איתי וחן גינדי: "הכסף מסנוור את בעלי הקרקעות"

"אני מעדיף מחירים יציבים מאשר עליית מחירים מתמדת בשוק הדיור. העלייה הזאת לא בריאה ליזמים ולא לרוכשי הדירות", כך מצהיר חן גינדי, מבעלי "קבוצת גינדי", בפתיחת הראיון הראשון שלו ושל אחיו ושותפו איתי אי פעם לעיתונות. "המחירים רק עומדים להמשיך ולעלות בגלל חוסר המלאי וההיצע. פעם מי שחיפש דירה היה עושה סיבוב בין משרדי מכירות באתרים, ומחפש את העסקה הטובה ביותר. כיום אין לרוכש הרבה אפשרויות בחירה".

בשבועות האחרונים השם גינדי ריחף לחלל האוויר של כל שיחת סלון שעסקה בנדל"ן. הכוונה היא לחברת גינדי החזקות, זאת שזכתה במכרז להקמת מגדלי המגורים בדרום הקריה, אף על פי שהודיעה שאין בכוונתה להתמודד (ראו מסגרת) זאת שעומדת להיות שותפה בפרויקט המשרדים שעתיד להיבנות בסמוך למתחם דרום הקריה; זאת שעכשיו לוטשת עיניים למכרז בשוק הסיטונאי. חן ואיתי גינדי הם בני דודים של הגינדים שזכו במכרז דרום הקריה, והאחיינים של משה ויגאל גינדי.

איתי וחן גינדי. חן גינדי: "עוד שלוש שנים, כשאלפי האנשים מקבוצות הרכישה יקבלו את הדירות שלהם, אז נראה מה יהיה המצב. קבוצות רכישה ייפלו והבנקים יפסיקו לתת להן מימון"

בניגוד לגינדים מהקריה, בעלי "קבוצת גינדי" ממעטים ליצור מגע עם התקשורת, ולא התראיינו לעיתונות הכלכלית מאז הקמת החברה ב־2001. עם זאת, בשטח הם פועלים במרץ והחברה כבר הספיקה לבנות כאלף יחידות דיור ברחבי הארץ - ממזכרת בתיה עד תל אביב. לקבוצה גם עתודות קרקע למאות יחידות דיור באזור ראשון לציון והשרון. "מחזור המכירות שלנו צומח בין 10% ל־12% מדי שנה", מציין חן, "הצפי לשנת 2010 הוא שמחזור המכירות ינוע בטווח שבין 350 ל־400 מיליון שקל".

הסגנון הצנוע של חן ואיתי גינדי עזר להם בשנתיים האחרונות להימנע מהרפתקאות שסיבכו חברות נדל"ן אחרות. השניים קיבלו החלטה לעסוק רק בתחום המגורים, ולפעול רק בגבולות המדינה. "טוב לנו בארץ, אנחנו מבינים כאן את השוק. אנחנו יודעים איך חושב הלקוח ברעננה, ראשון לציון ופתח תקווה, ויודעים מה נכון לעשות בכל מקום. מבחינת תחום המגורים, יש עוד הרבה מה לעשות באזור גוש דן. לא נרוץ לבנות 1,000 יחידות דיור בבאר שבע".

לדבריהם, החברה צלחה את המשבר בעיקר בזכות הפעילות הזהירה. "אנחנו מציבים לעצמנו דרישות גבוהות יותר מאלה שהבנק דורש. אם הבנק דורש 15% מכירה מוקדמת, אנחנו יוצאים לבנייה רק עם 60%. אנחנו בעצמנו אמרנו לבנק, שאם לא יהיו לנו מכירות ראויות פשוט לא נצא עם הפרויקט. המשבר לימד אותנו להיות סולידיים, לעבוד באזורי הביקוש ולא להתפתות לפנטזיות במדינות מזרח אירופה".

כמו קולגות רבים שלהם, גם הגינדים מתלוננים על כך שמחירי הקרקעות הגבוהים גורמים למחסור בהיצע. "כדי להגדיל את המלאי צריך לקצר את הביורוקרטיה", טוען איתי, "נכון להיום, הוצאת היתר בנייה נמשכת בין 10 חודשים במקרה הטוב ל־18 חודשים במקרה הגרוע יותר. המשמעות היא שלהביא פרויקט לבנייה - אחרי שכבר יש לך קרקע - לוקח זמן רב וכרוך בהפסדים".

מתחת לשולחן

לדבריהם, תוכנית משרד השיכון, שאמורה להציף את השוק בקרקעות, פשוט לא ישימה. "שר השיכון אמר שהוא יוציא אלפי יחידות דיור בשכונת נחלת החדשה בראשון לציון. אנחנו בונים עכשיו באזור הזה, ולמינהל יש רק 62 יחידות דיור בשיווק בתב"ע (תוכנית בניין עיר) הזאת. אם הוא התכוון ל'נחלת צפון' אז אנחנו מדברים על יחידות שיוכלו להיבנות שם רק בעוד עשר שנים, כי אין שם תב"ע מאושרת", טוען איתי.

איתי וחן מפרגנים לבני דודים "הפרויקט בקריה מורכב מדי לקבוצות רכישה" ברגע נדיר של פתיחות, ניאותו חן ואיתי גינדי להתייחס לפרשה שבה מעורבים בני הדודים שלהם מ"גינדי החזקות" ולכעס הרב שעוררו בענף הנדל"ן אורי חודילכתבה המלאה

גם שוק הקרקעות הזמינות אינו מביא איתו בשורה - להיפך. לדברי חן גינדי, קניית קרקעות נהפכה באחרונה למפרכת מתמיד. "היום, כשהיזמים צמאים לפרויקטים ובטוחים שכל פרויקט באזורי הביקוש יצליח, הם מוכנים לבוא ולהוסיף ברגע האחרון עוד כסף לבעל הקרקע", אומר חן. "עד שחוזה לא נסגר סופית הוא לא סגור. בעלי הקרקע מסתנוורים מהכסף, והמושג 'תום לב' כמעט נעלם. הם הולכים למי שיוסיף להם עוד משהו קטן בקומבינציה או עוד כסף".

גם העלייה במחירים גורמת לקושי, הם מלינים. "אתה סוגר עם בעל קרקע על 400 אלף שקל, וחודש אחר כך, כשמסיימים לכתוב את כל החוזה, מגלים שהמחיר כבר עלה ב־2%. זה משפיע על הערך האמיתי של האדמה בכ־10% ובעל הקרקע רוצה עוד כסף".

למרות שרוב השחקנים בתחום הייזום מודים בשיחות שלא לציטוט כי היו מעדיפים לראות את סופו של טרנד קבוצות הרכישה, האופנה הפורחת הזו אינה מטרידה במיוחד את הגינדים. "זו אופנה חולפת", טוען חן, "המחיר שקבוצות הרכישה מבטיחות לא יתממש. אנשים לא סופרים את הוצאות המימון והוצאות נוספות. עוד שלוש שנים מהיום, כשאלפי האנשים מקבוצות הרכישה יצטרכו לקבל את הדירות שלהם, אז נראה מה יהיה המצב. קבוצות רכישה ייפלו והבנקים יפסיקו לתת להן מימון. קבוצות רכישה יכולות להסתדר עם פרויקטים קטנים - 12 יחידות דיור, לא יותר.

מי ומי בגינדי? עושים סדר במשפחה בשוק הנדל"ן הישראלי ארבע חברות בשם גינדי, וכולן שייכות לאותה משפחה אורי חודי, תגובה אחתלכתבה המלאה

פרויקטים גדולים הם דבר מסובך, זה אומר להיות במקום כל היום ולקבל החלטות חשובות כל רגע. רוב הרוכשים בקבוצות הם משקיעים שיש להם כסף, אבל אני כל הזמן אומר לזוגות צעירים שהם לא מספיק עשירים כדי לסכן את עצמם בשביל 100 אלף שקל".

דירה מחופשת ללופט

ובינתיים מנצלים הגינדים את חג הסוכות כדי להשיק סוג חדש של דירות. מדובר בדירות הנבנות בפרויקט בנחלת החדשה בראשון לציון, והן שילוב בין דירת לופט לדירה רגילה. "מדובר בדירות של בין 120 ל־170 מ"ר עם חלל פנימי בגובה של 6 מטרים. החללים המשותפים נראים כמו לופט, ואילו בחדרי השינה קיימת חלוקה ברורה כמו בדירה רגילה. הרעיון הוא שבלופט רגיל משפחה לא תגור, אבל בדירה כזאת דווקא כן. דירה עם מרפסת של כ־40 מ"ר תשווק במחיר שנע בין 2.5 ל־3 מיליון שקל".

לסיום אנו מבקשים מהשניים להעריך מה יהיו האזורים החמים ביותר בשוק המגורים בשנה הבאה. התשובה שלהם היא יבנה. "היא תחליף את באר יעקב שהיתה ההצלחה של 2009. ליבנה יש צירי תנועה טובים למרכז, אפשר למצוא ao דירת 4 חדרים בפחות ממיליון שקל, ויש שם עתודות קרקע", הם מסכמים.  

שנת הקמה: 2001

בעלים: חן ואיתי גינדי

תחום פעילות: בנייה למגורים

היקף פעילות: ייזום ובנייה של יותר מ־1,000 יחידות דיור מאז הקמת החברה

אזורי פעילות: ראשון לציון, נס ציונה, רחובות, תל אביב, מזכרת בתיה, חולון