הוועדה המחוזית אישרה להפקדה תוכניות מצומצמות לפינוי בינוי ברמת אביב

למרות התנגדות הקבלנים, קיבלה הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה במחוז תל אביב את המלצת הוועדה מקומית בעיר והפקידה אתמול (ב') את תוכנית פינוי בינוי מתחם טאגור ברמת אביב במתכונתה המצומצמת. תוכנית זו קובעת יחס בינוי נמוך משמעותית מזה שביקשו היזמים, חברת אשדר, ובמקביל קובעת שני תקדימים בפרויקטים של פינוי בינוי.

הראשון מתייחס להשתתפות הדיירים בעלות הפרויקט והשני בהתניית תוספת יחידות דיור לפרויקט בהקצאתן לדיור בר השגה. במקביל אישרה הוועדה גם תוכנית נוספת לפינוי בינויי באותה השכונה, ברחוב רקאנטי, גם היא על פי אותם הקווים המנחים.

התוכנית ברחוב טאגור מתייחסת לבנייני הרכבת הישנים הנמצאים ברחוב טאגור 2 עד 10 במפגש עם רחוב איינשטיין, קניון רמת אביב מדרום וגן השחמט מצפון. שטח התוכנית כולה עומד על 11 דונם וכולל 60 דירות קטנות בנות כ-70 מ"ר כל אחת בבניינים שנבנו בשנות ה- 50.

על פי התוכנית שאושרה להפקדה תתאפשר בנייה חדשה במתחם של 125 יחידות דיור שיחליפו של 60 הדירות הקיימות. בנוסף קבעה הוועדה כי היזמים יוכלו לבנות 35 יחידות דיור נוספות במתחם, וזאת רק בתנאי שיגיעו להסכמה עם עיריית תל אביב בנוגע להקצאת 16 יחידות לדיור בהישג יד. 16 יחידות דיור אלו יהיו בגודל 80-90 מ"ר והיזם יתחייב להעמידן להשכרה למשך 20 שנה, לתקופות של 3-5 שנים לכל שוכר, מיום אכלוס הבניינים. לאחר 20 שנה יוכל היזם למכור או להשכיר את הדירות בשוק החופשי.

עוד קבעה הוועדה המחוזית כי הוועדה המקומית בעיר תהיה זו שתחליט מה יהיה אופי הבינויי במתחם, כלומר לאיזה גובה יוכלו היזמים לבנות. נכון להיום קיימות שלוש חלופות הנוגעות לגובה הבניינים: מגדל בן 18 קומות ושלושה מבנים של 9 קומות, ארבעה מבנים של 12 קומות או שלושה מבנים של 15 קומות.

יחס הבינוי בפרויקט שאישרה הוועדה המחוזית עומד על 1 ל-2 (על כל דירה שתיהרס ייבנו שתיים חדשות) ללא הקצאת הדירות לדיור בר השגה, או יחס של 1 ל-2.6 עם תוספת הדירות. מדובר בקיצוץ משמעותי ממה שביקשו היזמים לבנות במקום כאשר התוכנית המקורית שהוגשה למתחם כללה בנייה של 186 דירות חדשות במתחם, כלומר יחס של 1 ל-3.1, ובנייה לגובה של 30 קומות.

כדי להתגבר על היחס הנמוך של הדירות החדשות שיוכל היזם לבנות המליצה הוועדה המקומית בתל אביב כי כדי להשאיר את הפרויקט כדאי מבחינה כלכלית יהיה על כל אחד מדיירי המתחם להשתתף בהוצאות הפרויקט בעלות של כ-210 אלף שקל לדירה. מדובר בהחלטה תקדימית משום שעד כה היזמים היו אלה שנשאו בעלות הפרויקט כולו ודיירי המתחם לא שילמו דבר.

בתוכנית השנייה שאישרה הוועדה המחוזית להפקדה, גם היא ברמת אביב, ברחוב רקאנטי, המצב דומה. במקום 306 דירות שביקשה חברת אשדר לבנות במתחם שיחליפו את 96 יחידות הדיור הקיימות, אישרה הוועדה 180 בלבד (יחס של 1 ל-1.8) או 216 עם בניית דיור בר השגה במתחם (יחס של 1 ל- 2.25). גם במתחם זה קבעה הוועדה כי גובה הבניינים לא יוכל לעלות על 18 קומות.

גילה אורון, יו"ר הוועדה המחוזית מסבירה את הסיבה להחלטת הוועדה: "הראייה שלנו תכנונית בלבד. אנחנו מסתכלים על כל רמת אביב ולא על המתחמים הספציפיים האלה ויש עוד לא מעט מתחמים בשכונה הראויים להתחדשות עירונית. לא ניתן להעמיס על התשתית הקיימת יותר מידיי. אם ניתן היום את היחס שהיזמים ביקשו במקור זה יעמיס על כל השכונה ולא נוכל לטפל במתחמים נוספים בלי לפגוע בשכונה כולה מבחינת תשתיות תחבורה, חינוך ושטחים ירוקים לאדם".

אורון מסבירה גם את ההיגיון שעומד מאחורי המלצת הוועדה המקומית בתל אביב הנוגעת להשתתפות כספית של דיירי המתחמים בפרויקט: "אנחנו לא חושבים שהציבור צריך להתגייס לטובת מתחמים שנמצאים בלב אזור הביקוש. זה לא כמו מתחמים במקומות אחרים שם לאנשים יש מצוקה כספית. הציבור ייקח על עצמו את הצפיפות או העומס על התשתיות היכן שאין דרך אחרת".

בארגון הקבלנים והבונים תל אביב-יפו-בת ים סבורים שאישור התוכניות במתכונתן הנוכחית יכשיל את הפרויקטים עוד לפני שיצאו אל הפועל.

יו"ר הארגון, אבנר לוי, תוקף את עיריית תל אביב בעקבות החלטת הוועדה המחוזית: "עיריית תל אביב פוגעת במישרין בתושביה הרוצים בהתחדשות עירונית ורוצים לחיות בבניין חדש ולא בכזה המט לנפול. היא גם יוצאת נגד החלטת ממשלת ישראל שחוקקה בסוף שנות ה-90 את חוק פינוי בינוי על מנת לקדם התחדשות עירונית בכל רחבי הארץ".

לוי אמר עוד כי "בהחלטתה הביאה העירייה למצב שבו אין תועלת כלכלית לעשות בעתיד תכניות של פינוי בינוי בעיר, משום שהיחס בין נפחי הבנייה שעיריית תל אביב אישרה בהחלטת הוועדה המחוזית, 1 ל-2.1 (2.1 דירות שנבנות על אחת שמפונה), יוצרות מצב שבו אין כל כדאיות כלכלית לקיים פרויקטים של התחדשות עירונית בעיר. ההחלטה תגרום לכך שכל חברה יזמית תחשוב פעמיים לפני שתחליט להיכנס לפרויקט בנייה של פינוי-בינוי. טוב היה אם ראש העירייה ועיריית תל אביב היו לומדים משכנתם ממזרח, העיר רמת גן, שבה הבינו כי בכדי שפרויקטים כאלו יצאו לפועל, יש צורך לאפשר את בנייתן של 4 דירות על כל דירה שמפונה".

לוי התריע מהתקדים שנוצר בהחלטה ואמר כי "אם ועדות התכנון תאמצנה את גישת הוועדה המקומית בתל אביב, תיגנזנה תוכניות פינוי-בינוי רבות המקודמות באזורים שונים בארץ, ותימנע תוספת אלפי יחידות דיור היכולות להוזיל את עלות הדיור באזורי הביקוש. בכך ייגזר דינה של התכנית לכיליון".

על טענות הקבלנים אומרת אורון כי כמו כל דבר חדש תמיד יש לגביו אי וודאות והתנגדות. "פינויי בינויי הוא תהליך קשה מלכתחילה. חלק גדול מהדיירים שמסרבים לקחת חלק בפרויקט לא תמיד עושים זאת מסיבה רציונאלית. אני לא חושבת שהכסף זה מה שיכריע את הכף במקרה הזה ולהערכתי הפתרון הזה כן יוכל לפעול. אם יהיה לזה ביקוש גם היזמים ייכנסו לתמונה. גם בתוכנית השימור אמרו בהתחלה שזה לא יעבוד. עובדה שכל נושא השימור כן תפס בסופו של דבר ונכון להיום יש הרבה בעלי בתים שמבקשים שיכניסו את הנכסים שלהם לרשימת השימור".