הפתעה: העשירים הפסידו

אף מילה על בנק לאומי. ובכל זאת, קשה בשבוע כזה שלא להשתאות מול העוצמה של כוחות פוליטיים ועסקיים, שכאשר הם חוברים יחד מתוך זהות אינטרסים עקומה, גם מנכ"לית מנוסה, רבת־כוח ומתוחכמת כגליה מאור ניגפת בפניהם.

על רקע הכישלון בלאומי, בוהק הרבה יותר הניצחון שרשמו בראשית החודש ראש עיריית הרצליה יעל גרמן והחברה להגנת הטבע על עשירי ויזמי המרינה בעיר. אסור להתייחס לאירועים במרינה כאל עוד מאבק מוניציפלי עמוס פרטים שהוכרע לבסוף לטובת צד כלשהו. מדובר בניצחון נדיר במקומותינו, שבו בזכות עיקשות בלתי מתפשרת של ראש העירייה וארגוני הסביבה, גבר לבסוף האינטרס של כלל הציבור על אינטרסים כלכליים של אנשים רבי־עוצמה.

לפחות עד שהקרחונים יפשירו, עשירי ישראל מוכנים לשלם הרבה כדי לשבת על המרפסת הפרטית ולשכשך רגליים במים. לכן המרינה היא חלומו הרטוב של יזם הנדל"ן, ובור שומן של ראשי עיריות החוף. באמתלה של מעגן ליאכטות לאלפיונאים שצובאים על החופים ולא מוצאים חניה, מתאפשרת הקמת פרויקט מגורים גרנדיוזי על קו המים.

הבעיה היא שבנייה למגורים על החוף אסורה באיסור חמור. מכיוון שהפיתוי הכלכלי עצום, נמצא פתרון בדמות בנייה של מלון. אלא שלא מלון ככל המלונות, שבו תיירים מזדמנים שוכרים חדר ללילה או שניים, אלא "מלונאות מיוחדת", בשיטת "ליס בק", שבה נבנות דירות נופש שאמורות להיות מנוהלות ומושכרות על ידי חברת ניהול. כמעט בכל הפרויקטים שעל קו המים הדירות הללו, דרך פלא, "מושכרות" בקביעות ובקריצת עין לרוכש שלהן. מיותר לציין שאותו רוכש לא חולם אפילו לתת למישהו אחר לגור בדירת הנופש שלו. וכשהוא כבר יושב עם כוס היין מול השקיעה, לך תוציא אותו משם ותגיד לו שהחוק אומר שהחוף זה לכולם.

המרינה בהרצליה | צילום: יובל חן

כך גם נבנו הדירות במרינה בהרצליה. איש מהיזמים והרוכשים לא העלה על דעתו שבסופו של דבר באמת יכריחו אותו להיפרד מדירתו למשך תשעה חודשים מדי שנה. מאזן הכוחות והניסיון המצטבר לא יכלו ללמד אחרת. בטח כאשר היזם המרכזי במרינה היה מוטי זיסר, ולצדו חברות ענק כמו האחים עופר, שיכון עובדים של שרי אריסון ואזורים שהיתה אז בבעלות אי.די.בי. זיסר הרי חתום גם על פרויקט סי אנד סאן המרתיח בתל אביב. גם שם נוהל מאבק עז, משפטי ותקשורתי, שלא הזיז בסופו של דבר ולו דייר אחד מהפרויקט. סי אנד סאן הוא כיום באופן סופי בית דירות יוקרתי במרחק של 70 מטר בלבד מהחוף, לרווחת דייריו האמידים.

אינדיקציה ברורה לכך שאיש מהרוכשים לא חשב שהחוק ייאכף היתה העלייה המתמדת במחיר הדירות במרינה. בשנת 2000 נמכרו דירות בפרויקט במחיר של כ־4,000 דולר למ"ר. ב־2004 המחיר כבר היה יותר מ־5,000 דולר. בינואר 2009, כששוק הנדל"ן במשבר עמוק, נמכרה דירה בת 200 מ"ר במרינה תמורת כ־10,000 דולר למ"ר. נחדד: עשר שנים אחרי פסק הדין של בית המשפט המחוזי שקבע שעל הדירות להיות מושכרות, היה מי שהוציא מכיסו כמעט 8 מיליון שקל תמורת דירה במרינה. הוא בטח לא חשב שהוא קונה חדר במלון. וכך, הדירות המשיכו ונמכרו. פעמים רבות הן אוחדו, וחדרי מלון בשטח של 60 מ"ר נהפכו לדירות פאר. כ־500 דירות בסך הכל, ל־500 האנשים שיכלו להרשות לעצמם.

מול אלה ניצבו ראש העירייה גרמן והחברה להגנת הטבע. מכיוון שהחוק ברור, כבר ב־1999 קיבל השופט המחוזי אורי גורן את עתירת החברה וקבע שהחוף, שהוא משאב במחסור, חייב לעמוד לרשות הציבור. אז הוא קבע. מאותו רגע החלו החברות שבנו במרינה במלחמת התשה אימתנית.

בסוף שנת 2000 הגישה חברת מרכזי שליטה של זיסר תביעה אישית נגד גרמן בסכום של 15 מיליון שקל.

ב־2001 הגישה השותפות "אלמוג התכלת", בבעלות משפחת פפושדו ושיכון עובדים, תביעה של 35 מיליון שקל, גם היא נגד גרמן אישית ונגד החברה להגנת הטבע. קל להבין שאלה סכומים שהאיום הטמון בהם הוא התמוטטות פיננסית. גרמן הרי לא תוכל לשלם כל כך הרבה כסף אם תפסיד בתביעה, והחברה להגנת הטבע עלולה פשוט לקרוס.

העוצמה הפיננסית של היזמים אפשרה מלחמה משפטית באמצעות סוללת עורכי דין בכירים. היא כללה פיצול תביעות והעמסת הליכים ארוכים ויקרים, שלצד השני קשה להתגונן מולם. במקביל ניסו להניא את גרמן מהמאבק, לומר לה שפשוט אין בו טעם כי "ננצח בכל מקרה". לאור הניסיון לאורך חופי ישראל, זו היתה אמירה מבוססת. ובכל זאת, ב־2006 דחה בית המשפט העליון את הערעור על פסק הדין של גורן. השופטת אילה פרוקצ'יה שבה וקבעה שהאינטרס הציבורי גובר. אז היא קבעה. לא עלה על דעתם של רוכשי הדירות לפעול ביוזמתם בהתאם לפסק הדין, כל עוד לא מאלצים אותם לעשות כן. נדרשו כמעט ארבע שנים נוספות, שבמהלכן העירייה איתרה דייר אחר דייר והחלה לגבש עם משרד התיירות מתווה לשינוי המצב במרינה.

רק בראשית החודש, 12 שנה כמעט אחרי שהקרב החל, נשלחה סוף סוף לבעלי הדירות במרינה דרישה רשמית ומוסמכת להעמיד את דירותיהם לשימוש מלונאי לטובת כלל הציבור. אפשר להניח שגם יישום השלב הזה לא יהיה טריוויאלי, אבל בסופו של דבר נדמה שבמרינה הקרב הוכרע לכיוון החיובי.

הבעיה היא שקרבות כאלה מתנהלים לאורך כל החופים. פרויקטים נבנים ללא הרף, מסול מרין בנהריה, פנינת הים בעכו ומגדלי חוף הכרמל בחיפה, דרך כפר הים בחדרה וסי אנד סאן 2 בתל אביב, ועד המרינה באשקלון. ברוב המקרים אין לעיריות סיכוי לאכוף את מגבלות הקניין בפרויקטים הללו. בחלק מהמקרים אין לראש העירייה גם שום אינטרס. הפרויקט הרי נבנה כדי למשוך אנשים עם כסף, ואין שום סיבה להטריד אותם.

הפתרון המתבקש היה ביטול האפשרות לבנות "מלונאות מיוחדת" על החוף. בינתיים, כפי שנחשף בכתבה ב"מוסף כלכליסט" לפני שלושה שבועות, לא פחות מ־20 איומי נדל"ן יצירתיים מתחילים כבר להתחפר בחופי ישראל.