איך לשלם פחות מס בקבוצות רכישה

בשנה וחצי האחרונות צברו קבוצות רכישה פופולריות רבה בשוק הבנייה הישראלי. לפי הערכה של משרד האוצר, בשוק הבנייה בתל אביב יותר מ־50% מהפרויקטים הקטנים והבינוניים בעיר שנבנו בשנה האחרונה הם של קבוצות רכישה.

לקבוצות רכישה כמה יתרונות משמעותיים. אחד הבולטים שבהם קשור בחיסכון בעלויות מרכיבי המס השונים, בעיקר מע"מ, מס רכישה והיטל השבחה. "כלכליסט" בדק את עלויות המס הכרוכות ברכישת דירה, ובאילו מקרים הרכישה באמצעות קבוצות רכישה יכולה להוזיל במידה משמעותיות את העלויות.

1. מע"מ: כדאי שבעל הקרקע יהיה אדם פרטי

על פי רוב כשאדם פרטי רוכש דירה באמצעות קבוצות רכישה מבעל קרקע פרטי אין חבות תשלום מע"מ על הקרקע (מדובר במע"מ רגיל בשיעור של 16.5%), אולם כלל זה אינו נכון בכל המקרים. מכיוון שחוקי המס אינם מספיק ברורים, יכולים להיות מקרים שבהם בכל זאת ייאלצו הרוכשים לשלם מע"מ. "הרשויות יכולות לטעון, למשל, שמכיוון שמדובר במכירה לקבוצה גדולה של אנשים, העסקה תיחשב כעסקה של עוסק שחייב במע"מ", מסביר עו"ד ורו"ח שי עינת, העוסק במיסוי מקרקעין. לדבריו, "אפשרות אחרת היא שהרשויות יחליטו לראות בקבוצת הרכישה מלכ"ר (מוסד ללא כוונת רווח) ואז בפנינו עסקה של מכירת קרקע מאדם פרטי למלכ"ר, דבר ששוב יהפוך את העסקה לחייבת במע"מ".

כדי להימנע ככל האפשר מהיקלעות למצב שיחייב בתשלום מע"מ, מומלץ שהמכירה של הקרקע תהיה מול נאמן אחד שייצג את האחרים בקבוצת הרכישה. עם זאת, עו"ד שי ברגר ממשרד מאיר מזרחי מזהיר מפני מצבים שבהם היזם שמארגן את העסקה ייחשב כמי ששולט בכל שלבי העסקה ולכן רשויות המס יתייחסו אליו כאל קבלן לכל דבר, ועל כן ישלם בסופו של דבר מס בשיעור הרבה יותר גבוה - בין היתר ישלם מס שבח, מס רכישה מקסימלי ומע"מ. משום כך, גם כשממנים נאמן יש לדאוג שהוא פועל באופן זהיר כדי שהרשויות לא יוכלו לטעון שמעמדו זהה למעמד של קבלן". כמו כן אומר ברגר ש"אם הקרקע היא בבעלות עסקית או בבעלות מינהל מקרקעי ישראל, מאבדים את הפטור ממע"מ גם אם רוכשים באמצעות קבוצת רכישה. לכן כדאי לבדוק קודם לכן מי הבעלים של הקרקע כדי לחסוך עלות זו".

2. מס רכישה: חיוב רק על מרכיב הקרקע

כאשר רוכשים דירה יש לשלם מס רכישה המחושב בצורה פרוגרסיבית לפי שלוש דרגות. אם מדובר בדירה יחידה של הרוכש שעלותה עד מיליון שקל, יש פטור ממס רכישה. על 400 אלף השקלים הנוספים מעל המיליון ישולם מס של 3.5% ממרכיב הדירה, ועל כל שקל מעל 400 אלף הנוספים (היתרה) ישלם רוכש הדירה 5% ממרכיב הדירה. אם זו אינה דירה ראשונה ויחידה, תשלום המס יהיה עד 870 אלף 3.5%, ועל כל שקל נוסף מעבר לכך - 5%.

היתרון בקנייה דרך קבוצת רכישה מתבטא בכך שבעוד שבקניית דירה באופן רגיל מקבלן תשלום מס הרכישה מחושב לפי מחיר הדירה, הרי בקנייה באמצעות קבוצת רכישה נגבה מס רכישה בשיעור של 5% על מרכיב הקרקע בלבד. לדברי עו"ד עינת, "מכיוון שהקונה רוכש במישרין את חלקו בקרקע מבעל הקרקע ונושא בעלויות הבנייה, הרי חיוב מס הרכישה יהיה על מרכיב הקרקע בלבד".

עם זאת, לדבריו, "ככל שמרכיב הקרקע בשווי הדירה הגמורה גדול יותר, כך קטן הפער במס רכישה בין רכישה בקבוצה לבין רכישה מקבלן". עו"ד עינת מדגיש כי במקרים מסוימים, כמו למשל רכישה באזורים שבהם הקרקע יקרה כמו תל אביב, וכאשר מדובר ברוכש דירה יחידה, מס הרכישה על דירת מגורים יהיה בסופו של דבר נמוך ממס רכישה שישולם על קרקע שנרכשה במסגרת קבוצת רכישה.

3. היטל השבחה: לפני אישור התוכנית

היטל השבחה הוא תשלום חובה הנדרש מבעל מקרקעין או מחוכר על ידי הוועדה המקומית אשר אישרה תוכנית, העניקה הקלה או התרה לשימוש חורג ושונה מהשימוש שהיה מותר לפני כן, והביאה בכך לעליית שווי המקרקעין שלו.

גובה ההיטל הוא מחצית מעליית השווי של המקרקעין. מדובר בסכום שעשוי להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים. עליית השווי תיקבע על ידי שמאי מקרקעין של הוועדה המקומית, ולבעלים ישנה זכות להגיש שומה נגדית של שמאי מטעמו, ולהיכנס להליך של דיון על גובה השומה. בתום הדיון ישלם בעל המקרקעין את מלוא הסכום שקבעה הוועדה. מועד התשלום של ההיטל הוא ביום "מימוש הזכויות" במקרקעין.

כדי ליהנות מפטור על היטל ההשבחה יש לעמוד בשני תנאים:

א. עקרון המימוש: חובת תשלום היטל השבחה חלה עם מימוש המקרקעין. המימוש הוא מועד קבלת היתר בנייה או מועד מכירת המקרקעין. לפיכך, כאשר קבוצת רכישה רוכשת מקרקעין מושבחים, חובת תשלום היטל השבחה חלה כבר בשלב הרכישה. לכן הפטור מהיטל השבחה, כמוסבר לעיל, יהיה רלבנטי כאשר רכישת המקרקעין על ידי קבוצת הרכישה נעשתה לפני אישור התוכנית, וכאשר המימוש הראשוני מבחינת הקבוצה הוא במועד קבלת היתר הבנייה, שאז יוכל כל אחד מיחידי הקבוצה לקבל פטור.

לחלופין, ניתן להרחיב את הפטור על ידי הענקת מתנות לקרובים - גם לאחר אישור התוכנית - שכן בהתאם להגדרת מימוש שבחוק, מתנה לקרובים איננה אירוע מס.

ב. מגבלת השימוש: הפטור הקבוע בחוק לבניית דירה בשטח של עד 140 מ"ר מוגבל רק למקרה שבו הבעלים מתגורר בדירה בעצמו, או שהוא מעמיד את הדירה לשימוש קרובו. בכל מקרה אחר חייבת הדירה בהיטל השבחה.

רשות המסים בוחנת התערבות

עו"ד כרמית כרמלה מדאני מסבירה כי אין ערובות בכל הקשור להיבטי המיסוי: "חשוב להביא בחשבון שאף אחד לא יכול לערוב לעניין הפטור. רשות המסים יכולה לראות את הרווח היזמי כחלק מהמחיר הכולל של העסקה, ועלולה לעלות את חבות המס. כלומר, במקום שהקבוצה תשלם רק את עלות הקרקע היא יכולה להחליט כי ישלמו את עלות הקרקע פלוס רווח יזמי (רווח יזמי הוא ההפרש בין כמה ששולם בסך הכל לבין מחיר הקרקע בפועל). אולם באופן כללי בעסקאות של קבוצות רכישה יש חיסכון במסים בהשוואה לעסקאות רגילות או רכישה מקבלן".

לאחרונה החליטה רשות המסים לבחון את נושא חסכון המס באמצעות קבוצות רכישה, ומינתה ועדה שתבדוק אם קבוצות הרכישה נהנות מהטבות במע"מ ומהטבות במס רכישה. בכוונת הוועדה לבדוק, בין היתר, תיקים המתנהלים בבתי המשפט בנושא זה, לקיים שימוע לקבוצות רכישה ולערוך בדיקה כלכלית של הנושא. לאחר מכן תראה הוועדה אם יש צורך להתערב במדיניות בחקיקה.

הכללים למארגן קבוצות רכישה: איך לא תוכר כקבלן ותוכל להוזיל עלויות מס

1. אל תתחייב לרכוש את הקרקע בשם הקבוצה.

2. אל תשלם מקדמה על חשבון הקרקע לפני עסקת הרכישה על ידי כל השותפים לרכישה.

3. אל תרכוש בנאמנות עבור קונים עתידיים.

4. אל תתחייב בפני איש מחברי הקבוצה למחיר כולל של הדירה, למפרט סופי או לתקרת מחיר מקסימלית.

5. דאג לא לקבל שכר בעקיפין באמצעות התחשבנות על שווי הקרקע או עלויות הבנייה.

6. בצע את פעולות הפיקוח והניהול באמצעות חברה אחרת שבה אתה רק אחד מבעלי המניות.

7. אל תמכור את דירתך מיד לאחר קבלת טופס 4 (אישור סיום בנייה), אם אתה נמנה עם חברי הקבוצה.

8. אל תחתום על בקשה להיתר בנייה. דאג שכל הבעלים בקרקע יחתמו על בקשה להיתר.

9. אל תהיה צד בהסכמים בין בעלי הקרקע לבין בעלי המקצוע השונים.

10. אל תבחר את הקבלנים ונותני השירותים. דאג שהוועד יעשה זאת.