זה יספיק לרכישת שתי יחידות מגורים, ואפילו לשיפוצן לרמת תכנון עכשווית".
החוקרת: רוכשת דירה ליד המרכז
ד"ר רינה דגני, מנכ"לית קבוצת גיאוקרטוגרפיה, המתמחה במחקרי היתכנות כלכלית, היתה משקיעה את סכום הכסף ביישוב הנמצא בסמוך למרכז ונמצא במגמת עלייה. "הייתי רוכשת דירה באחד מהמקומות הבאים: צור יצחק, באר יעקב, כפר יונה או יקנעם. צור יצחק היא אלטרנטיבה לצור נתן ולכפר סבא מבחינת המחיר. באר יעקב נמצאת במיקום טוב, וגם שם יש סיכוי לעליית מחירים. בכפר יונה יש בנייה של צמודי קרקע, ואפשר למצוא שם שילוב בין מגורים כפריים לקרבה לעיר. יקנעם נמצאת היום בתנופת פיתוח הנמשכת כבר כמה שנים, גם במגורים וגם במסחר. כביש 6 שנפתח בסמוך הופך את המקום לנגיש יותר".
דגני מוצאת לנכון להמליץ גם על מקום מעבר לים: "אפשרות נוספת להשקעת הסכום היא ברכישת דירה בניו יורק. המחירים שם ירדו במשבר, ואפשר היום להשיג מחיר הנמוך בכ־20% ממה שהיה בעבר. אם רוכשים דירה במקום כזה, ערכה בטוח יעלה".
58 תגובות לכתיבת תגובה