"תשובה איש עסקים טוב עם תזמון גרוע"
לפני כשנתיים חתם פיל ראפין על עסקת חייו כשמכר את מלון הניו פרונטיר בלאס וגאס תמורת סכום שיא של 1.2 מיליארד דולר. במחצית מהכסף הוא קנה מלון חדש על הסטריפ בעיר. האם תשובה ודנקנר עשו עסקה גרועה? ראפין לא בטוח. בראיון ל"כלכליסט" הוא אומר: "התזמון לא מוצלח, אבל זו אחת הקרקעות הטובות בווגאס"
באחד מלילות נובמבר הקרים של 2007 צפה המיליארדר האמריקאי פיל ראפין בבייבי שלו קורס לאדמה. כמה שעות קודם לכן נסגר המתחם, ודקות לאחר חצות החלו זיקוקי דינור להאיר את השמים. הספירה לאחור החלה. בחצות וקצת כבר היה מלון הניו פרונטיר בלאס וגאס חלק מההיסטוריה.
ראפין, שהיה הבעלים של הניו פרונטיר במשך עשור, היה דווקא מרוצה. ההריסה הזאת סימנה את סיומה של עסקת חייו, שבה מכר את המלון - ובעיקר את הקרקע שעליה הוקם - תמורת 1.2 מיליארד דולר לשני אילי הון ישראלים, נוחי דנקנר ויצחק תשובה. תשובה ודנקנר, חמושים בקסדות, היו אלו שלחצו על הכפתור שהפעיל מאות קילוגרמים של חומר נפץ שמוטט את המלון המיתולוגי שבו התקיימה ההופעה הראשונה של אלביס פרסלי בלאס וגאס. "לא הייתי עצוב", אומר ראפין בראיון ראשון לעיתון ישראלי, "אסור להתאהב בקירות ובלבנים. הם עשו את המהלך הנכון".
ראפין (74) פועל באמצעות חברה פרטית הנמצאת בבעלותו, ראפין קומפניס, בדרך כלל הרחק מהעין הציבורית. אחת לכמה שנים עולה שמו לכותרות כשהוא סוגר עסקה בולטת, כמו העסקה עם תשובה ודנקנר ב־2007 או העסקה שעשה מיד לאחר מכן - ב־2008 הוא רכש מלון אחר בווגאס, את ה־Treasure Island החדש יחסית, ב־775 מיליון דולר, מעט יותר ממחצית הסכום שקיבל ממכירת הניו פרונטיר. באותה שנה העניק לו "פורבס" את המקום ה־215 ברשימת עשירי ארצות הברית, עם הון עצמי המוערך ב־2 מיליארד דולר.
ראפין ידוע כמכור לעבודה, והחיים הנוצצים ממנו והלאה. "אין לי זמן פנוי", הוא אומר כשנשאל על שעות הפנאי שלו, "אני כל הזמן עובד. זה התחביב שלי. אני בטוח שאמות בכיסא המנהלים שלי. אני לא מבלה במגרשי גולף, אני לא עד כדי כך זקן או משועמם. אני לא סובל יאכטות, ואני עובד, עובד, עובד. העבודה מגדירה אותי ואת מה שאני. אני חי בלאס וגאס, טוב לי כאן, ואני מאושר".
"תשובה היה זריז והגיע עם מקדמה"
לאורך כל השיחה ראפין מכנה את יצחק תשובה אייזיק, ומקפיד לציין שהמשא ומתן על הקרקע בווגאס נוהל מולו באופן אישי. "לא הכרתי את תשובה לפני העסקה", הוא אומר, "ועכשיו, אחרי שאני מכיר אותו, אני יכול להגיד בפה מלא שהוא איש עסקים אמיתי, איש חכם מאוד. המשא ומתן עם אייזיק לא היה ארוך. הוא טס לניו יורק כמה פעמים ודיברנו על המחיר שביקשתי. בסופו של דבר הסכמנו שנינו על המחיר וסגרנו את העסקה. לדעתי, זה לקח פחות משלושים יום.
"היה לו שותף נוסף, אני חושב שזו היתה חברת אי.די.בי מישראל, שלמיטב הבנתי היא חברה גדולה מאוד. את נוחי דנקנר לא הכרתי בכלל. פגשתי אותו רק פעם אחת, במשך כמה דקות, כאשר אייזיק והוא הכריזו על המיזם המשותף שלהם. את העסקה סגרתי רק עם אייזיק עצמו".
ראפין שולט היטב בעסקיו של תשובה: "יש לו הרבה עסקים בתחום הנפט, גז, נדל"ן ועוד", הוא שולף במהירות. "אני יודע שהמצב הכלכלי שלו טוב מאוד. אין לי מושג מה הוא יעשה עם הקרקע, אבל אני יודע שזו קרקע שווה בלב העיר, וכאשר הכלכלה תתאושש הוא ימוצב במקום טוב מאוד. בניהול נכון הוא יכול להחזיר לעצמו את ההשקעה בתוך שנתיים. הוא פיקח, אני סומך עליו. הוא כבר יידע מה לעשות".
מדוע החלטת למכור את הניו פרונטיר, מלון הדגל שלך?
"ניהלתי את הניו פרונטיר במשך 10 שנים, בין 1997 ל־2007, והמלון הצליח מאוד. רציתי לבנות עסק נוסף, אבל החלטתי שלא מתאים לי לבנות מלון חדש כרגע, ולפיכך החלטתי למכור אותו. היו לי עוד שתיים־שלוש הצעות לרכוש את הניו פרונטיר, למעט זו של תשובה.
"כל ההצעות היו פחות או יותר סביב אותו סכום. קיבלתי הצעה במחיר של 1.3 מיליארד דולר, אבל העדפתי לסגור עם תשובה. החברה השנייה היתה צריכה לשים מקדמה של כמה מאות מיליוני דולרים, אך התעכבה מסיבה כלשהי. תשובה היה זריז. הוא הגיע עם מקדמה של 100 מיליון דולר כדי להבטיח שהעסקה תהיה שלו, והלכתי איתו. היתה עוד חברה, נוספת, שהציעה לנו מניות, אבל רציתי מזומן ודחיתי את ההצעה שלהם".
"1.2 מיליארד דולר זה לא סכום גבוה"
ראפין משוכנע שהקרקע שתשובה רכש נהדרת, אבל בינתיים נדמה שהעסקה ששלשלה לכיסו 1.2 מיליארד דולר נעשתה במחירים מנופחים. על פי הערכות, המחיר ששילמו תשובה ודנקנר לדונם קרקע הוא הגבוה ביותר שנרשם אי פעם בלאס וגאס.
"1.2 מיליארד דולר זה לא סכום גבוה כל כך אם מסתכלים על העסקה בפרספקטיבה נכונה", מגונן ראפין על העסקה. "אפשר לעשות לא פחות כסף אם נכנסים למיזם הנכון. מלון בלאג'יו, למשל, מייצר בשנים הטובות שלו תזרים מזומנים של חצי מיליארד דולר בשנה לפחות. המלון של סטיב וויין מייצר בין 350 ל־400 מיליון דולר בשנה במזומן, כך ש־1.2 מיליארד דולר זה לא כל כך הרבה אם מביאים בחשבון את הפוטנציאל האדיר שיש למלונות בלאס וגאס".
מתי הרגשת שהנה אתם סוגרים את העסקה? הרי גם במונחים אמריקאיים זו נחשבת לעסקה גדולה.
"נפגשנו כמה פעמים, ומבחינתי מילה של אייזיק זו הבטחה. כשהוא אומר לך שהוא יבצע משהו - הוא עומד בהתחייבות שלו. היה שלב שבו לחצנו ידיים והגענו למסקנה שזהו זה, הולכים על העסקה. סגרנו. זו היתה העסקה הראשונה שלי עם אייזיק. הוא ג'נטלמן אמיתי, ואם יזדמן לי מובן שאעשה איתו שוב עסקים בעתיד, אין לי ספק. הוא איש עסקים מוצלח מאוד, אבל מה לעשות שהתזמון שלו לא היה מוצלח".
"אפשר יהיה להשלים את הפלאזה עד 2013"
מאז אותו אירוע מכונן, שבו נהרס הניו פרונטיר, לא הרבה קרה. תשובה ודנקנר תכננו לבנות על הקרקע העתק של מלון הפלאזה מניו יורק, שנמצא אף הוא בבעלות תשובה, וכמובן קזינו גדול. אלא שאז החל המשבר הכלכלי, והפרויקט, שעלותו נאמדה אז ב־5 מיליארד דולר, נכנס להקפאה עמוקה. לפי התוכנית המקורית, המלון אמור היה להיפתח בשנת 2010, אך כיום הקרקע עדיין עומדת ריקה.
אתה הרווחת את עסקת חייך. אתה לא חושב שזו עסקה גרועה לתשובה ודנקנר?
"אין ספק שזו עסקה טובה מאוד מבחינתי, והתזמון שלי היה מלווה בהרבה מזל. אף אחד, כולל תשובה, לא יכול היה לצפות את ההתמוטטות של המערכת הפיננסית. גם אני וגם הוא לא יכולנו להעריך מה יקרה. לא ראינו את זה באופק.
"היה אז עניין רב בלאס וגאס ברכישת נדל"ן, והרבה גורמים התעניינו ברכישה של הניו פרונטיר. היה קל מאוד לקבל אשראי, הכסף היה קל ונגיש. בחרתי בתשובה כי חיבבתי אותו באופן אישי, אבל התזמון היה גרוע מאוד מבחינתו. הוא שילם מחיר גבוה, אבל אם הוא ימשיך להחזיק בקרקע היא תתאושש. אי אפשר להדפיס עוד קרקעות, זה לא כסף. אני בטוח שיהיה לקרקע הזאת שימוש".
ראפין משוכנע שתשובה ודנקנר עשו את הדבר הנכון כשהחליטו להקפיא את התקדמות הפרויקט. "אני יודע בוודאות שכאשר שוק האשראי ייצא מהקיפאון שהוא שרוי בו כעת, הם יצליחו להשלים את הפרויקט", הוא אומר. "הם קנו את המקום המוצלח ביותר עבור מי שמתכוון לבנות מלון בלאס וגאס. יש להם כ־36 אקר (כ־130 דונם), את אחת הקרקעות היקרות ביותר בלאס וגאס. כולם יודעים שקשה היום לקבל מימון בתנאים טובים".
גורמים המקורבים לתשובה ודנקנר מעריכים בזהירות כי לאחר קיפאון של שנתיים החלה בימים אלו הפשרה של תוכניות הבנייה ובחינת האצת עבודות התכנון. על פי הערכותיהן של אלעד גרופ ושותפותיה - אי.די.בי פיתוח ונכסים ובניין, שתיהן בשליטת דנקנר - שוק הנדל"ן בארצות הברית החל להתייצב, ואף צפוי להראות סימני התאוששות קלה בשנה הקרובה. כרגע נמצא הפרויקט בשלב התכנון והרישוי, שאמור להימשך כשנה.
מתי לדעתך כדאי לתשובה להתחיל לבנות את פרויקט הפלאזה?
"היום הבנקים עדיין מסרבים להעניק אשראי, במיוחד כאשר מדובר בפרויקט בסדר גודל של 5 מיליארד דולר. כרגע, לדעתי, זה לא העיתוי הנכון לגייס את הכסף לסיים את הפרויקט בגלל המצב הכלכלי, אבל אין לי ספק שהוא מכיר את התחום, הוא יודע מה הוא עושה. מניסיון אני יודע שלוקח לפחות שנתיים וחצי לבנות פרויקט בסדר גודל כזה. לכן, הוא יכול להתחיל לבנות איפה שהוא ב־2010, ולהשלים את הפרויקט סביב 2013. עד אז אני חושב שהכלכלה כבר תתאושש".
אני והחבר הטוב שלי,
דונלד טראמפ
מעט מאוד ידוע על חייו הפרטיים של ראפין, וגם בראיון הנינוח איתו הוא מסרב למסור פרטים נוספים. בשנה שעברה התחתן ראפין עם דוגמנית העל אלכסנדרה ניקולאינקו (28), ויש לו שלושה ילדים מנישואים קודמים. גם כשהוא מתבקש לתאר את עסקיו הוא נוקט קו מינימליסטי: "אני פועל בהרבה מאוד תחומים - נדל"ן, חנויות נוחות, בנקאות ועוד", הוא אומר ביובש, אך מאחורי התיאור הלאקוני מסתתר סיפור חיים עסקי מרתק.
ראפין התחיל את דרכו העסקית ב־1972. כמה שנים לאחר שעזב את לימודיו בקולג' הוא אסף אגורה לאגורה והחל לרכוש נכסים בתחום אחד בלבד - תחנות דלק לתדלוק עצמי בקנזס, שהיתה אז אחת המדינות הראשונות בארצות הברית שהתירה תדלוק עצמי. "חברות הנפט הגדולות שמו לי רגליים", אמר אז ראפין, "הן טענו שנשים לא מסוגלות למלא דלק לבד, ושאנשי עסקים בחליפות לא ירצו לצאת מהאוטו למלא דלק בעצמם. הן טעו בגדול". כיום יש לראפין יותר מ־100 תחנות תדלוק עצמי בארצות הברית, ולצדן כ־60 חנויות נוחות.
את רוב הכסף שגרף ראפין מתחנות התדלוק בשירות עצמי הוא ניצל ב־1987 להשקעת הנדל"ן הראשונה שלו: מלון מריוט בקנזס סיטי. משם הוא התקדם לאט ובזהירות. בשנת 1995 הוא לווה 20 מיליון דולר ורכש את מלון Crystal Palace בבהאמאס. כחלק מתנאי העסקה ראפין לקח על עצמו גם את חובותיהם של הבעלים הקודמים, שהסתכמו ב־60 מיליון דולר. בדיעבד, ראפין שילם מחיר זעום. בתוך כמה שנים נהפכו הבהאמאס לאחד מאתרי התיירות הנחשקים ביותר בעולם, וראפין היה שם כדי לקטוף את פירות ההשקעה.
כבר אז ידע שאת רווחיו מהמלון האקזוטי ישקיע במטרה גדולה יותר, מה שאכן קרה: ב־1997 הוא לווה 50 מיליון דולר כדי לרכוש את הניו פרונטיר, גם הפעם באותה שיטה. הוא קיבל עליו התחייבות לשלם 110 מיליון דולר בחמש השנים שלאחר מכן - אותו מלון שמכר לתשובה ודנקנר ב־1.2 מיליארד דולר. עוד קודם למכירת הניו פרונטיר, ב־2005, הוא מכר את ה־Crystal palace בתמורה ל־147 מיליון דולר, והחזיר כמעט את כל חובותיו.
לאחר שמכר את המלון בבהאמאס הוא החל לבנות בשותפות שווה עם דונלד טראמפ את מלון הדירות טראמפ אינטרנשיונל בסטריפ של לאס וגאס. השניים פתחו את המלון ב־2007, בשיא הגאות הנדל"נית בארצות הברית. ראפין מדבר בחיוך ובהערכה רבה על טראמפ: "אני מכיר את דונלד כבר שנים. מלון הדירות שבנינו כבר פועל. יש בו 1,300 חדרים, אך מתוכם הספקנו למכור רק 300 עד שהמשבר הכלכלי התחיל. את שאר ה־1,000 אנחנו מתפעלים כחדרי בית מלון רגיל. אנחנו שותפים במלון 50-50. דונלד הוא שותף נהדר, ואנחנו מסתדרים טוב מאוד אחד עם השני. הוא חבר טוב מאוד שלי".
"זו תחושה מוזרה לקבל סכום כזה"
מחוץ ללאס וגאס כוללים עסקי המלונאות של ראפין 13 בתי מלון הפועלים תחת המותגים מאריוט ו־Fairfield inn באוקלהומה, קנזס, קליפורניה, טקסס ואלבמה. בשנות הגאות, טרום המשבר העולמי, הוצף ראפין בהצעות מפתות מהבנקים למנף כמעט כל נכס שבבעלותו ולהלוות לו מיליארדי דולרים למיזמי נדל"ן ראוותניים בלאס וגאס. "הם זרקו כסף לכל כיוון, הם הלוו והלוו, כמו משוגעים". ראפין לא התפתה וסירב באדיבות. הסרבנות והסבלנות השתלמו.
"זה מעניין לקבל לחשבון הבנק האישי שלך 1.2 מיליארד דולר", מספר ראפין על היום שלאחר השלמת העסקה עם תשובה ודנקנר. "זו תחושה מוזרה לקבל סכום כסף כזה, אבל ידעתי מראש שאשתמש בכסף לרכישת נכסים אחרים. לא רציתי לשמור את המזומן, בעיניי זה לא דבר נכון כלכלית. לשמור מזומן זו לא השקעה טובה בתקופה הנוכחית. רציתי להשקיע את הכסף בנכסים".
פחות משנה לאחר שראפין מכר את הניו פרונטיר לתשובה ודנקנר, חברת MGM Mirage שבבעלותו של המיליארדר האמריקאי קירק קרקוריאן נזקקה למזומנים כדי לממן את פרויקט הדגל שלה, CityCenter בלאס וגאס, שההשקעה בו מוערכת ב־11 מיליארד דולר. ראפין ניצל את ההזדמנות כדי לרכוש את מלון ה־Treasure island ב־775 מיליון דולר, מתוכם 500 מיליון דולר במזומן.
"רכשנו את המלון ללא חובות בכלל", אמר ראפין באחד הראיונות הנדירים שהעניק לתקשורת במהלך המשבר הכלכלי. "זה אומר שאנחנו נוכל לסבול את ההאטה בלאס וגאס בשנים הקרובות לפחות. הם היו צריכים את הכסף, אני אהבתי את המיקום והיה לי המימון. המצב הקשה בשוק סיפק לי הזדמנות בלתי רגילה. ידעתי שאני מוכר את ניו פרונטיר כדי להשתמש במזומן לרכישת ה־Treasure Island, אחד ממלונות הדגל בסטריפ של לאס וגאס".
"המשבר גרם לווגאס נזק אדיר"
לדברי ראפין, ללאס וגאס ייקח כמה שנים טובות כדי להבריא לחלוטין מנזקי המשבר, אך הוא נותר אופטימי. בימים של לפני המשבר, הוא מספר, "לאס וגאס בערה, הכל היה חם. MGM בנו את ה־CityCenter ופתחו אותו, ולאס וגאס הפכה יותר ויותר לוהטת. אף אחד לא צפה את ההתפוצצות הזאת של בועת הנדל"ן וההשפעה הקשה שתהיה לה על תחום המלונאות והקזינו בלאס וגאס. הנזק אדיר.
"סמוך לקרקע של תשובה, למשל, בויד גיימינג התחילה לבנות את פרויקט Echelon ועצרה אותו בדצמבר 2008. הפרויקט הזה היה צפוי להיפתח ברבעון השלישי של 2010 בהשקעה כוללת של 4.75 מיליארד דולר, אבל עכשיו המיליארדר קארל אייקן מתמודד על רכישתו ב־2 מיליארד דולר. יעברו לפחות עוד שנתיים עד שהפרויקט יושלם, אם בכלל. מי שמגיע ללאס וגאס יכול לראות שהפרויקט חצי גמור. אתר הבנייה נראה היום כמו שדה קרב".
באוקטובר השנה פרסם "הוול סטריט ג'ורנל" תמונת מצב עגומה של לאס וגאס. העיתון דיווח כי בעשור הקרוב לא יוקמו בעיר ההימורים פרויקטים משמעותיים. "אחרי קדחת בנייה שנמשכה שש שנים, חברות ההימורים מתחילות להאט את הקצב", נכתב. "בשנה שעברה ירד נפח הפעילות בלאס וגאס ב־35%–40%. בשנה האחרונה בוטלו הרבה מאוד כנסים, עובדה שגררה אחריה את ביטולן של 400 אלף לינות בבתי מלון בלאס וגאס".
ראפין, כאמור, הרבה יותר אופטימי. "עבור מי שעורך כנס, מחירי החדרים בלאס וגאס הרבה יותר נמוכים מאשר בשיקגו או בניו יורק", הוא מסביר, "ההתאוששות לא תהיה מהירה, אבל אני מעריך שב־2010 תהיה התייצבות, אולי שיפור קל, ו־2011 כבר תהיה טובה יותר. עדיין הבעיה הגדולה ביותר היא שיעור האבטלה הגבוה כל כך, שעבר את ה־10%. אנשים חייבים למצוא לעצמם פרנסה לפני שהם מבזבזים כסף. זה שורש הבעיה".
האם המצב בלאס וגאס משקף את מצב כלכלת ארה"ב כולה?
"שיעור האבטלה בארצות הברית גבוה מ־10%, אבל אני אופטימי כי ההידרדרות המהירה נעצרה. נראה ששיעור האבטלה מתייצב - אמנם על רף גבוה מהרגיל, אבל לפחות הוא כבר לא מזנק מדי חודש. זה איתות חיובי, לדעתי. שיעור עיקולי הבתים עדיין גבוה, וזה סימן לא טוב, אבל אני חושב שהכלכלה דווקא כן מתחילה להראות סימני התאוששות קלים. יש לי אמונה מלאה בכלכלה האמריקאית, והממשל האמריקאי עושה עד עכשיו את הדברים הנכונים. לפחות הוא הציל את סקטור הבנקאות מקריסה".
4,000 חדרי מלון, 3,000 דירות
פרויקט הפלאזה לאס וגאס צפוי להיות העתק מדויק של מלון הפלאזה בניו יורק, הנמצא בבעלות יצחק תשובה. עלותו הכוללת של הפרויקט תסתכם, על פי הערכות, ב־5–6 מיליארד דולר. את הקרקע רכש תשובה מראפין באמצעות חברת הנדל"ן הפרטית שלו, אלעד גרופ, אולם חודש לאחר מכן צירף את נוחי דנקנר לעסקה כשותף שווה (אלעד מחזיקה ב־50% ואי.די.בי פיתוח ונכסים ובניין של דנקנר מחזיקות ב־25% כל אחת).
מחצית מהסכום לרכישת הקרקע מומנה מהון עצמי שהעמידו החברות של תשובה ודנקנר, והשאר מומן באמצעות הלוואות מבנקים זרים, בהיקף של כ־620 מיליון דולר. על ההלוואה, שהיתה צריכה להיפרע במרץ השנה, קיבלו דנקנר ותשובה ארכה. על פי ההסכם המתוקן, יידחה פירעונה ב־3.5 שנים לאוגוסט 2012, ואילו החברות יפקידו את הריבית, בהיקף של קרוב ל־95 מיליון דולר, בחשבון נאמנות שיבטיח את תשלום הריבית לאורך התקופה.
פרויקט הפלאזה לאס וגאס כולל מלון יוקרתי ובו 4,000 חדרים, 3,000 דירות מגורים יוקרתיות, קזינו, אולמות כנסים, תיאטרון ומרכז מסחרי. היקף הבנייה הכולל של המתחם עצמו צפוי להסתכם ב־1.4 מיליון מ"ר.
הקמתו של הפרויקט הראוותני, שישתרע על כ־130 דונם, אמורה להתרחש בכמה שלבים, ועלות השלב הראשון בלבד מסתכמת בכ־3 מיליארד דולר - מחצית מסכום ההשקעה. על פי התוכניות המקוריות של תשובה ודנקנר, בניית הפרויקט היתה אמורה להימשך ארבע־חמש שנים, כלומר להסתיים ב־2011–2012, אולם המשבר הגלובלי טרף את הקלפים והתוכניות הוקפאו. כעת, לנוכח המשבר הנדל"ני בארצות הברית, רק שלב התכנון והרישוי של הפרויקט צפוי להסתיים ב־2011, מועד הסיום המקורי.
3 תגובות לכתיבת תגובה