מתחילים לבנות על חדרה

העיר חדרה, שנחשבה לאחד הפספוסים הבולטים של הפריחה הנדל"נית בישראל בשנים האחרונות, מבצעת קפיצת דרך שתוכל לצרף אותה לישובים המבוקשים במעגל השני והשלישי מחוץ לגוש דן, בדומה לשכנתה מדרום - נתניה. נתונים שאספה בחודשים האחרונים עיריית חדרה מצביעים על עלייה של עד 40% בשנה וחצי האחרונות במחירי נכסים בחלקים ה"חמים" של העיר, בעיקר במזרחה.

בסוף השבוע דווח על עסקה בולטת שמעידה על העלייה בהתעניינות יזמים בחדרה. מדובר בעסקת קרקעות שנחתמה לפני כמה שבועות, שבה רכשה חברה אנונימית יחסית בשם פארק קסם שטח של כ־365 דונם של קרקע חקלאית ממזרח לשכונת ניסן וממערב לשכונת בית אליעזר בעיר. שכונות אלו עוברות מתיחת פנים וצפויות להיות בעתיד "שכונות הדגל" של חדרה. חברת פארק קסם, השייכת לקבוצת משקיעים פרטיים, שילמה 68 מיליון שקל עבור הקרקע שהיתה בבעלותה של משפחת פיקלמן, משפחה מוכרת בחדרה שמחזיקה בקרקעות חקלאיות רבות. הקרקע מיועדת לבניית חלק משכונה עתידית שתכלול כ־2,000 יחידות דיור, והשטח מתאים על פי תוכנית המתאר להקמת 750 יחידות דיור - חלקן בבנייה של קוטג'ים וחלקן בבנייה רוויה, בבניינים של עד שש קומות.

קוטג'ים במקום פרדסים

אזור הפרדסים של חדרה, הצמוד לכביש 4, נחשב לאחת ההבטחות הגדולות בגבול הצפוני של השרון, עם יישובים שכבר ביצעו קפיצת דרך בשנים האחרונות כמו פרדס חנה־כרכור. בחורף שעבר נחתמה באזור זה עסקת קומבינציה של חברת שיכון ובינוי נדל"ן להקמת 1,550 דירות בבניינים של 6 עד 17 קומות. עוד עסקה בולטת באזור זה בתקופה האחרונה היתה עסקה שבה מכרה משפחת בקר מגרשים להקמת 120 קוטג'ים דו־משפחתיים תמורת 250 מיליון דולר בממוצע למגרש.

שכונת ניסן בחדרה | צילום: נמרוד גליקמן

על כניסתה של חדרה למפת הביקושים מעידים עליית המחירים המכובדת בתקופת זמן קצרה, וכן ייזום פרויקטי יוקרה המושכים אוכלוסייה בעלת אמצעים, כפי שקורה בשכונת ניסן. השכונה, הנמצאת בחלקה הדרומי של העיר, נבנתה על אדמות פרטיות בבעלות משפחת הלברשטיין. מדובר בשטח כולל של כ־380 דונם, שעליו נבנו בכמה שלבים 574 צמודי קרקע ו־332 דירות בעשרה בניינים, בני 9 קומות כל אחד. על בניית השכונה, שחלקים ממנה יוצאו בקרוב לבנייה, מנצחת זיוה הלברשטיין, שהפכה את מאות דונמי הפרדסים לשכונה שנחשבת כיום לאחת המבוקשות בחדרה. נכון להיום עתידה השכונה לגדול בעוד 100 צמודי קרקע בחלקה הצפוני, ובכ־220 דירות נוספות.

בסיור בשטח, שבו מתוכננים על פי התב"ע (תוכנית בניין עיר) המקורית להיבנות חמישה בניינים נוספים בני 9 קומות, חושפת הלברשטיין כי ייתכן שבמקום ייבנה פרויקט היוקרה הראשון של העיר חדרה: "על פי התכנון המקורי ניתן לבנות על השטח 8 בניינים של 9 קומות. בימים אלה נידונה בעירייה תוכנית שאנחנו מקדמים, שעל פיה במקום 4 בנייני 9 קומות נבנה שני מגדלי יוקרה של 20 קומות, בסטנדרט גבוה עם בריכה". לשאלה האם קיים ביקוש למגדלי יוקרה בחדרה עונה הלברשטיין: "השכונה הזו מאכלסת היום אנשים בחתך סוציו־אקונומי גבוה מאוד וממוצבת הכי גבוה בחדרה. אין לי ספק שיהיה ביקוש גם למגדלי יוקרה".

הלברשטיין תולה את הצלחת השכונה בין השאר בהסכם שחתמה עם העירייה עוד בתחילת הדרך. "את כל הפיתוח בשכונה אנחנו עושים בעצמנו. זה יתרון גדול גם לנו וגם לדיירים. אנחנו מפתחים את השטח במקביל לבנייה, ואין עיכובים או בעיות שיש בדרך כלל בפרויקטים שבהם הגוף הבונה והמפתח הם לא אותו גוף".

לא הכל מתייקר

לדברי נפתלי פלצ'ינסקי, זכיין רשת התיווך אנגלו־סכסון בחדרה, "ההתעניינות בחדרה עלתה בשנתיים האחרונות והמחירים ברחבי העיר עלו ברמה של בין 30% ל־50%". לדבריו, אפשר היום למצוא בעיר שכונות שמחירי הבתים בהן לא רחוקים ממחירי המרכז: "ניסן היא השכונה המבוקשת ביותר בחדרה. המחירים בה נעים בין 950 אלף שקל לדירת 4 חדרים של כ־110 מ"ר ל־1.1 מיליון שקל לדירת 5 חדרים של כ־130 מ"ר. צמודי קרקע של 165 מ"ר בנוי על קרקע של רבע דונם נמכרים בכ־1.4 מיליון שקל. בשכונה הסמוכה, ברנדס, המחירים של צמודי הקרקע אף גבוהים יותר כיוון ששטחי הקרקע בה גדולים יותר. ניתן לרכוש מגרשים של 400 מ"ר ומעלה, והמחירים שם עומדים על 1.6–2.5 מיליון שקל".

פלצ'נסקי מציין כי גם שכונות כמו שכונת האוצר, שממוקמת בצפון־מרכז העיר, ושכונת נווה חיים, הנמצאת גם היא בחלקה הצפוני של חדרה, מתאפיינות בצמודי קרקע במחירים דומים לשכונת ניסן ואף יקרים יותר. עם זאת הוא מדגיש שלא כל העיר בנויה מצמודי קרקע שמחיריהם האמירו לשחקים: "יש למשל את בית אליעזר החדשה במזרח העיר, שבה יש צמודי קרקע בני 15–16 במחירים שעומדים על 950 אלף שקל לקוטג' של 140 מ"ר בנוי על קרקע של רבע דונם. יש גם שכונות המאופיינות בבנייה רוויה ישנה, כמו שכונת פאר או שכונת גני אלון, שם דירת 4 חדרים, 110 מ"ר, עולה בין 400 ל־500 אלף שקל. מחירי דירות בבניין חדש יותר באותו האזור, עם מעלית, ינועו בין 600 ל־700 אלף שקל".

גם הצרפתים בדרך

במשך שנים ארוכות היתה חדרה הגבול הצפוני של אזור הביקוש לדירות ובתים פרטיים. עליית המחירים נעצרה בנתניה - שמשכה אליה משקיעים מחו"ל ופיתחה אזור תעשייה חדש בפולג ושכונה חדשה במזרח העיר שמשכה אליה דיירים שנמלטו ממחירי הדירות הגבוהים בגוש דן.

השינוי בחדרה נרשם בעיקר בתקופת כהונתו של ראש העירייה חיים אביטן, שנכנס לתפקידו לפני ארבע וחצי שנים, במאי 2005. בתקופת אביטן חלה ירידה של 46% במספר מקרי הפשיעה בעיר, נוצרה תוכנית מתאר לעיר וקודמו תוכניות להקמת אזור תעשיות נקיות, מתחם תעסוקה ומסחר ושדרוג של מרכזה הישן של העיר. ראש העיר פועל גם כדי להביא לעיר עולים מבוססים, ולאחרונה דיווחה העירייה על טפטוף של משפחות עולים מצרפת לעיר.

לפני כחצי שנה אישרה העירייה את תוכנית המתאר הכוללת לעיר, הכוללת תוספת של כ־18.2 אלף יחידות דיור עד 2020, ובשנים שאחר כך תוספת של כ־12 אלף יחידות דיור. במקביל אישרה הוועדה המחוזית תוכנית לפארק עסקים חדש על שטח קרקע של כ־850 דונם בהיקף של כ־500 אלף מ"ר בנוי, במתחם יער חדרה בין כביש החוף למסילת הברזל. חיבור אזור התעסוקה החדש עם הרכבת ועתודות הבנייה הגדולות עתידים לאפשר לחדרה להיפטר מהסטיגמה השלילית שדבקה בה, ולהפוך לאטרקטיבית יותר לרוכשי הדירות. עם זאת, השינוי לא יכול להיעשות בן לילה, וכדי שתחזית זו תתגשם על הוועדה המחוזית לאשר את תוכנית המתאר, ועל העירייה לקדם תכנון מפורט לעתודות הקרקע.