מנכ"ל שיכון ובינוי נדל"ן: "צריך להיערך לשנה מתונה בשוק הדיור"

" לא יהיו פה עליות של 10% במחירים, גם לא משהו קרוב לזה. אני חושב שכן נראה עלייה של 1%–2% באזורי הביקוש", כך אמר ל"כלכליסט" מנכ"ל שיכון ובינוי נדל"ן תמיר דגן, בתגובה לנתונים שפרסמה החברה בתחילת השבוע. "צריך להיערך לשנה מתונה יותר מהשנה שעברה בשוק הדיור הישראלי". שיכון ובינוי נדל"ן, מקבוצת אריסון, דיווחה כי ב־2009 היא מכרה 931 דירות בפרויקטים שלה ברחבי הארץ, בהיקף של 1.28 מיליארד שקל (כולל מע"מ). מדובר בעלייה של 29% במספר הדירות לעומת 2008, ובצמיחה של כ־27% בהיקף הכספי של המכירות מול 2008.

שנת תהפוכות

בתחילת 2009 דיברו כולם בשוק על שנה מתה. אך דגן הדגיש כי החלק השני שלה לא הפתיע אותו. "נכון שבתחילה, השנה שעברה נראתה בעייתית בתחום הנדל"ן למגורים ונהפכה כבר במרץ־אפריל לאחת השנים הטובות בענף", אמר דגן. "הזינוק במכירות מיוחס כמעט כולו לחלק השני של השנה. קצב המכירות שלנו רק עלה ובדצמבר הגענו לקצב מכירות שנתי של 950 דירות. אבל חשוב לומר שההפתעה לא היתה גדולה כל כך מבחינתנו. זו הסיבה שלהערכתנו השגנו נתונים טובים יותר מרוב השחקנים בשוק. כשנכנסנו לתקופת השקט של תחילת השנה שעברה עסקנו לא מעט בטיפול בקבלת היתרי בנייה. הגענו למצב שבו החזקנו היתרים בהיקף גדול מאוד ולא פעלנו עד ליציאה מהמשבר.

"יש לנו היתרים לבנות בהיקפים יפים. התחלנו לנצל אותם והגענו לחודש מרץ עם המון סחורה מוכנה. עכשיו אנחנו יכולים להיות שקטים לקראת השנה הנוכחית. אני משוכנע שהיקף הפעילות שנוכל לפתוח השנה יאפשר לנו לשמור על קצב המכירות שלנו".

דגן אינו פסימי ביחס לשוק הנדל"ן בשנה הקרובה. "אני לא חושב שנראה פה ירידות מחירים - לא ירידות מהותיות בכל אופן", אמר דגן. "צריך לזכור כי בשורה התחתונה היו השנה מעט מאוד התחלות בנייה. הייתי מהמר על שמירה על רמות דומות למה שאנחנו רואים היום, בעיקר באזורים החמים יותר. בכלל, אני חושב שאם רוצים לאפיין את הצפי לשנה הקרובה - לדעתי, זו תהיה שנה הומוגנית יותר מ־2009. לא נראה שינויים קיצוניים במחירים ובמכירות לאורכה. היא תהיה חלשה יותר מהשנה הקודמת, אבל לא נראה טלטלות".

חלומות זכרון | צילום: נמרוד גליקמן

רחובות העולה

שיכון ובינוי נדל"ן דיווחה השבוע כי המתחמים הבולטים שבהם היא מכרה דירות בשנה שעברה הם תלמי מנשה, שם מכרה 91 דירות, כפר סבא (71 דירות), גבעתיים (42 דירות), כרכור (81 דירות), חיפה (78 דירות) וזכרון יעקב, שם מכרה החברה את המספר הגבוה ביותר של דירות ב־2009 - 103 דירות.

דגן מעריך כי כל המתחמים שבהם פועלת החברה כיום ישמרו על חוזקם ואף סבור כי שלושה מהם - בכרכור, בזכרון יעקב וברחובות - יתחזקו השנה. "יש סיבות טובות להעריך ששלושתם ישמרו על ביקושים גבוהים", אמר דגן. הוא הזכיר עוד יישוב שייכנס כבר השנה למעגל הביקוש הגבוה בשוק הדירות: "מי שעקב אחרי השוק ראה שהפריצה הגדולה השנה היתה של רחובות. אני משווה את מה שקרה ברחובות השנה למה שראיתי שם בתפקידי הקודם כמנכ"ל קרדן נדל"ן. לפני שנה וחצי המחירים בשכונות הצפוניות של דירות 4 חדרים היו 900 אלף שקל, ועכשיו מתחילים שם ב־1.3 מיליון שקל וצפונה. שילוב של מרכז מדעי ושוק גדול של תעשיית ההייטק באזור הצפוני של העיר, ופתיחת כביש 431 וכביש עוקף מזרחי, הביא לזינוק בביקושים שם. לעניין הזה סייעו שכונת גן הפקאן שתוכננה יפה והשכונה שבנתה קרדן".

לדברי דגן, עדיין קשה להעריך אם ברחובות יגדלו השנה הביקושים. "אני מעריך שהיא לפחות תשמור על רמת הביקוש שראינו בה ב־2009", הוא אמר. דגן חושף כי לפי ההערכות שלפיהן פועלת כיום החברה, היישוב שבו תירשם השנה קפיצה בהיקף הביקושים לדירות יהיה העיר חדרה. בשנה שעברה חתמה שיכון ובינוי על עסקת קומבינציה באזור הפרדסים הצפוני של חדרה להקמת 1,550 דירות בבניינים של 6 עד 17 קומות. "יש בחדרה בסיס טוב לזינוק", ציין דגן. "אני מאמין שכבר נראה אותו השנה. אנחנו נערכים להתחיל לפעול שם".

שנת המימושים של שיכון ובינוי

שיכון ובינוי נדל"ן היא חברה פרטית של קבוצת שיכון ובינוי הנסחרת בבורסה של תל אביב. אך בשוק ההון אומרים עליה כי בשלב זה רב הנסתר בה מן הגלוי. בשנים האחרונות דובר בקבוצה כמה פעמים על הנפקתה - תוכנית שלא בוצעה עד כה. לאחרונה השלימה החברה גיוס הון בהנפקה פרטית לגופים מוסדיים, שבה גייסה כ־350 מיליון שקל לפי שווי של 1.96 מיליארד שקל, לפני הכסף. השיחות של ראשיה עם המוסדיים חשפו יותר ממה שנוהגת החברה לחשוף על פעילותה, וזו היתה הזדמנות ללמוד על החוזקות והחולשות שלה. בשוק קיים קונסנזוס שלפיו הנכס המרכזי של שיכון ובינוי נדל"ן הוא צבר קרקעות שמחזיקה החברה, ורובן נמצאות בבעלותה זה שנים רבות. האנליסט אבירן רביבו מבית ההשקעות כלל פיננסים ברוקראז' אמר בשיחה עם "כלכליסט" כי מדובר בשטחים שעבורם קיבלה החברה אישורי בנייה לכ־10,000 יחידות דיור. זו קרקע שרובה מרוכזת במקומות אטרקטיביים באזורי ביקוש, במרכז הארץ.

בצד החוזקות של החברה בולט גם המותג שלה, שהתחזק השנה לא מעט עקב הפגיעה במותגים של המתחרות המרכזיות שלה - אפריקה ישראל מגורים ואזורים - שסבלו מההסתבכות בבורסה של בעליהן. עוד בצד החוזק של החברה הנזילות שלה לאחר הגיוס.

מנגד, החולשה העיקרית של החברה, אמר רביבו, "היתה התנהלות אטית של הנהלתה שגרמה לכך כי לאורך זמן התשואה על ההון העצמי שקרוב למיליארד שקל היתה 4%-3% - כמעט כמו התשואה על אג"ח ממשלתיות". עם זאת, רביבו מדווח על רוח של שינוי בחברה, שנוצרה מהחלפת ההנהלה שלה אשתקד. "נראה שכעת החברה מבינה שיש הזדמנות בשוק לממש קרקעות כבר השנה והיא החליטה לנצל אותה", אמר רביבו. בשוק הנדל"ן מתגברת בשנה האחרונה מגמה של קבוצות רכישה המציעות מחירים גבוהים מאוד לקרקעות באזורי הביקוש. סנונית ראשונה בולטת של שיכון ובינוי בתחום זה היתה עסקה שבה היא מכרה בדצמבר האחרון כ־30% ממגרש שלה במתחם עיר ימים בנתניה בכ־37 מיליון שקל לקבוצת רכישה שארגנו קרובי משפחה של יצחק תשובה.