בעל השליטה באאורה: "אני לא המשוגע היחיד. גם דנקנר קנה בניין במנהטן"

בועז משעולי, בעל השליטה בחברת הנדל"ן אאורה, ממתין בדריכות להחלטת בעלי איגרות החוב של אאורה שצפויה להתקבל מחר ביחס להצעת החברה, באמצעות תשקיף שפרסמה, להמיר את האג"ח שבידיהם למניות.

בינתיים הוא רוקם תוכניות על השקעות חדשות בארה"ב ועל הרחבת הפעילות הקיימת ברומניה. בראיון מיוחד ל"כלכליסט" מסביר משעולי לראשונה את הרקע למהלך ההמרה, ומדוע לדעתו השקעה ברומניה עשויה להיות מצוינת. "אנחנו מסתכלים על ההצעה להמרת אג"ח למניות כעל אופציה שניתנת לבעלי האג"ח", אומר משעולי.

אאורה פעילה בתחום הנדל"ן מאז השתלטו עליה ב־2005 משעולי ושותפו יוסף צליח. החברה פועלת בתחום הייזום והפיתוח של נדל"ן מניב ובניית פרוקייטים למגורים ברומניה ובישראל. המשבר הכלכלי העולמי נתן את אותותיו בתוצאות הכספיות של החברה למחצית הראשונה של 2009, שם נרשם הפסד כולל של 29 מיליון שקל, לאחר רווח כולל של 4 מיליון שקל ב־2008 כולה.

מימין בועז משעולי ויוסף צליח מבעלי חברת אאורה | צילום: מיכאל קרמר

למרות זאת, משעולי מזהה במשבר הנוכחי פוטנציאל לרכישת נכסים במחירים נמוכים, ובאחרונה דיווחה אאורה על כוונתה להיכנס לפעילות של השכרת דירות לזמן קצר בניו־יורק, ולשם כך היא מתכוונת לרכוש בניין מגורים תמורת כ־95 מיליון שקל. המרת האג"ח מיועדת לשרת תוכנית זאת, לחזק את מעמדה של החברה בהסכמי המימון מול הבנקים בארה"ב, ואמורה להעניק למשקיעים תשואה בעתיד.

"אנשים קונים מניות מסיבות שונות, אבל כל הסיבות מתמקדות בציפייה שמחיר המניה יעלה. לשם כך אנשים מנתחים חברות כדי למצוא את העיתוי הנכון להיכנס לחברה. המהלך הזה שאנחנו בעיצומו, ויום רביעי מהווה רק את הסיום הרשמי שלו, לוקח כמות גדולה של כסף ומעביר אותה מחוב להון, כמו שמישהו יושב על מאזניים ומעביר משקולת גדולה מצד אחד לצד השני.

להפוך את התמונה

"המהלך נותן תנופה עצומה לחברה. מדובר בסכומים שישבו כנטל וכעת אנחנו משחררים את הכספים האלה כדי שיהיו פנויים להשקעות חדשות. זה טיימינג מצוין עבור חברת נדל"ן להיות עם יתרות מזומנים. כל הסימנים מעידים על קיומו של תהליך התאוששות", אומר משעולי.

מתי החלטתם על המהלך?

"בתחילת השנה. הסתכלנו על החברה ועל מצבה ויזמנו מהלך שאף אחד לפנינו לא יזם וכנראה גם לא ייזום בעתיד. האג"ח שלנו נסחרו אז במחירים נמוכים והן עלו מאז משמעותית. מחירן היום די דומה לערך הנקוב שלהן. בוצעו המרות באוגוסט ובספטמבר בהיקף של 40 מיליון שקל על ידי קבוצת מחזיקים בשם יו טרנד. נוסף על כך, בעלי העניין בחברה הודיעו אף הם שימירו את כל האג"ח שברשותם, כ־25 מיליון שקל.

"אם מצרפים לזה את העובדה שהתחלנו עם חוב של 320 מיליון שקל לבעלי האג"ח, הרי שהמהלך צפוי להוריד את החוב אל מתחת ל־100 מיליון שקל. במקום הון עצמי של מתחת ל־100 מיליון שקל וחוב של יותר מ־300 מיליון שקל, נהפוך את התמונה. המסה העיקרית של המהלך כבר בוצעה. אם יצטרפו עוד 30–20 מיליון שקל זה כבר לא כל כך מהותי."

למה מלכתחילה גייסתם באג"ח ולא במניות? איך חשבתם לשרת את החוב?

"אין ולא היתה לנו שום בעיה לשרת את החוב. פשוט היום אני רוצה את ההון כדי לנצל הזדמנויות".

המרת אג"ח למניות היא מהלך מסוכן יותר המשקיעים.

"רוב האנשים שמשקיעים באג"ח שלנו לא חיפשו מקום בטוח כדי לקבל 4% בשנה. הם ידעו מראש שהם נכנסים למצב יותר מסוכן. האג"ח שלנו לא מדורגות, החברה יחסית קטנה, לכן אני חושב שהשיקול העיקרי של האנשים האלה הוא איזה מסלול ייתן רווח יותר גבוה. באג"ח הרווח חסום מלמעלה. השאלה איזה מסלול, אג"ח או מניות, ייתן אופציה טובה יותר".

אם המהלך כזה מוצלח, למה שחברות אחרות לא ילכו בעקבותיך?

"המחיר של המהלך הוא שבעלי השליטה מאפשרים לאנשים שמחזיקים באג"ח לדלל אותם במחיר אטרקטיבי. בעלי שליטה מסכימים לאבד אחזקה שלהם כדי שיהיה מבנה הון יותר בטוח. במקרה שלנו אנחנו בעצמנו בעלי אג"ח ולכן אצלנו זה לא דרמטי. הדילול לא מהווה שיקול עבורנו. בחברות אחרות בעלי ההון יאבדו נתח. אם אתה מאמין בחברה שלך ושהמניה תצמח פי כמה, המהלך הזה לא קל".

עבור הרבה חברות השקעות ברומניה התבררו כהרפתקה לא מוצלחת.

"אני לא עוסק בהרפתקאות. למרות התקופה הקשה ההשקעות שלנו די מצליחות. אם מסתכלים עליהן אחת אחת, אין משהו שאפשר לקרוא לו הרפתקה".

אבל עדיין יש לכם קרקעות שטרם בניתם עליהן ברומניה.

"על חלקן התחלנו כבר לבנות. לא מזמן הודענו על יוזמה של קרן נורבגית שהסכימה להשקיע בפיתוח של הקרקעות הללו. נושא הקרקעות ברומניה הוא נושא שמוקדם מדי לשפוט אותו. המחיר שקנינו את הקרקע הוא 6% מתוך העלות הכוללת של הבנייה. בארץ מחיר הקרקע הוא 40% מהעלות הכוללת. לפי המדיניות שלנו, אנחנו לא מתחילים בבנייה לפני שמכרנו לפחות 50% מהפרויקטים.

"הקרן הנורבגית שעמה אנחנו מדברים מעוניינת לרכוש כ־1,000 יחידות דיור מכל הפרויקטים שלנו. הפרויקט הראשון הוא של 300 יחידות דיור, והקרן הסכימה לממן את הבניין הראשון, כך שאני לא מביא הון עצמי".

אתם נכנסים עכשיו להשקעה גדולה בניו יורק. זה העיתוי הנכון לכך?

"פעם במאה שנה קורה משבר שיוצר הזדמנויות כאלה. אני לא מאמין שההתאוששות תהיה מהירה, זה יהיה אטי. בעסק של השקעות צריך הנחות עבודה, לקבל החלטות. אף אחד לא מחוסן מטעויות. הקושי בנדל"ן הוא הצורך לחזות מה יהיה בעוד שלוש שנים. הגענו לשוק האמריקאי ב־2005, אבל החלטנו לא להיכנס אז. הסתכלנו ב־2006 על קזחסטן והחלטנו לא ללכת על זה כי זה נשמע מסוכן. היום בהסתכלות על ארה"ב זה זמן טוב להשקעה. אני לא המשוגע היחיד. דנקנר לא מזמן הלך וקנה בניין במנהטן".

הביזנס של הבנקים

הבנקים בארה"ב נותנים אשראי?

"בארה"ב שוק המימון יותר מצומצם ומתן מימון הוא יותר מתוחכם ומובנה. הבנקים ימשיכו לתת מימון כי זה הביזנס שלהם. הם פשוט ייתנו אותו בצורה יותר בטוחה".

בהנחה שתוכנית ההמרה תהיה לפי הציפיות, עם כמה כסף שאפשר לעבוד איתו תישארו בקופה?

"להערכתי, מדובר בעודפים של יותר מ־100 מיליון שקל, שהיום מתוכננים לפרוע את האג"ח. כמו כן, ברגע שמשנים את מבנה ההון של החברה, כשאני בא מול גופים פיננסיים, והחוב מהווה עשירית מהיקף הנכסים, היא הופכת יותר אטרקטיבית לגיוס הון חדש. כשאאורה התחילה את פעילותה ב־2005, היא עמדה על שער של 70–60 אגורות. היום אנחנו מסתכלים על נכסים שאו־טו־טו עוברים מיליארד שקל. זה תהליך. תסתכלו על אלוני חץ וחברות אחרות, כולן התחילו כגופים קטנים. החלום הרטוב של משקיע זה לזהות חברה כמו אלוני חץ, GTC או פלאזה כשהן קטנות. לא יכול להבטיח שנהיה כאלה, אבל אני עושה הכל שהחברה תצמח".