במומבאי הפינוי נעשה יותר נוח

"הדיירים במתחם פרויקט פינוי־בינוי בהודו יקבלו דיור חלופי כפי שהגדירה המדינה - דירה של 24 מ"ר שבדרך כלל תאכלס משפחה שלמה. זה יותר מהצריף המקורי בשטח 10 מ"ר שבו גרו עד אז 15 איש", מספר שאול לוטן, מנכ"ל קבוצת לוינשטין, שהתחילה בימים אלו בביצוע פרויקט פינוי־בינוי בהיקף של 90 מיליון דולר בעיר מומבאי שבהודו. לקבוצה שני פרויקטים נוספים במדינה - פרויקט פינוי־בינוי נוסף קרוב לנמל התעופה של מומבאי ופרויקט של צמודי קרקע ליד העיר בנגלור.

בישראל ישנה שורה ארוכה של מיזמי פינוי־בינוי מתוכננים, אך נכון להיום, רק ספורים מהם נמצאים בשלבי ביצוע. בהודו, כך נראה, התמונה שונה לחלוטין. המעורבות של החברה הישראלית בפרויקטים דומים בהודו מאפשרת הצצה לשיטת העבודה המקומית בתחום הפינוי־בינוי. לוטן מסביר מדוע הפרויקטים שבהם מעורבת קבוצת לוינשטין יוצאים אל הפועל לעומת פרויקטים של יזמים ישראלים אחרים שטרם התקדמו.

צילום: shutterstock

70% הסכמה

אחד ההבדלים המרכזיים בין פרויקט פינוי־בינוי בישראל לפרויקט מקביל בהודו הוא שבישראל נדרש היזם להחתים את כל הדיירים על כך שהם מסכימים לפינוי ולתוכנית הבינוי החדשה. "חוק הדייר הסורר" אמור למנוע מצב שבו התנגדותם של דייר אחד או דיירים מעטים תעכב פרויקט שלו רוב הדיירים הסכימו. עם זאת, חוק זה טרם עמד במבחן המציאות והתהליך שבו הוא כרוך יגרום לעיכוב בפרויקט. במציאות זו, יזמים ישראלים הפונים למסלול של פינוי־בינוי תמיד ינסו להחתים 100% מהדיירים אחרת לא ייכנסו לפרויקט. בהודו, לעומת זאת, החוק קובע כי די בהסכמה של 70% מדיירי המתחם המיועד לפינוי כדי שהפרויקט יוכל לצאת אל הפועל.

שכונת פחונים שמפנה קבוצת לוינשטין

"במומבאי יש שכונות שלמות של סלאמס, שמסביבן נבנתה כל העיר הענקית הזו שמאכלסת כ־23 מיליון איש. מי שראה את הסרט 'נער החידות מבומביי', זה לא תפאורה שם, זו המציאות", מתאר לוטן. "שכונות העוני הללו נמצאות במיקומים טובים מאוד בעיר. במתחם שאנחנו פועלים בו יש כ־1,450 משפחות על שטח של 30 דונם שנמצא ממש על הכביש הראשי המוביל משדה התעופה אל מרכז העיר. בכל מתחם כזה יש מספר בעלי קרקע והמון פולשים שגרים במקום ומשלמים שכר דירה לבעלי הקרקע. ההתארגנות לפרויקט פינוי־בינוי כמו שאנחנו עושים באה מכיוון הדיירים עצמם כשמאכר מקומי מארגן את כולם במשך כמה שנים", מספר לוטן. לדבריו, הממשלה ההודית מעודדת את התהליך וקיימת חקיקה מפורשת לגבי אופי הפינוי וגובה הפיצוי. "דיירי המתחם המקורי יכולים לבחור בין דיור חלופי לזמן הבנייה ובין כסף המיועד לשכר דירה.

הדמיה של הפרויקט שייבנה במקום שכונת הפחונים

רבים מהאנשים שבוחרים באפשרות של הכסף שומרים אותו לעצמם וגרים אצל קרוב משפחה עד שהדירה החדשה תהיה מוכנה. את מי שבוחר דיור חלופי משכנים בסבבים במבנה טרומי בן שלוש־ארבע קומות באותו המתחם. במבנה הזמני יש מים זורמים ושירותים מה שלא היה למפונים בצריפים שבהם גרו עד אז", הוא מסביר.

מחירי בנייה נמוכים

הפרויקטים שמקדמת קבוצת לוינשטין בהודו מתרכזים במשרדים ובשטחי מסחר. הפרויקט שהתחילה החברה לבצע בימים אלה במומבאי יכלול עם סיומו 7,000 מ"ר משרדים ומסחר. זאת, בנוסף לבנייני המגורים שמיועדים לתושבי המקום. בפרויקט זה חתמה החברה על הסכם קומבינציה משולש המעניק שליש מההכנסות לבעלי הקרקע, שליש נוסף לחברת הבנייה המקומית מ. רמאזן ואת השליש האחרון שומרת הקבוצה לעצמה.

הפרויקט השני, שנמצא לא רחוק משם, כולל חטיבת קרקע גדולה הרבה יותר של 200 דונם שעליהם מתגוררות 1,400 משפחות שיפונו. החברה נמצאת עכשיו בשלב רכישת הקרקע בעבור 25 מיליון דולר. במתחם זה ייבנה פרויקט מסחר בהיקף של כ־100 אלף מ"ר, בנוסף ל־1,400 יחידות הדיור לדיירי המתחם שיפונו. הפרויקט השלישי של החברה מתמקד במגורים ליד העיר בנגלור. החברה נמצאת בתהליכי שינויי ייעוד של 600 דונם קרקע חקלאית שאותם רכשה בעבור 9 מיליון דולר. במקום ייבנו כאלף וילות בהיקף של כ־45 מיליון דולר. הווילות יהיו בגודל של 80 מ"ר ומחירן ינוע בין 35 ל־50 אלף דולר.

שאול לוטן | צילום: יובל חן

לוטן מסביר שהכדאיות בעבודה בהודו נובעת בראש ובראשונה מביקוש גדול למשרדים בתת־היבשת וממחירי הבנייה הנמוכים בשוק זה. "עלות הבנייה עומדת על בין 300 ל־400 דולר למ"ר למעטפת בניין משרדים ברמה הטובה ביותר. בארץ המחיר הזה עומד על 800 דולר למ"ר ואפילו יותר מזה", הוא מספר.

מחירי ההשכרה והמכירה בשוק המשרדים ההודי, לעומת זאת, הם גבוהים. "המחירים לא רחוקים מהמחירים בארץ. דמי השכירות עומדים על 30–40 דולר למ"ר ברמת המעטפת וכ־5,000 דולר למ"ר במכירה", הוא אומר.

לוטן מבקש להזהיר את מי שאחוזי הרווח הפוטנציאלי קוסמים לו: "כל יזם שרוצה להיכנס ולפעול במדינה חייב להפקיד לחמש שנים סכום של 5 מיליון דולר בידי השלטונות. ההודים לא רוצים מלכתחילה שתבוא לעשות סיבוב אלא שתגיע לתקופת זמן ממושכת". הוא מוסיף לכך שהחברות שנכנסו לפרויקטים גדולים בהודו החליטו בתקופת המשבר לסגת מהם או להקפיאם. "אנחנו מלכתחילה הלכנו על פרויקטים בגודל סביר ולא שינינו כלום", הוא אומר.

בדו"חות הכספיים של קבוצת לוינשטין לרבעון השלישי של 2008 נכתב כי החברה החליטה לצמצם את היקף ההשקעה בהודו. לוטן מאשר ההחלטה התקבלה: "זה נכון שהחלטנו להקטין את ההשקעה והסיבה לכך היא שהכל היה ממימון עצמי וקשה מאוד לקבל הלוואות לרכישת

קרקע. אבל את הפרויקט לא הפסקנו".

עיקר פעילותה של לוינשטין ממשיך להיות בישראל. לוטן מבהיר כי החברה איננה מתכננת כניסה לשוק הפינוי בינוי המקומי: "אנחנו לא נכנסים לתחם הזה בארץ. זה יותר מדי קשה, ההתארגנות והביצוע. העבודה מול הדיירים קשה. כל אחד מנסה להתחכם, יש דיירים סרבנים והפיצוי של המדינה מוגבל. בחנו בעבר פוזיציות, אבל זה לא נמצא בשאיפות המיידיות שלנו".