אופטימיות נדל"ניסטית בלונדון: "בקרוב יהיה פה שמח"

"אנחנו חיים בתקופה סוערת ומעניינת בשוק שלנו. מי שעיניו בראשו מבין שאנחנו כבר עכשיו בתוך חלון ההזדמנויות מהגדולים שהיו פה בשוק המניב בלונדון" - כך פותח ריצ'רד קירבי, מנהל קרנות ההשקעה של קבוצת הנדל"ן אף אנד סי ריט (F&C REIT) את הראיון עמו. ברקע: אמירות הנשמעות בתקשורת הבריטית כי ענף הנדל"ן המניב בלונדון מראה סימני התאוששות לאחר כמעט שנתיים של צניחה בכל הפרמטרים שלו.

הפגישה מתקיימת במשרדיה ספוני העץ של הקבוצה הנמצאת בשליטתו של ענק הנדל"ן המניב היהודי־בריטי, ליאו נואי. ממש באותו יום העיתונות הכלכלית המקומית ספק חוגגת ספק מבכה רגע שבו התרחשו שני אירועים היסטוריים בענף הנדל"ן הלונדוני: כניסתם הראשונה של משקיעים סינים לזירת הנדל"ן המניב של הבירה הבריטית ומכירתו של פרויקט רובע קנרי־וורף לזרים. מדובר באחד הפרויקטים שנהפכו לסמלי נדל"ן של לונדון. על פי הדיווחים, קבוצת משקיעים סינית חברה לקבוצה של קרנות נדל"ן מנסיכות קטאר לרכישת המתחם באזור הסיטי (אזור הבנקאות והפיננסים) של לונדון בעסקת המרת מניות וכיסוי חובות בהיקף המתקרב למיליארד ליש"ט.

כשאני שואל אותו על הסיפור, נע קירבי בעצבנות בכיסאו. אף שקירבי איש גדל מידות, הרי שבניגוד לגודלו ותפקידו התובעני הוא נוהג בעדינות ובשקט מופתי כיאה למעמדו. בהתייחסו לקבוצת המשקיעים הסינית הוא מעדיף לומר שזרים המשקיעים בלונדון עכשיו "הם בשורה טובה". הוא שומר על האנדרסטייטמנט הבריטי בקפידה, ומוותר על ה"תענוג" להגיב לעובדה שרוב העם הבריטי מאוכזב מאוד מהעסקה שהעבירה עוד נכס מקומי כל כך לידיים זרות.

"לתכנן לפחות שנתיים קדימה"

לבקשתו, אנחנו חוזרים לעסוק בניתוח השוק המניב הלונדוני ובזה הבריטי. "אנחנו חברה שנסחרת במדד הפוטסי 250. גוף כמונו צריך לנהל את התיק שלו במבט ארוך קדימה", הוא מסביר. "אני מתכוון לפחות שנתיים קדימה. כל מבט ארוך כזה מספק תובנה ברורה אחת -השוק הגיע כבר לנקודת אל־חזור. בתקופה הקרובה ייווצרו פה הזדמנויות מעניינות מאוד בתחום הנדל"ן המסחרי. שוק המשרדים יזוז לאט יותר, אבל גם בו כבר יש מציאות שאפשר לאתר".

דווקא בשנה מהגרועות במאה השנים האחרונות לכלכלה העולמית בכלל ולענף הנדל"ן הבריטי בפרט, הצליחה הקבוצה של נואי, ובמיוחד ענף הריט שלה, לייצר כמה מהעסקאות המוצלחות ביותר שלה אי פעם. השיא שלה היה בעסקה שבה רכשו הקרנות של אף אנד סי ריט את תיק הנכסים המניבים של ענקית הריט הבריטית דוני דיי, שקרסה השנה בבריטניה. העסקה הצמידה לתיק הנכסים של הריט הזו שווי של 650 מיליון ליש"ט. מדובר בעסקה הגדולה ביותר בשוק הנדל"ן המניב הבריטי השנה. מעבר לעובדה שהיא בכלל הושלמה השנה, בלטה בעניינה העובדה שנואי, קירבי וחברות הניהול שעובדות איתם הצליחו לגייס סכום עתק של 550 מיליון ליש"ט מבנק נוריג' יוניון לטובת הרכישה.

כשאתה מדבר על מציאות, למה אתה מתכוון?

"במרכז לונדון בעיקר, אבל גם בסיטי יש מעט נכסי משרדים והרבה יותר נכסים מסחריים שבהם חוזי השכרה לטווחים ארוכים של חמש שנים ועשר שנים. יש שם שוכרים טובים ובעלים שנמצאים במצב שהשקעות אחרות שלהם פגעו בפורטפוליו שלהם. אלה נכסים שאני מחפש. אני מניח שגם שחקנים אחרים מסוגי עושים זאת. אנחנו כבר מרגישים עלייה יפה מאוד ברמת הביקושים לנכסים כאלה".

מעבר לסטנדרט של חיפוש מיקום טוב ושוכרים מוצלחים, יש עכשיו נתון ספציפי שיכול להצביע על כדאיות השקעה בנכס מסוים?

"האמת היא שלא ממש. הכי מתאים עכשיו לחזור למקורות, לבסיס של הכלכלה הישנה גם בנדל"ן. אם אתה רוצה נקודות ציון מעניינות הרי שמשקיע צריך לחשוב כשהוא בודק נכס 'האם זה נכס שהייתי מסוגל לקנות לפני שנתיים או אפילו שנה וחצי?' אם התשובה שלילית, אז כדאי להאיץ את הבדיקות ולהשקיע בבחינה לעומק של הנכס".

"להיזהר ממעסיקים המוניים"

בוא נדבר על המספרים. כיצד ייראו נתוני סיכום הרבעון השני של השנה בשוק המניב הלונדוני? "ממוצע התשואות על נכסים טובים בשוק הלונדוני ינוע סביב תשואה שלילית של 2.7%. זה שיפור קל לעמות הרבעון המקביל ב־2008. עיקר השיפור הוא בנכסים חזקים. למעשה, כל השוק המשני (נכסים מחוץ למרכז העיר שלא מושכרים במלואם) כמעט לא קיים. אין בו קונים של ממש עכשיו, והמעט שזז שם לא משפיע על המספרים שאני מעלה פה".

תחזית פסימית "הנדל"ן המסחרי בבריטניה אינו עתיד להתאושש בקרוב" BNP פריבה: דמי השכירות עבור משרדים בבריטניה יירדו עד תום השנה ב־20% ולא יחזרו לרמתם הנוכחית לפני סוף 2014 סוכנויות הידיעותלכתבה המלאה

מה קורה בצד דמי השכירות?

"בשוק המסחרי ראינו בשנה האחרונה ירידה גדולה, אבל הצניחה האמיתית היתה במשרדים. אני מדבר על ירידה של 40%-30% בתשעה חודשים. עכשיו אנחנו בפעם הראשונה זה כשנתיים מרגישים שהשוק משתנה, וכיוון המחירים הוא למעלה".

בישראל דיברו לא מעט על ניסיון של שוכרים לפתוח חוזים ולשנות את התנאים. זה קורה גם פה?

"זה די נדיר כאן. בדרך כלל הפתרון הוא אחר למי שמתקשה לשלם. פה מעדיפים החלפת השוכר או השכרת משנה שהפכה מאוד מקובלת בשנה האחרונה".

אתה יכול לסמן סכנות של ממש?

"הייתי נזהר מנכסים שתלויים בהשכרה למעסיקים המוניים. כאלה שיכולים בקלות להיפגע מהמשך העלייה בהיקפי האבטלה בחודשים הקרובים".

קירבי מדגים כיצד הוא וקבוצת ניהול הקרנות שבראשה הוא עומד בוחנים את השוק המניב. "אני מסתכל לעומק על אורך החוזים, ומנסה להשוות אותו להתנהלות של השוק שלנו במקרים דומים מההיסטוריה, ואז לנטרל חלק מהמרכיבים שהשתנו מאז. למשל, עכשיו אנחנו מסתכלים על מה שקרה פה במפולת של אמצע העשור שעבר. מי שהיה עֵד לזה זוכר איך השוק הגיב בחריפות למצב הכלכלי אבל בעיקר את התקופה של יציאת השוק מהמשבר. זו היתה יציאה אטית יחסית מהמצב הקשה -מהתחתית. צריך להביא בחשבון שיש שוני כעת, וחזרה לצמיחה עשויה להיות מהירה יותר. בכל זאת, אנחנו נוקטים הרבה אמצעי ביטחון כמו הגנות מטבע".

מתחם ברודגייט בלונדון

אם מדברים על מטבעות: חלק חשוב במשבר הנוכחי באנגליה נולד על רקע היחלשות הפאונד מול המטבעות הזרים החזקים. עד כמה זה השפיע על המשקיעים הזרים?

"אני בהחלט יכול לומר שלונדון נהנית עכשיו מהכניסה של זרים לשוק המניב".

"ישראלים מתחרים על נכסים טובים"

אחד הנושאים הכאובים ביותר בשנה האחרונה בכלכלת בריטניה הוא קריסת בנקים, שחלקם היו שחקנים חשובים בליווי ענף הנדל"ן. קירבי מספר כי הברז של הכסף המקומי אכן סגור, בעיקר בפני זרים. "קשה לקבל עכשיו כסף מבנקים בריטיים. אבל צריך לסייג את זה: את מי שמכירים, ויש לו רקורד של הצלחה עם תיק נכסים פעיל שמזרים כסף לכיסו בכל חודש בהיקפים שמתאימים לרמת ההשקעות שהוא מתכנן, יכול לאחר עבודה לא פשוטה למצוא אוזן קשבת. אנחנו מאוד נהנים עכשיו מהעובדה שביצענו כמה עסקאות מוצלחות מאוד בשנה האחרונה. עסקת דוני־דיי הותירה טעם טוב אצל הבנקאים שליוו אותנו".

חלקם הגדל של המשקיעים הזרים בשוק חוזר כמה פעמים בראיון. לאחר הפצרות רבות מתרצה קירבי ומספק מידע עדכני בעניין זה: "אני רואה עכשיו כניסה מסיבית של משקיעים אפריקאים שלא היו פה הרבה זמן, ולצדם מתחזק פה הכוח של המזרח הרחוק. גם הישראלים נהפכו לכוח מעניין בשוק המניב בלונדון. אני פוגש לא מעט משקיעים ישראלים בתחרות על נכסים טובים".