דעה: חברות הביטוח מסתערות על שוק הנדל"ן באנגליה

חברת הביטוח הראל שבשליטת משפחת המבורגר וחברת הביטוח מנורה מבטחים שבשליטת מנחם גורביץ' חתמו על הסכם לרכישת בנייני משרדים בנורוויץ' שבאנגליה בתמורה לסכום כולל של 140 מיליון ליש"ט.

ל"כלכליסט" נודע עוד כי אף שכרגע ההסכם חתום, הצדדים הסכימו לשמור על האפשרות להכנסת שותף שלישי לעסקה. הבניינים, בשטח של 33.4 אלף מ"ר, נרכשו מחברת הנדל"ן טלריל. הם מושכרים לחברת הביטוח הבריטית אביבה (Aviva) לתקופה של 20 שנה במחיר המשקף תשואה של כ־8%. ההכנסה הקבועה משכר הדירה עומדת על 11.45 מיליון ליש"ט בשנה.

נדל"ן מניב הוא נכס השקעה מצוין לכל תיק פנסיוני. מדובר בהשקעה שיכולה לספק תזרים מזומנים יציב וקבוע מדמי השכירות, לצד הסיכוי לעליית ערכו של הנכס ולרשימת רווח הון ביום מן הימים בעת מכירתו. להבדיל מהשקעה במניות או באיגרות חוב סחירות, נכס נדל"ן אינו מושפע ישירות מתנודות השוק וממשברים פיננסים, הגם שברור כי במצב של משבר כלכלי עמוק נפגעת יכולת השוכרים לעמוד בתשלומים וכן יורד ערכו של הנכס. שיערוך של נכסי נדל"ן מתבצע על בסיס שנתי ולכן מדובר בהשקעה יציבה יותר. בדרך כלל מנהלי השקעות לא בונים על ה"בוננזה" שיעשו עת ימכרו את הנכס פי כמה מעלות רכישתו אלא מעדיפים להשיג תשואה נמוכה יותר בתמורה לנכס המושכר על ידי שוכרים יציבים ואיתנים.

בפני מנהלי ההשקעות של כספי החיסכון ארוך הטווח שלנו עומדות כמה אפשרויות כדי ליהנות מאפיק ההשקעה הזה.

מנהל ההשקעות יכול להקים לו צוות מיומן שיהיה אמון על איתור ורכישה של נכסי נדל"ן מניבים, יבדוק את הנכס וידאג להשבחתו, יבדוק את תמהיל שוכרי הנכס וינהל משא ומתן מולם, ויעקוב אחר שינויים במצבו ובמצב השוכרים. במקרה זה מנהל ההשקעות מקים "מיני חברת נדל"ן" על כל ההשלכות והעלויות הכרוכות בכך עבור בעלי השליטה בחברה. אותו מנהל השקעות הבוחר בדרך זו צריך לדעת שצוות כזה עולה כסף ועליו לשכנע את החברה בה הוא שכיר ואת בעלי השליטה בה לשלשל מכיסם משכורות לאותו צוות מיומן.

יוני טל, מנהל ההשקעות של מנורה מבטחים | צילום: עמית שעל

האפשרות השנייה העומדת בפני מנהל ההשקעות היא לפנות לקרן פרייבט אקוויטי המתמחה בהשקעות בנדל"ן מניב, ולתת לה לדאוג לכל הכרוך בניהול הנכסים בתמורה לבונוסים ודמי הצלחה. אולם, כאשר מבצעים השקעה בקרן נדל"ן מכספי העמיתים גם דמי הניהול משולמים על ידי העמיתים שאמנם נהנים מאפיק השקעה שעשוי להיות מוצלח, אך נושא ב"קנס" של דמי ניהול, שאינו צריך לשאת בו במצב של השקעה ישירה. על כן הדירקטוריונים של חברות הביטוח לא ששים לאשר השקעות נרחבות וישירות בנדל"ן מניב כי ועל כן כל ידיעה בדבר השקעה בנדל"ן מניב באופן ישיר על ידי חברות הביטוח מהווה בשורה מרעננת שיכולה להעלות חיוך בפני ציבור החוסכים.

מנורה והראל אינן הראשונות לזהות הזדמנויות בשוק הנדל"ן הבריטי. ביוני השנה עמד נוחי דנקנר בראש קונסורציום משקיעים ישראלים שניהל מגעים לרכישת 50% ממתחם משרדים ברודגייט שבלונדון - עסקה שלא יצאה לפועל. עוד קודם לכן, במאי, רכשו הראל וחברת כלל ביטוח בניין משרדים באזור הולברון שבלב לונדון, בסמוך לבית המשפט העליון, בעבור 40 מיליון ליש"ט.

חברת הביטוח מגדל, הגדולה בענף, משקיעה זה זמן אחוז לא מבוטל מתיק החיסכון הפנסיוני של עמיתיה בהשקעות נדל"ן בעיקר בארץ. אף שבאגף ניהול ההשקעות של מגדל מקבלים הצעות להשקעות נדל"ן באנגליה כמעט על בסיס יומי, במגדל טרם עשו את הצעד ונכנסו להשקעה כזאת מאז פרוץ המשבר.

בהראל ובמנורה מבטחים סירבו להגיב לידיעה.