אתר זה עושה שימוש בעוגיות על מנת להבטיח לך את חוויית הגלישה הטובה ביותר.
"השאיפה: 25 מיליון שקל בשנה מתמ"א 38" צילום: יובל חן

"השאיפה: 25 מיליון שקל בשנה מתמ"א 38"

חברת אשדר פועלת במסגרת תוכנית לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה שאושרה ע"י הממשלה ב-2005

20.01.2010, 11:48 | אורי חודי

בשנה האחרונה נכנסה אשדר לפעילות במסגרת תמ"א 38, תוכנית חיזוק מבנים בפני רעידות אדמה. מדובר בתוכנית שאושרה על ידי הממשלה כבר ב־2005, ועל פיה יוכלו דיירי בניין שנבנה לפני שנות השמונים להתקשר עם קבלן שיחזק את המבנה ללא עלות כספית, תמורת זכויות בנייה נוספות על המבנה. במקרה הזה, אשדר היא היזמית, ופועלת בשותפות עם חברת משכנות ישראל, הממונה על איתור המקומות והמשא ומתן עם הדיירים. "נכון להיום חתמנו על הסכמים עם דיירי ארבעה בניינים: שניים ברעננה, אחד ברמת גן ואחד בקריית אונו", מגלה פרידמן.

הכניסה שלכם לתמ"א 38 לא סותרת את האסטרטגיה של מתחמים גדולים, שעליה דיברת?

"צריך להבין שזה לא מעניין אותנו ברמה של ארבעת הפרויקטים האלה. אנחנו מסתכלים על זה כמיזם רחב יותר. השאיפה היא להגיע למחזור שנתי של 25 מיליון שקל בפרויקטים במסגרת תמ"א 38. היקף של פרויקט אחד כזה עומד על כ־7 מיליון שקל, והרווח הגולמי הוא כ־30%, גבוה יותר מאשר בשוק הדירות הרגיל; אם נוכל לעשות את זה בהיקף גדול, זה יצדיק את הפעילות. נוסף על כך, הקרקע במקרה הזה היא כמעט אין סופית: הפוטנציאל באזורי הביקוש עומד על אלפי בניינים, ואין כמעט תחרות בתחום".

אז למה אתם עדיין רק עם ארבעה פרויקטים חתומים?

"קשה לשכנע דיירים לחתום על עסקה כזאת. זה לא כמו לחתום עם בעל קרקע בודד. אנחנו לא רוצים להתעמת עם אף אחד, ושואפים להגיע בכל פרויקט ל־100% הסכמה של הדיירים. עם מימוש הפרויקטים הקיימים, הביקוש יגדל והשכנוע יהיה קל יותר: אנשים יראו את התוצאות וירצו גם".

תגיות

7 תגובות לכתיבת תגובה לכתיבת תגובה

7.
היכן יכולה להיות סכנה פיננסית לבעלי דירות בהטבות תמ"א 38
מדוע תמ"א 38 איננו מתבצע בענק? מניסיונינו, כל דיכפין, נטפלים לבניינים שדייריהם מבוגרים, בודדים ,אינם שולטים בעסקאות נדל"ן , והם מנצלים את חולשותיהם אלו. לפי שהבנו, בתמ"א 38, לבעלי הדירות בבניין , ניתנת תוספת % בנייה עם חיזוק דירותיהם, ולא שהיזם עצמו הוא שמקבלם. בעלי הדירות בבניין , הם שיכולים להוסיף לדירותיהם שלהם, חדרים (ממ"ד לדוגמא) או מרפסת וכו'. ואם לא, ניתן להניח שהיזם מקבל מהם, את % בנייה אלו + שטח משותף של הדיירים הקיימים, משתמש בהם לבנייתו הוא לצרכיו, על הבניין הקיים, ויפצה בכסף (מאות אלפי שקלים, לדירה) את בעלי הדירות שלא ניצלו את % הבנייה שניתנים לדירותיהם ולהם בלבד ואת השטח המשותף ששייך גם הוא לבעלי הדירות בבניין. אך מה שעלול לקרות, ניצול תמימות בעלי הדירות בבניין. שימוש ב% בנייה אלו ע"י זרים, לעצמם, שפוטרים זאת בשיפוץ מגוחך אשר בחלקו לא פעם, מיותר לחלוטין ודייריו המקוריים כלל לא ביקשו ולא רצו אותו. שיפוץ שבעצם בסיכומו של דבר, משרת כמעט ברובו את הדירות החדשות , כדוגמת תוספת מעלית אליהן. יתר על כן, עולה בעייה חדשה, למי שייך הגג החדש שמתהווה מעל הקומה/ות הנוספים? האם זה מחולק שווה בשווה לדיירים כולם , או שזה שוב שייך למישהו אחד ואז בעוד שנים ספורות כשזה יתאפשר, יחליטו בעלי הגג החדש , לבנות עוד קומות, לכשזה יאושר , לרווחתם הם. וכך יקומו להם מגדלי בבל על בניינים תמימים נעימים שיזמים, ירוויחו על חשבון בעלי הדירות הראשונות המקוריות של הבניין, שלמחתחילה רק ביקשו לחיות ולגור בשקט ושלווה, בבניין נעים מועט דיירים עם איכות חיים ולכן, שילמו על כך במירב כספיהם. ומה בקשר למסים השונים הנילווים? להבנתינו, על היזם שקיבל את הבנייה לעצמו, לשאת במלוא נטל הוצאות המיסוי והוצאות נילוות מכל סוג שהוא ואף לא מתוכננות מראש. כל אלו חייבים להיזקף לחובת היזם, גם אם יפשוט רגל במהלך ביצוע העבודה. כמו"כ על היזם להתחייב לשאת באחריות על ליקויים עתידיים. חייבים לשים לב, שהיזם, חס וחלילה, לא ישיג מימון לצורך הליווי הפיננסי לבניית תוספת הדירות החדשות שיעמדו לרשותו או לשיפוץ הבניין, שלא כנגד שיעבוד הדירות הוותיקות הקיימות כבר בבניין ולא כנגד הרכוש המשותף שלהם, אלא, ישעבד לצורך זה, אך ורק כספים ורכוש מטעמו. היזם חייב להוכיח ערבויות וביטחונות כספיים מיידיים מכל סוג כגון, ביטוח גמר בנייה ושיפוץ מושלם, ביטוח שלום העובדים וביטוח דירות וחיי הגרים בבניין. היזהרו מהבטחות מהירות !!!!!!!!!!!!!!!!! אין פלא שרק פרוייקטים בודדים מתקיימים. בעלי הדירות חייבים להזהר מאד מאד
ישראל  |  19.03.10
6.
פינוי-בינוי , לא ריאלי
אין כמעט לחלוטין ולא יהיה - פינוי בינוי - נפוץ, משום שאין משקיע פרטי שיכול לקחת על עצמו הוצאה שכזאת משום שעליו יהיה לדאוג ל: פיצוי גדול לדיירים ששוכרים בבניין דירות ויצטרכו לצאת. פיצוי שכירות לכל בעל דירה ודירה על התקופה בה יהיה חייב לעזוב לתקופת ההרס והבנייה ולעבור לבית-מלון, או דירה מושכרת אחרת , עד לאיכלוס הסופי בבניין החדש. כל בעל דירה בבניין אמור לקבל דירה גדולה בהרבה מהקיימת (מקובל -1.5/ 2 דירות כנ"ל (מאחר ומוספות דירות לבניינו). הוספת חנייות לכל דירה ודירה וכו' , וכמובן מעל הכל , לקבל מהיוזם ערבות בנקאית - ריאלית מידית, על ערך דירתו + שטח כל מגרש הבניין. אם לא יקויימו כל אלה, עלולים בעלי הדירות למצוא עצמם ללא רכוש כלשהו בכלל (ראו חפציבה).
25.01.10
5.
לחוכמולוג שחושב שמעלית עולה 120,000 שקל
מעלית עולה 150,000 שקל... ברוב המקרים צריך לבנות מחדש את חדר המדרגות וליצור פייר מעלית וזאת בעלות של כ- 300,000 שקל ... לחזק יסודות ולחזק את הבניין עולה עוד 500,000 שקל ... לצפות את הבניין בציפוי קשיח עולה עוד 300,000 שקל ... עבודות איסטלציה עוד 100,000 שקל ... חשמלאי עוד 60,000 שקל ... שכחנו אדריכל + מהנדס מים וביוב + קונסטרוקטור + יועץ תחבורה 120,000 שקל ... היטל השבחה ואגרות עירוניות 150,000 שקל ... בניה של 400 מ"ר על הגג עוד 1,600,000 שקל ... דודים חדשים על הגג ל- 20 דירות עוד 100,000 שקל, ביטוח עובדים וצד ג' עוד 20,000 שקל עורכי דין 60,000 שקל ... ועל כל זאת תוסיף מע"מ ... אופס שכחנו מימון ... הבנק גובה מימון ע"ס 20% לשנתיים ... וכל זאת לפני הפתעות ... ובפרוייקטים כאלו תמיד יש .. אני ראיתי איך קבלן "מקבל הפתעה" של 400,000 שקל בפרויקט תמ"א 38 בראשל"צ ... עכשיו אולי אתה מתחיל להבין את החשבון ... מדוע אין כמעט תמ"א 38 בישראל
יזם תמ"א 38  |  24.01.10
3.
חבל לעשות תמא38 לביניינים ישנים זה לא נותן כלום רק פינוי בינוי ולחייב בחוק את כולם!
בינינים ישנים יש פשוט לעשות פינוי בינוי מה לא הבינו את זה? תמא 38 בהתחלה אני הסכמתי אבל למזלי לא יצא לפועל כרגע אני מתנגד כי הביניין ישן מאוד הרחבת הדירה תגרור אחריה שיפותץפ]נימי של אלפי שקלים שגם הקבלן לא ירצה לקחת לעצמו ברוווח נמוך המעלית לא אומרת לי כלום כי אני בקומה 2 אז רק פינוי בינוי! משמתנגד פשוט לשלוח לו דוחות וקנסות על שיפוץ חזית ואחורי הביניין הוא כבר יחתום!
חיים  |  21.01.10
לכל התגובות