בלעדי ל"כלכליסט" - אגד ניצחה את נצבא בקרב על דמי השכירות

ניצחון לאגד על חברת הנדל"ן נצבאשבשליטת קובי מימון: קואופרטיב התחבורה ישלם לנצבא דמי שכירות עבור 20 תחנות מרכזיות לפי שער של 3.998 שקלים לדולר, במקום 4.367 שקלים לדולר - כפי שדרשה נצבא. השער נקבע בפסק בוררות שכתב השופט בדימוס תיאודור אור, והוא יחסוך לאגד סכום של 60 מיליון שקל בחוזה שכירות שתוקפו 10 שנים.

עם זאת, גם נצבא זכתה בניצחון קטן: פסק הבוררות קבע שאגד תשלם דמי ריבית והצמדה עבור התקופה שמ־2004 ועד היום בגובה של 8.5 מיליון שקל. מעניין לציין שבהודעה לבורסה דיווחה נצבא רק על הניצחון הקטן שלה ולא על ניצחונה של אגד בקביעת השער. את אגד ייצגה עורכת הדין אורנה קדר ואת נצבא ייצג עורך הדין דב פישלר.

תיאודור אור | צילום: עטא עוויסאת

ב־1995 שכרה אגד מנצבא 20 תחנות מרכזיות לתקופה של 10 שנים. ב־2004 התחדש החוזה, אבל בין אגד לנצבא התעוררה מחלוקת בנוגע לגובה דמי השכירות החדשים. השמאי שאול לב נשכר לפסוק בעניין, והגיש חוות דעת ב־21 במאי 2007, שהתבססה על מחיר דולרי אף שהחוזה היה שקלי. השמאי קבע שאגד תשלם מדי שנה תוספת של 8 מיליון דולר למחיר ששילמה עבור הנכסים בחוזה מ־1995.

קביעת השמאי עוררה מחלוקת בין הצדדים: אגד טענה ששער הדולר המחייב אותה הוא השער שנקבע ביום שבו הוגשה חוות הדעת, כלומר 3.998 שקלים לדולר; ואילו נצבא דרשה לשלם לפי שער הדולר ביום שבו החל החוזה החדש (1 בדצמבר 2004), כלומר 4.367 שקלים לדולר. מדובר בהפרש המסתכם ב־6 מיליון שקל בשנה, שהם כ־60 מיליון שקל לתקופת החוזה העומדת על 10 שנים. מלבד זאת, נצבא גם דרשה הצמדה של הסכום למדד.

בשלב הבא החליטו הצדדים לפנות לבוררות. מטעם נצבא הוגשו תצהירים על ידי קובי מימון ועו"ד נעה לנדלר המשמשת דירקטורית בחברה. למרבה ההפתעה, גם מי ששימש יו"ר אגד עד 2007, אריק פלדמן, הגיש תצהיר מטעם חברת הנדל"ן, אשר עורר את כעסם של חוגים בקואופרטיב. מטעם אגד הוגש תצהיר בידי מנהל הכספים אורי שמש.

"הצדדים לקחו סיכון"

מכתב הבוררות שהגיע לידי "כלכליסט" מתבררים פרטים מעניינים. כך למשל, השופט אור קבע ששני הצדדים לא הגדירו לשמאי מועד להגשת חוות הדעת, ולא דרשו שהסכום יהיה בשקלים. אור פסק לטובת אגד, בין השאר, מאחר שלפי חוות הדעת של השמאי, "הערכת הנכס הנה לתאריך מתן ההחלטה שלו, והמחירים נקבעו על פי תשואה בשוק השכירות החופשי במועד מתן חוות הדעת".

"הצדדים", כתב אור, "לקחו על עצמם סיכון כי דמי השכירות ביום השומה לא יהיו זהים לדמי השכירות ב־1 בדצמבר 2004, ואולם הם היו מוכנים לשאת בסיכון זה כדי לקצר הליכים. גם פלדמן וגם מימון הסבירו את ההיגיון הכלכלי בסיכון שלקחו על עצמם בכך ששווי הנכסים נותר פחות או יותר ללא שינוי מתחילת תקופת השכירות השנייה ועד לחודשים שקדמו למתן כתב המינוי".

אור מתח ביקורת על השמאי שנתן חוות דעת דולרית ולא שקלית, וקבע כי רטרואקטיביות התשלום היא רק לתאריך ולא לשער שבו תיעשה ההמרה לשקלים.

המעורבות של פלדמן ושל מימון היא פרק מעניין בפני עצמו. בתצהיר ציין פלדמן כי בינו לבין מימון (שרכש את השליטה בנצבא ב־2006 — ג.ח.) היתה הסכמה כי השומה תיעשה בערכים דולריים, וכי השומה בדולרים תומר לשקלים לפי שער הדולר ב־1 בדצמבר 2004. אבל לשופט אור היה מה לומר על מהימנות עדותו של פלדמן.

אור ציין את העובדה כי עד לשמיעת העדים בבוררות לא הזכירה נצבא שהיתה הסכמה בין מימון לפלדמן — אף שהיה זה טבעי ש"הסכמה לכך מצדו של פלדמן, איש אגד, תצוין על ידי מפעילי התחנות (נצבא — ג"ח) באופן מפורש".

אפילו בחקירתו הנגדית, במהלך הבוררות, אמר מימון כי "זה היה ברור לנו. לא שוחחנו או לא שוחחנו, זה בדולרים. זה היה ברור". השופט אור הוסיף כי רק לאחר מכן הזכיר מימון לראשונה דיבורים והסכמה על כך בינו לפלדמן.

השופט אור ביקש להוסיף כמה הערות "לעניין מהימנות גרסתו של פלדמן". הערות אלה היו בהעדפת גרסתו של שמש, נציג אגד, על פני גרסת פלדמן, בסתירות שהתגלו ביניהן.

"מחלקים מעדותו של פלדמן", כתב אור, "ניתן להתרשם שלמעשה לא דובר על כך שהשומה תהיה בערכים דולריים, אלא שפלדמן סבר כי כך היה לפי המקובל, לטענתו, להעריך באותה עת, אף כי במקום אחר טען שכאילו היתה הסכמה בעניין זה", והוסיף כי פלדמן - ששוחרר בינתיים מתפקידו באגד - עדיין שימש בתפקידו בתקופה שבה התגלעה המחלוקת, אבל לא סיפר לאנשי אגד על כך שכאילו הגיע להסכמות עם מימון.

"עד עדותו בפניי, לא ידעו אנשי אגד דבר על גרסתו של פלדמן. התנהגות זו מתמיהה ומקשה על האמון בגרסתו. לאגד יש הסבר לתמיכת פלדמן בעמדת התחנות, ושנובעת מהקרע שחל בינו לבין אגד והפסקת פעילותו באגד", ציין השופט בדימוס.

נצבא תשלם שכר טרחה

נצבא, כאמור, רשמה ניצחון בסוגיה אחרת במחלוקת, כשהשופט פסק כי על אגד לשלם לה הפרשי ריבית והצמדה. אגד טענה כי דמי השכירות שנקבעו על ידי השמאי ב־2007 משקפים את ערכם נכון ליום מתן חוות הדעת, ולכן יש לראות בהם כמגלמים את עליית דמי השכירות בהתאם לעליית המדד מ־2004 ועד 2007. השופט קבע כי על אגד לשלם דמי הצמדה וריבית מ־2004, בסך 8.5 מיליון שקל שיתווספו להכנסות נצבא ב־2010. נצבא גם תרשום הכנסה של 1.5 מיליון שקל נוספים מאגד בכל שנה החל ב־2010 בגין הצמדה זו.

כאמור, נצבא בחרה לדווח לבורסה רק על הניצחון שלה בנושא ההצמדה והתעלמה מהפסיקה בנוגע לשער הדולר, כנראה מאחר שאגד כבר שילמה לפי שער זה את השכירות. נצבא גם חויבה לשלם לאגד את שכר טרחת עורך הדין, 200 אלף שקל, וכן את שכר הטרחה של אגד לבורר. גם השוכרים האחרים בתחנות (חברות האוטובוסים האחרות) ישלמו מעתה לפי הפסיקה החדשה.

שמואל סימן־טוב, סמנכ"ל הכספים של נצבא: "אנחנו ניצחנו. אני רואה את זה כהצלחה. אנחנו מקבלים 8.5 מיליון שקל חד־פעמית, וכל שנה עוד 1.5 מיליון שקל בשנה. לגבי הנושא השני, במערכה יש כמה חזיתות, ובחזית הזו פחות הצלחנו. לא היה מקום להתייחס לזה בהודעת הבורסה. הפנינו את המשקיעים לביאור הרלבנטי בדו"חות ובזה מילאנו את חובתנו. בדיווח כתוב שחילוקי הדעות הן לגבי הפרשי הצמדה, שער וריבית".