צילום: גלעד קוולרציק
קטרי הנדל"ן ב־2010: הודו, וייטנאם וסין
הפוטנציאל הגדול והזמין ביותר נמצא בשוק הנדל"ן בהודו, בסין ובווייטנאם. הודו וסין מובילות היום את שוקי המזרח ומהוות מנוע צמיחה, עם תחזית צפויה של תל"ג צומח בקצב שנתי של 7%–8%, מהגבוהים בעולם
המשבר הכלכלי שזעזע את העולם טבע את חותמו בעיקר בענף הנדל"ן. לרוב הענף הזה הוא הקטר שגורר את הרכבת, ומכאן שהיה הראשון להיכנס למשבר — ויהיה גם הראשון שיוביל את היציאה ממנו.
שוקי הנדל"ן העולמיים אינם מתנהגים בצורה זהה, ופוטנציאל הצמיחה (או היציאה מהמשבר) שונה בכל סקטור של נדל"ן. במערב אירופה ישנם שני ענפי נדל"ן מובילים: ענף הנכסים המניבים נושאי התשואה וענף הבנייה היזמית. בבנייה היזמית קיים היום קיפאון כמעט מוחלט, הנובע בעיקר מתנאי מימון שאינם אטרקטיביים ומביקושים נמוכים, הנובעים מחוסר הוודאות בשוק וכן מחששם של היזמים להיכנס לפרויקטים שעתידם עדיין לוט בערפל. במקביל, ערכם המשוערך של הנכסים המניבים ירד משמעותית, והביא את הבנקים, שאינם ששים למחזר הלוואות כפי שעשו בעבר, לדרוש מהיזמים להוסיף ביטחונות או להגדיל את ההון העצמי המושקע בנכסים.
גם בארצות הברית, שבה ענף הנדל"ן ספג פגיעה קשה, יש קיפאון כמעט מוחלט בבנייה יזמית של קניונים ומרכזים מסחריים והאטה גדולה מאוד בבנייה יזמית למגורים. הירידה הגדולה בערך הנכסים המסחריים וחוסר הוודאות לגבי יכולת התשלום של השוכרים הביאו את הבנקים להחמיר את תנאי המימון לרכישתם או הקמתם. לעומת זאת, מקבצי דירות שמושכרים במלואם או ברובם עדיין נהנים מאמון הבנקים, וניתן לקבל עבורם מימון של 60%–80% מהיקף הרכישה. שוק זה, אף על פי שנפגע קשות, אינו בהקפאה, ובהחלט מגלה היום פוטנציאל להשקעה, למרות תנאי המימון הקשים.
ברוסיה הכי קשה
עד לא מכבר, אחד משוקי הנדל"ן המוכרים והאהודים על יזמים ישראליים היה זה של מזרח אירופה. המשבר, שפגע קשות ברוב מדינות העולם, השפיע בצורה דרמטית על ערכם של הנכסים במזרח אירופה ועל הביקושים לדירות ומרכזים מסחריים במדינות אלה. הבנקים כמעט שהפסיקו לממן פרויקטים יזמיים, ורובם נמצאים בהקפאה.
המצב חמור עוד יותר ברוסיה. מחירי הנדל"ן ברוסיה הרקיעו טרם המשבר לשחקים, כך שמוסקבה היתה בשנים מסוימות יקרה יותר מניו יורק. הנפילה שהביא המשבר היתה דרמטית, וגם ההתאוששות תהיה קשה יותר. הריביות הגבוהות שגובים הבנקים ברוסיה כמעט שאינן מאפשרות לרכוש נכסים מניבים, והמימון לבנייה יזמית נעצר כמעט לחלוטין. יתרה מכך — גם הבנקים המערביים, שמימנו בעבר פרויקטים ברוסיה, עצרו את פעילותם בתחום זה.
הבנק המרכזי הודיע: תם המשבר
במדינות המזרח הרחוק המצב שונה משמעותית — אף שגם הן נפגעו מהמשבר הכלכלי. התאוששות ממשבר הנדל"ן קורמת עור וגידים בעיקר בהודו ובווייטנאם. הביקושים למרכזים מסחריים וההתעניינות מצד רשתות השיווק והשוכרים הפוטנציאליים נמצאים בעלייה מתמדת, והביקושים בשכונות המגורים הנבנות בהודו ובווייטנאם גדלים בהתמדה. העובדות הללו לא נעלמו מעיניהם של הבנקים המממנים, שהחלו להעמיד אשראי לפרויקטים.
נוסף על כך, גופים פיננסיים בינלאומיים אשר הקפיאו את השקעותיהם עד לאחרונה בעקבות המשבר הכלכלי החלו שוב להשקיע בהודו ובווייטנאם. הגדיל לעשות הבנק המרכזי בהודו (RBI), שהודיע לאחרונה על סיום המשבר הפיננסי בהודו ועל הצעדים שבכוונתו לנקוט לחיזוק בסיס הכלכלה לטווח הארוך.
ממשלת הודו, מצדה, פרסמה לאחרונה את הצעת התקציב ל־2010 ושינויי החקיקה שיבואו בעקבותיה, הכוללים שימוש בהפחתת מסים שמטרתה עידוד ההשקעות במדינה. בסין, לעומת זאת, למרות הצמיחה והביקושים המתעוררים, השפעתה של הממשלה והרגולציה ההדוקה שהנהיגה מקשים על יזמים מערביים ליזום פרויקטים.
למרות זאת, הפוטנציאל הגדול והזמין ביותר נמצא בשוק הנדל"ן בהודו, בסין ובווייטנאם. הודו וסין מובילות היום את שוקי המזרח ומהוות מנוע צמיחה, עם תחזית צפויה של תל"ג צומח בקצב שנתי של 7%–8%, מהגבוהים בעולם. למסקנה דומה הגיעו כנראה גם חלק גדול מהגופים הפיננסיים הבינלאומיים, שנכנסים בצורה מסיבית למדינות אלה וחלקם אף מתעתדים להנפיק בשווקים הצומחים בסינגפור, בהונג קונג ובמומבאי.
הכותב פועל בייזום שכונות מגורים ומרכזים מסחריים בהודו ובווייטנאם במסגרת חברת ונוסה, בה שותף גם חזי חרמוני
לא התפרסמו תגובות לכתיבת תגובה