מסך הברזל התרומם, ואז נסגר ליזמים על הראש

כל מי שעלה על מטוס מישראל לבוקרשט, בודפשט או פראג באחד הבקרים של ימי ראשון בחורף 2007 זוכר היטב את התמונה: את המטוסים מילאו עד אפס מקום יזמים ומשקיעים משוק הנדל"ן הישראלי שיצאו לעוד שבוע עבודה סטנדרטי. הם פתחו את הביקור על אדמת מזרח אירופה בארוחת בוקר באחד ממלונות העסקים הרבים בבירות הגוש. את אותה קבוצה בדיוק אפשר היה למצוא במטוסים ששבו מאותן בירות בכל יום חמישי. זה היה תור הזהב של המגמה הבולטת ביותר של הנדל"ניסט הישראלי בעשור האחרון - השקעה בשוק הנדל"ן המתעורר של המדינות שהסתתרו עד שנות התשעים מאחורי מסך הברזל.

הניסיון להתחקות אחר המניע להשקעות הנדל"ן העצומות של ישראלים במזרח אירופה, אשר הגיעו לשיאן בחצי השני של העשור הנוכחי, מחזיר אותנו אל הסקרנות הישראלית, אל האופי היזמי ואל הרצון להצליח ובגדול - ואם אפשר, אז מהר. זו כנראה הסיבה לכך שהסכום שהשקיעו ישראלים בקרקעות ובניינים במזרח אירופה הגיע ערב המשבר הכלכלי בסוף 2008 לכ־23 מיליארד שקל.

בניגוד למה שנהוג לחשוב, הראשונים שהגיעו מישראל לשוקי הנדל"ן המזרח־אירופי היו משקיעים פרטיים קטנים. הם דיווחו אז על הפשטות שבה אפשר להקל על אישורי הבנייה במדינות הללו, שם החוק לא ממש שימש נר לרגלי השלטונות, ועל היקפי המימון הזר שזורם לאזור. המהירות שבה פעל שוק הנדל"ן במדינות שנפתחו למערב בבת אחת בסוף שנות התשעים היתה הגורם המושך ביותר עבור הישראלים. השמועות שהביאו אותם חלוצים בתחילת העשור לסיטי של תל אביב גרמו להרמת גבות, שהתחלפה מהר מאוד ברצון של השחקנים הוותיקים בענף להשתתף בחגיגה.

לצד השמות המוכרים כמו אפריקה ישראל, אלקטרה ונכסים ובנין, צמחו במזרח אירופה גופים שנהפכו שם לשחקנים בולטים עם שמות שרק מביני דבר הכירו בארץ עד אז, כמו מוטי זיסר, קבוצת בסר וקבוצת אולימפיה.

הדמיית קניון קאסה רדיו של מוטי זיסר בבודפשט

הבדיחה של הענף

אין שום הסבר הגיוני לכך שדווקא תושביה של מדינת קטנה במזרח התיכון נהפכו לבונים וסוחרי הנדל"ן הבולטים במזרח אירופה חוץ מההסבר התרבותי. את אותו הסבר מייצג בצורה הטובה ביותר הפולקלור של הבדיחות הפנימיות של הפעילים בענף שהתפתח סביב שוק הנדל"ן המזרח־אירופי בכלל, וסביב הפעילות של הישראלים בו בפרט. אחת הבדיחות המוכרות ביותר מספרת על המשקיעים מתחילת העשור שהגיעו מסיבוב השקעות ברומניה וסיפרו איך הצליחו לרכוש בגרושים מגרש ענק שתיכף תתאפשר עליו בניית שכונת יוקרה בסמוך ליער או אגם. מהר מאוד הבינו הישראלים כי כמעט כל קרקע פנויה המרוחקת מהערים המרכזיות במדינה ממוקמת ליד אגם או יער. בדיחת היער או האגם נותרה סמל לחוסר ההבנה של המסה הקריטית מתוך קהל המשקיעים שזרמו מכאן לשם.

מוטי זיסר | צילום: שוגר דייויד

הסיפורים שעברו מפה לאוזן הזינו את המגמה. כל מי שהתנסה באיתור נכס מניב בהונגריה באמצע העשור שמע דיבורים על אקזיט על הנייר לכל נכס. כולם הזכירו את מוטי זיסר, שמכר שם קניונים עוד בטרם הניח אבן על אבן בתחילת הבנייה. אותם יזמים ומשקיעים, שניזונו מסיפורי ההצלחה, נזכרים גם בסיפורים פחות זוהרים שהגיעו אחר כך. אותם סיפורים עסקו בפעילים שנתקעו עם שלדי מרכזים מסחריים לאחר שהתברר להם שאף בנק לא מוכן לממן את המשך הקמתם מאחר שהרשויות סירבו לשנות את ייעוד הקרקעות באזורים הסמוכים.

את התהליך שעבר על הנדל"ניסטים הישראלים במזרח אירופה בעשור האחרון אפשר לחלק לארבע תקופות. הראשונה, שהחלה עוד ברבע האחרון של שנות התשעים, התאפיינה בזרימת משקיעים פרטיים קטנים ובינוניים למדינות שזה עתה גילו את הפוטנציאל של מסחר ופתיחות למערב. רובם היו בני דור שני או שלישי לניצולי שואה, יזמי נדל"ן, קבלנים ותיקים, וסתם אנשי עסקים שחברו לעורכי דין אשר הכירו את השווקים במדינות הללו. יחד הם חיפשו דרכים לעשות כסף מהנכסים שירשו מהוריהם והפכו נגישים לאחר נפילת מסך הברזל.

אחריהם הגיעו יזמים גדולים, קבוצות קבלניות חזקות ומנוסות שעיקר הפעילות שלהן התכנסה לתוך הערים הגדולות במדינות החזקות מבחינה כלכלית בגוש המזרחי. תהליך זה התרחש ברבע הראשון של העשור הנוכחי. זו היתה הכנת הקרקע לתור הזהב הקצר של הנדל"ניסט הישראלי בשוק זה - שהחלה בשנת 2004. בשיאו של תור הזהב, בשנת 2007, נהפכה ההשקעה במזרח אירופה לנחלתם של כמעט כל השחקנים המרכזיים בשוק הנדל"ן הישראלי; מאות משקיעים שרכשו נכסים להשכרה בערים הגדולות של פולין, הונגריה וצ'כיה.

הקריסה וסוף החגיגה

תקופה זו לוותה גם בפעילות פיננסית ערה. אם עד אז רוב הפעילות מומנה בכסף שהביאו המשקיעים מהבית או מהבנקים הישראליים, הרי בתחילת המחצית השנייה של העשור קרו שני דברים ששינו את דפוסי המימון באזור. תחילה, נציגי הבנקים המערביים החלו לנהור למזרח אירופה. אלה היו הגופים הבולטים ביותר בשוק הבנקאות העולמי, שחשו כי המדינות בגוש זה צפויות להתפתח במהירות שכמותה לא נראתה מאז ההתאוששות של מערב אירופה אחרי מלחמת העולם השנייה. אלה גם יהיו הגופים שנהפכו למובילי הקריסה הפיננסית של 2008–2009.

במקביל הצליחו יזמים בינוניים ראשונים לגייס כסף בהנפקות אג"ח קונצרניות ראשונות בבורסה הישראלית. ההצלחה הזאת הביאה אחריה גל הנפקות שכמוהו לא ראו ברחוב אחד העם בתל אביב מאז בועת ההייטק של 2000–2001.

גופים עם שמות אקזוטיים כמו אדמה־הולדינגס, ליטו גרופ וליברטי משכו את תשומת הלב בארץ. נציגים של משקיעים מוסדיים הצטופפו לראות את המצגות של אותם גופים, שבהן הוצגו החלומות על שכונות ענק של וילות בפאתי בוקרשט, מתחמי תיירות ספא על הדנובה, וקניונים מפלצתיים במרכזי ערי שדה קטנטנות שאמורים היו להיהפך לפרויקטים עם תשואות פלאיות. כולם "רחצו" לכולם ידיים, כולם שילמו בכסף לא להם, והחגיגה היתה יכולה להימשך עוד זמן רב, לולא הגיע החלק הרביעי והאחרון של הגל המזרח־אירופי. ערב קריסת השווקים הפיננסיים נכנס ענף הנדל"ן במזרח אירופה לתקופת קיפאון הנמשכת עד היום.