ליזמי הנדל"ן נמאס מהסחבת בבתי המשפט

בחודש שעבר הושלמה מכירת מגרש המכתש בגבעתיים, שנים רבות לאחר שנחתם הסכם המכירה לשאול אלוביץ', בעל השליטה החדש בחברת בזק והבעלים של חברת יורוקום נדל"ן. העסקה לא היתה יכולה לצאת לפועל לולא נחתם הסכם בוררות בין הקונים למוכרים, קבוצת עמלנו. הבורר, במקרה זה, היה השופט בדימוס בועז אוקון מהמשכן לבוררות ופתרון סכסוכים, שמונה למגשר מוסכם על שני הצדדים.

מכירת אצטדיון "המתכש" באמצעות הסכם בוררות אינה מקרה יוצא דופן. בשנתיים האחרונות נראה שענף הנדל"ן מאמץ את תחום הבוררות המשפטית כתחליף מועדף לדיונים מתמשכים בבתי המשפט. זאת, לאחר שבמשך שנים ארוכות היה ענף הבוררות רדום יחסית.

השינוי הגדול בענף חל ב־2008, כשנכנס לתוקף תיקון לחוק הבוררות שחייב את הבורר לנמק את פסיקתו ומאפשר לצדדים לערער עליה. השינוי הוביל לכך שעוד ועוד סכסוכים בענף הבנייה עברו מבתי המשפט למוסדות הבוררות. הזכות לערער על פסק הבורר מאפשרת לבחור כבורר לא רק שופטים בדימוס, שעלות שירותי הבוררות שלהם יקרה באופן יחסי ומשך הבוררות שלהם ארוך בשל עומס תיקים, אלא גם עורכי דין - עוד שינוי שמקל על היכולת לפנות לבורר בסכסוך נדל"ן.

בשנה האחרונה נרשם בשוק הנדל"ן עוד אירוע שהזניק את הפופולריות של תחום הבוררות: שיתוף פעולה בין התאחדות הקבלנים לבין המשכן לבוררות ופתרון סכסוכים, בראשותה של עו"ד דליה רבין. בשיחה עם "כלכליסט" אומרת רבין ש־30% מהתיקים בתחום הנדל"ן שמגיעים לבית משפט לא היו צריכים להגיע לשם, והיו יכולים להיפתר במוסדות בוררות. כחלק מפעילותו מפעיל המשכן לבוררות מנגנון לבדיקת ניגודי עניינים, כדי לוודא שהבורר הנבחר אינו מוטה.

איור: מורן ברק

לא רק לחברות ועסקים

פתרונות בוררות בנדל"ן אינם רק נחלתם של חברות ועסקים, אלא הופכים למקובלים מאוד גם בקרב רוכשי דירות פרטיים. יוסי וגילה, בני זוג בשנות ה־40 לחייהם ממרכז הארץ שהחליטו לבנות את בית חלומותיהם בהרצליה, שכרו את שירותיו של קבלן לביצוע העבודות. בתום התהליך גילו כמה ליקויי בנייה: רצפות פגומות, נזילות בחלונות ופגמים בטיח. השניים שכרו את שירותיה של חברה לאיתור ליקויי בנייה, שהגישה חוות דעת שלפיה הקבלן צריך לשלם להם פיצוי של 450 אלף שקל בגין הליקויים שגילו.

בחוזה עם הקבלן חתמו הצדדים על הסכם הקובע שאם יתעורר סכסוך בין הצדדים, הוא יעבור לבוררות ולא להליך משפטי רגיל. הם פנו לבורר עו"ד ישראל שמעוני, שעומד מאחורי יוזמת חוק הבוררות. שמעוני בחן את חוות הדעת של החברה לאיתור ליקויי בנייה, סייר בביתם של בני הזוג עם מהנדס בלתי תלוי, ופסק שעלות התיקונים 80 אלף שקל בלבד. הצדדים לא ערערו על פסק הבורר. הליך הבוררות כולו נמשך כחודש וחצי בלבד, ועלותו הכוללת לשני הצדדים הסתכמה בכעשרת אלפים שקל. התשלום נגבה משני הצדדים, לפי הסכם שנקבע מראש.

לשם השוואה, הליך משפטי בסוגיה זו בבית המשפט עלול היה להימשך שנים והעלות הכספית היתה גבוהה בהרבה. הליך הבוררות הזריז אפשר לתקן את הליקויים בזמן קצר, ובסופו של דבר בני הזוג אף המליצו לחבריהם לשכור את שירותיו של אותו קבלן. שמעוני, שעומד עם פרופ' אהרון נמדר בראש מוסד הבוררות "יתרו", סבור שתיקון חוק הבוררות מאפשר כיום לערער על פסק הבורר והופך את הליך הבוררות לבטוח לדייר ולקבלן. לדבריו, ההפחתה בעלויות הכרוכות בהליכים משפטיים חשובה במיוחד בתקופת מיתון.

מנכ"ל התאחדות הקבלנים יוסי גורדון מחדד את היתרון שבפנייה למוסד הבוררות: "העברת הבוררות לגוף חיצוני ומקצועי תעודד יותר רוכשי דירות ויותר גורמים בענף לבחור בפתרון זה".

בלי סודות, בלי מסים

עו"ד דוד גילת ממשרד י. זלצמן, גילת, גראוס, סולומון ושות' שימש בורר במקרה שאירע לאחרונה, שבו חברה קבלנית תבעה 13 מיליון שקל מקבלן משנה שהקים עבורה מאות יחידות דיור בתל אביב. התובעת טענה כי בעבודה נגרמו ליקויים, ושקבלן המשנה איחר במועדי הביצוע שעליהם התחייב. קבלן המשנה, מצדו, הגיש תביעה נגדית לבורר בסכום של 5 מיליון שקל שלטענתו לא שולמו לו. גילת מינה מומחה שיבדוק את הפרטים, ולאחר כשלושה חודשים פסק לטובת קבלן המשנה את כל הסכום המגיע לו.

צילום : אוראל כהן

גילת, ששימש עד היום בורר בעשרות בוררויות נדל"ן, טוען שהבוררות בענף היא דבר מבורך: "הליכה לבורר טובה לשני הצדדים, כיוון שהם יודעים מי יחליט בעניינם. בבית משפט, לעומת זאת, זהותו של השופט שיכריע אינה ידועה לצדדים בראשית ההליך". הוא גם חוזר על הטענה שפנייה לבוררות מפחיתה את העלויות לצדדים במאות אחוזים.

שלא לציטוט, מספרים עורכי דין ומומחי נדל"ן המשמשים בוררים שהעניין הגובר בתחום הבוררות נוצר גם על רקע ההעדפה לפתור בעיות הרחק מעיני רשויות המס. "עסקאות מקרקעין רבות שחייבות במס נעלמות בבוררות מהרדאר של רשות המסים, מאחר שהבורר אינו מחויב לדווח לה על תוכן הסכסוך כפי שקורה בבית המשפט", הם אומרים. כמו כן, לחלק מהפעילים בשוק יש עניין לשמור על סודיות סביב מהלכיהם העסקיים: "ההחלטה על כניסה לשוק חדש או אזור פעילות חדש היא דבר שעלול להתגלות, כאשר הפעילות הנדל"נית של עסק עולה לדיון בבית משפט".

"החברות מהסוג שמסתיר מידע כזה מעדיפות שלא יינתן פומבי למהלכים אלו, כפי שקורה אם מגיעים להכרעת בית המשפט", מסבירים בכירים בתחום הבוררות.

מומחים אינסטנט

תחום הבוררות בנדל"ן פתוח כיום בפני מהנדסים, שמאים ואדריכלים - כל אחד בתחום התמחותו. ישראל דוד, סגן יו"ר איגוד המהנדסים לבנייה ותשתיות, עומד בראש ועדת המומחים והבוררים של האיגוד. גם הוא מעריך שתחום הבוררות עתיד לזנק על רקע השינוי בחוק, שבמסגרתו יקום מוסד לטיפול בערעור על פסק הבורר.

צילום : אוראל כהן

"המומחים והבוררים עוברים אימונים ועדכונים ומחויבים בהשתלמויות תקופתיות לצורך עדכונים בהליכי הבוררות, בתקדימים משפטיים ובפסיקות ובחקיקות חדשות. אנחנו עוקבים במקביל אחרי התנהגות של מומחים ובוררים בענף הבנייה", מוסיף דוד.

לדבריו מתחוללת במקביל תופעה מדאיגה של מינוי בוררים שאינם באים מתחום הנדל"ן. "ישנה מגמה מדאיגה של מינוי מומחי אינסטנט של בוררים בענף הנדל"ן, גם אם אין להם הבנה אמיתית בסוגיות הנדסיות. גם אם הם עורכי דין מנוסים, קורה שלפסיקתם של הבוררים האלה אין בסיס מקצועי. בייחוד אם הסכסוך הוא על עניין בינוי הנדסי, לא משפטי". לדבריו, ההשלכות של מינוי בורר שאינו מתאים הן התארכות ההליך, הגדלת עלויות לשני הצדדים ולא פעם גם פסיקה שאינה מוצדקת.

רבין סבורה שהאפשרות לבחור בורר היא היתרון העיקרי של תחום הבוררות בתחרות עם מערכת בתי המשפט. "כשאתה הולך לבית משפט, אתה מאבד את השליטה בזהות האדם שיחליט בתיק שלך. חשוב שמי שפונה לבורר יעשה זאת באמצעות גופים מקצועיים שיידעו להבחין בצורך של הצדדים בהתמחות". לדבריה, המצב הנוכחי שבו הבורר אינו נדרש להיות בעל רקע משפטי אינו פוגע בהליך הבוררות. "המוסדות בתחום מכשירים את המומחים ונותנים להם כלים להתמודד עם הצד המשפטי של הליך הבוררות".

גם עו"ד שי רווה ממשרד בועז רווה מזהיר מפני מצב שבו ממונה בורר בסכסוך נדל"ן שאין לו הבנה מספקת בתחום - גם אם הוא משפטן מנוסה. "גם בכירים בעולם המשפט עושים טעויות בבוררויות נדל"ן בגלל חוסר הבנה של אופן העבודה בענף. הבעיה היא שכשזה קורה, קשה מאוד להפוך את ההחלטה שלהם".

רק 100 דולר לשעה

הצלחת תחום הבוררות יוצרת תחרות שיווקית בין נותני השירותים בו. בצד מוסד הבוררות שבראשו עומדת רבין והמוסד "יתרו", פועלים בענף כמה מוסדות שארגנו תחתם עשרות בוררים, לרבות המוסד לבוררות עסקית של איגוד לשכות המסחר.

פרופ' אהרון נמדר, נשיא "יתרו", מספר שהתחרות שוחקת את רווחי הבוררים: "ההחלטה האסטרטגית שלנו כיום היא להוריד באופן ניכר את מחיר שעת הבורר, שעומד על 500-300 דולר בממוצע, למחירים שמתחילים ב-100 דולר בלבד. זאת, כדי לפתוח את עולם הבוררות בכלל והבוררות בתחום הנדל"ן בפרט, שבהם המחלוקת היא על סכומי כסף שנעים בין עשרות אלפי שקלים בודדים לכמה מיליוני שקלים. גם התביעות הקטנות יכולות להיגרר בבית המשפט במשך שנים".

מלבד שחיקת המחיר, התחרות הגוברת מעוררות בענף המשפט שאלות על סכנה של פגיעה בתדמית תחום הבוררות. רבין אינה מוטרדת בעניין זה, וטוענת שכוחות השוק הם שיקבעו את המחיר.