אקירוב: "קבוצות הרכישה קונות קרקעות במחירים לא ריאליים"

אלפרד אקירוב, לקוח ותיק של חברות הדירוג המקומיות דרך חברת הנדל"ן שבשליטתו, אלרוב, לא מפחד להעביר עליהן ביקורת נוקבת מאוד. בראיון שהעניק ל"כלכליסט" במסגרת כנס "שווקים גלובליים והשקעות בין-לאומיות 2009", שנערך היום (ב') בתל אביב על ידי חברת מידע כנסים בשיתוף טנדם קפיטל. אקירוב אמר כי המודלים הכלכליים של חברות הדירוג כשלו בזמן המשבר ובגדול. אקירוב לא חוסך ביקורת גם מהקולגות. 

חברות הדירוג עדיין ממשיכות להוריד דירוגים לחברות נדל"ן ולנהוג בשמרנות בזמן שאנחנו עדים לתחילתה של ההתאוששות. הן שוב מאחרות את הרכבת - כמו שעשו במשבר?

"חברות הדירוג בבלבול - הם לא יודעים מה הם עושים. המודלים שלהם כשלו בזמן המשבר, גם בנק הפועליםשהסתמך על מודלים של חברות הדירוג עשה שגיאות והשקיע בתיק המשכנתאות.

על ההפסדים בענף הנדל"ן אמר אקירוב כי "כל ההפסדים נבעו מכספים שהושקעו ברוסיה. החברות שהשקיעו בארץ לא הפסידו. למשל אפריקה לקחה את הכסף שגייסה והשתמשה בו כהון עצמי. השווי של אפריקה נסק ל-28 מיליארד שקל וכיום אחרי הסדר החוב משתקף לה שווי של 2 מיליארד שקל כשרוב ההפסד מיוחס לבעל השליטה שמחזיק ב-75% מהמניות".

על הדרך בה מתנהלות חברות הנדל"ן האחרות אמר אקירוב כי "כשאתה קונה נדל"ן אתה לא לוקח בחשבון את הציפייה לעליית הערך. זו ספקולציה. אם אתה רוכש נכס מניב המספק תשואה ברוטו של 7% ונוטל הלוואה של 5% אתה יכול להגיע לתשואה של 20% על ההון העצמי - ברמות מינוף סבירות. אני לא מדבר על השקעה בציפייה לעליית ערך, אם נכסים בתרחיש שתיארתי אין סיבה לצאת מההשקעה".

המדינה הפסידה הכנסות ניכרות ממסים בגלל קבוצת הרכישה, כך על פי מחקר שהתפרסם. מה דעתך?

"כל מיני אינטרסנטים אומרים שהמדינה הפסידה. קבוצות הרכישה הן דבר מסוכן כשהן קונות דירות להשקעה. אם כל הדירות שנרכשו להשקעה יחזרו פתאום לשוק, אז אנחנו מדברים על בועת נדל"ן. אני מגדיר בועה כמצב שבו היצע הדירות גובר על הביקוש לדירות לצריכה, בדגש על צריכה לא להשקעה.

"אם הדירות שנרכשו הן דירות לצריכה אישית אז אין בועה. קבוצות הרכישה עוד יביאו הפסדים למשתתפים, הן משלמות מחירים גבוהים הרבה יותר מהקבלנים - בגלל זה הן זוכות במכרזים. כל עלויות הבנייה שהן אומדות הן הערכות בלבד - אתה לא יודע מה יהיה המחיר הסופי שאתה תשלם. דייר צריך לקנות דירה שנוח לו לגור.

"רוב ההשקעות שביצעו קבוצות הרכישה יחזרו לשוק. באזור הצפון, בחיפה יש הרבה דירות להשקעה למכירה, אם ככה המצב יתפתח לכמויות גדולות אז המשמעות היא בועת נדל"ן. בארה"ב למשל לאנשים רבים היו מספר דירות להשקעה וזה מסוכן.

"קבוצות הרכישה הפועלות בישראל משלמות מחירים לא ריאליים. הבעיה בתחום הזה עלולה להגיע מרכישת דירות להשקעה. אם יהיו 10,000 דירות להשקעה שיחזרו לשוק המצב עלול להיות חמור. הבנקים הישראליים מצד שני הם אחראיים - לא מאשרים פרוייקטים לבנייה שאין להם ביקוש".

השקעתם במניות הבנקים, למה אתה מעדיף אותן על השקעה בנדל"ן?

"הבנקאות הישראלית מייצרת תשואה של 10% עד 12% על ההון העצמי. זו אלטרנטיבה כיום לריבית בנקאית שהיא 0%. אם גם אני הייתי קונה בבועה ברוסיה אז הייתי סופג הפסדים משמעותיים. אני ראיתי את הבועה מתקרבת ולכן מימשתי נכסים כשהריבית היתה יותר יקרה מהתשואה שקיבלתי על ההשקעות.

"ההשקעות שביצענו במניות הבנקים זה עודף כספי שיצא ממכירת נכסים - אני רואה את מניות הבנקים אך ורק כהשקעה פיננסית".