סורגים שכונות: עלייתם של הפרויקטים לקהילות של דתיים לאומיים

מארגנת קבוצות הרכישה ענבל אור קיבלה לאחרונה פנייה מפתיעה מסגן ראש עיריית רמת גן. הפנייה נגעה לפרויקט מגורים חדש שמוקם ברחוב אחד העם שבשכונת רמת שקמה בעיר.

אור מספרת שהתבקשה לפתוח את הפרויקט לציבור חובשי הכיפות הסרוגות. בכנס שיווק שערכה לאחרונה, היא מצאה כי הבקשה איננה חסרת בסיס: יותר משליש מהמתעניינים בפרויקט, 250 איש מתוך 700, נמנו עם הציבור הדתי לאומי.

המקרה של רמת גן איננו חריג. לאחרונה עוד ועוד שכונות חדשות ויישובים ייעודיים קמים במיוחד עבור ציבור זה. הקבלנים ויזמי הנדל"ן ממהרים לספק מענה לדרישות הבנייה הייחודיות של הכוח הצרכני העולה, ואף מוכנים לספוג את הייקור בהוצאות הנובע מהן, כך שהדירות לא יימכרו במחירים גבוהים יותר.

"כלכליסט" בדק עם השחקנים המרכזיים בשוק המתפתח של הנדל"ן לציבור הדתי לאומי מה מושך אותם לנישה זו, אילו מאפיינים ייחודיים יש לה ומה הופך אותה ליעד מחוזר גם בקרב קבוצות הרכישה.

המניע - מפגש אינטרסים משולש

יצוין כי יישובים ושכונות המיועדים למגזר הדתי לאומי היו קיימים מאז ומעולם, אך בשנים האחרונות הוותיקים שבהם לא הצליחו לספק מענה לביקושים, ורמות המחירים חרגו ממסגרת יכולתם של הזוגות הצעירים.

כך, במשך תקופה לא מבוטלת, חלק גדול מאותו ציבור מצא את עצמו מתגורר בסביבה שבה חסרים הקהילתיות והלכידות האופייניות לשכונות ייעודיות.

מהצד השני, זה של ההיצע, גילו הרשויות המקומיות את הפוטנציאל הטמון באוכלוסייה מגובשת והומוגנית להשבחת שכונות חלשות, כמו שקרה במזרח נתניה, מזרח ראשון לציון, אור יהודה, פתח תקווה ולוד. את הקבלנים, המרכיב השלישי שחיוני לביסוס המגמה, משכה לתחום בעיקר שיטת השיווק, המתוארת על ידם כקלה וזולה יותר.

הדרישות - קהילה מעל הכל

עם חלוצות הבנייה של שכונות ייעודיות לציבור הדתי לאומי נמנית חברת משהב. בשנים האחרונות היא בנתה יותר מעשרה פרויקטים לאוכלוסייה זו, בהם 171 יחידות דיור במערב ראשון לציון, 240 יחידות דיור בגבעת זאב, 300 יחידות דיור בהדר גנים בפתח תקווה, 300 יחידות דיור בגבעת שאול בירושלים, 1,200 יחידות דיור במזרח נתניה, שתי שכונות בשוהם ושלוש שכונות במודיעין.

לדברי מנכ"ל החברה, שמואל בירנבוים, התשתית לשירותי קהילה היא מרכיב מרכזי בהקמתה של שכונה לאוכלוסייה זו, המאופיינת בעזרה הדדית, שיתוף בגידול הילדים ודגש על החינוך וריבוי אירועים משותפים.

אהוד המאירי, יו"ר פירמת שמאי מקרקעין וייעוץ כלכלי, מסכים עם חשיבותו של מרכיב זה, ומוסיף: "האוכלוסייה הדתית לאומית תתגורר באזורים אשר מתאפיינים בתשתית בסיסית של שירותי דת וקהילה, המותאמים לצרכיה ודרישותיה, ולהם היא מייחסת חשיבות עליונה".

בירנבוים מסביר כי מאפיינים אלו משפיעים על אופי הבנייה בשכונות הדתיות לאומיות בשני מעגלים: המעגל הקרוב, הכולל את הבניין והדירה, והמעגל הרחוק, שכולל את המבנים הציבוריים, כמו בתי כנסת ומוסדות לימוד. "כשמתכננים שכונה עבור הציבור הדתי שמים דגש על בתי כנסת ומבני קהילה. ברגע שרכשנו את הקרקע ויש לנו דריסת רגל, הרשות היא שמתאימה את השכונה לציבור שמגיע. בשכונות חדשות שבהן אין יזם דומיננטי בתי הכנסת מוקמים באופן זמני בקרוואנים, ולאחר שמתגבשת קהילה ונאספים כספי תרומות, הם נבנים כמבני קבע", אומר בירנבוים.

"במעגל הקרוב", ממשיך בירנבוים, "בתוך הבניין, נדאג כמובן למעלית שבת. לבסוף, בתוך הדירה, אנחנו מתכננים כיור מופרד - חלבי ובשרי, שעון שבת ומרפסת סוכה".

תכנון המרפסת, הוא מדגיש, נחשב למורכב במיוחד: "כל סוכה צריכה להיות פתוחה לשמים, ולכן כל מרפסת צריכה להיות במיקום אחר. עלות הביצוע במקרה זה יקרה יותר".

לשאלה האם עלות הביצוע היקרה יותר מגולגלת אל פתחו של הצרכן הסופי, והאם מחירי הדירות גבוהים יותר כשמדובר בשכונות לדתיים לאומיים, עונה בירנבוים בשלילה. לדבריו, ההבדל בעלות הבנייה הוא באחוזים בודדים, אשר נספגים על ידי היזמים ולרוב אף מתקזזים עם עלויות השיווק.

מבנה השכונות והדירות וסגנון השיווק מעוררים את ההשוואה לנדל"ן בציבור החרדי, אך בשטח קיימים לא מעט הבדלים במאפייני הבנייה בין שתי האוכלוסיות. למשל, הסלון בדירות לדתיים לאומיים זהה למבנהו הפתוח בקרב הציבור החילוני, ואילו בדירות הנבנות לחרדים הסלון משמש גם כחדר לימוד, ולכן נהוג לתחום אותו בקירות. הציבור החרדי גם דורש חדרים גדולים יותר, שבכל אחד מהם יוכלו להתגורר יחד כמה ילדים. תקן מיוחד המפרט את סגנון הבנייה לציבור החרדי, ובו גם גודל החדרים, פורסם בעבר על ידי משרד הבינוי והשיכון.

בשאלת החדרים, בציבור הדתי לאומי מתעניינים פחות בגודל ויותר בכמות. דירות בנות שלושה חדרים או פחות כמעט ולא נבנות בפרויקטים המיועדים לאוכלוסייה זו. "הדירות שאנחנו בונים הן בעיקר בנות חמישה או שישה חדרים, ומיועדות למשפחות מרובות ילדים", אומר בירנבוים, "אנחנו מנסים לדאוג גם לצעירים ולבנות חלק מהדירות עם ארבעה חדרים, אבל לא פחות מכך", אומר בירנבוים.

לדברי המאירי, זוג צעיר המשתייך לציבור הדתי לאומי ירכוש כבר בתחילת הדרך דירה גדולה יחסית של ארבעה חדרים ומעלה. כעבור כמה שנים, עם הולדת הילדים הנוספים, תחפש המשפחה דירה בת שישה חדרים.

השיווק - שמועה מביאה חבר

"בפרויקטים לציבור הדתי לאומי מעולם לא פנינו לעיתונות הארצית. אנחנו מפרסמים בעיקר בבתי הכנסת ובעיתונים הקהילתיים", מספר בירנבוים על שיטת השיווק הייחודית לפרויקטים של ציבור דתי לאומי. "בעקבות הניסיון הרב שלנו בשכונות לדתיים, הפניה אליהם הפכה לקלה", הוא מוסיף.

אותה קלות לא שמורה רק למשהב, והפכה את הדתיים הלאומיים ליעד מועדף ומחוזר גם על ידי קבוצות הרכישה. בשנה האחרונה התארגנו כמה קבוצות, בהן קבוצת רכישה של רי/מקס ברחובות ההולנדית, קבוצה שמארגנת חברת אילה א.ג.מ בהדר גנים בפתח תקווה והקבוצה שמארגנת ענבל אור ברמת גן, הפונה בין היתר גם לציבור הדתי לאומי.

"זה ציבור שמתאפיין בתופעת 'העדר': אם הפרויקט טוב השמועות עוברות מהר, ואפשר לסגור את השיווק בתקופה קצרה מאוד", מספר מוטי פלד, העומד בראש חברת אילה א.ג.מ יחד עם ג'קי סוויסה ואיתן לוי.

פלד וחבריו בחרו בכמה הזדמנויות לשווק פרויקטים בקרב הדתיים לאומיים, אף שמדובר בציבור שעדיין מהווה מיעוט בקרב האוכלוסייה כולה. עם זאת, לדבריו, קלות השיווק אינה מעידה על חיפזון או על בורות של הקהל. הוא מדגיש כי מדובר בציבור ריאלי שרגליו מחוברות היטב לקרקע, ואשר בודק לעומק כל עסקה ופרויקט.

"בהדר גנים יש נציגות לא רשמית של חמישה אנשים שפנו אלינו ודרשו לבדוק את הפרויקט מ־א' ועד ת', כולל דו"ח אפס (דיווח ערכה הכלכלי של הקרקע שמכין שמאי, והנדרש לקבלת מימון - ד"ל), המערכת החוזית וטאבו", אומר פלד, "זו שכונה שלא בנו בה זמן רב, וידענו שמרגע שנגיע עם פרויקט זמין, חלק גדול מהאוכלוסייה הזו יגיע אלינו. היו לנו פרויקטים נוספים גם בגבעת שיא במודיעין. שכונות דומות קיימות גם בגבעת שמואל, בשכונת האגוז ברחובות, בכפר גנים החדשה בפתח תקווה, ברעננה, בכפר סבא ובגבעת שמואל".

מארגנת קבוצות הרכישה ענבל אור מעריכה כי האוכלוסייה הדתית תסייע בשיווק מהיר של הפרויקט בשכונת רמות שקמה ברמת גן. תופעה של "חבר מביא חבר", מוסיף המאירי, מקובלת מאוד בקרב ציבור זה ומסייעת ליזמים. הוא מתאר שהצעירים סוחפים את החברים מהישיבה, מהצבא וממוסדות ההשכלה הגבוהה להתגורר בסמוך אליהם עם משפחותיהם, וכך נוצר הגרעין הבסיסי לקהילה באותו אזור. בהתאם לדפוס זה, הביקושים גדלים ככל שהשכונה מתאכלסת.

לא רק חברים מהצבא ומהלימודים רוצים לגור בשכנות; המאירי מצביע על תופעה נוספת אשר נפוצה בשנים האחרונות, ובמסגרתה ההורים הולכים בעקבות הילדים. לדבריו, לאחר שהילדים יצאו מהבית והקימו משפחה עוזבים ההורים את דירותיהם ועוברים להתגורר בקרבת הצעירים, כדי לסייע בגידול הילדים, לעזור בבית ולהיות קרובים לנכדים.

"בגבעת שמואל ראינו כי הורים מבוססים שהתגוררו בעבר בדירות פאר בצפון תל אביב, רכשו דירה בשכונה בקרבת הילדים והנכדים. כך קורה מצב שבו המשפחה מתאחדת מחדש בשכונה אחרת. במקומות כאלה נוצרות קהילות של זוגות צעירים ובמקביל קהילות של דור ההורים, הסבים והסבתות", אומר המאירי.

ומה לגבי החילונים? המאירי טוען כי גם באזורים המוגדרים כאזורים בעלי צביון דתי לאומי, אפשר למצוא אוכלוסייה חילונית הנהנית מהשקט של השבת, מהאווירה בשכונה ומהחיים לצד אוכלוסייה הנתפסת כאיכותית.