צילום: יובל חן
המתכון של איתן סורוקה לצמיחה בנדל"ן: "אי אפשר לגדול בענף רק מבנייה"
כך מסביר איתן סורוקה את שורת המהלכים שהוביל בקרדן נדל"ן מאז התיישב בכיסא היו"ר. אחרי שהשתלטה על רמט ופילסה את דרכה לשוק התשתיות, ורגע לפני שהיא יוצאת לניסיון הנפקה שני בבורסה, עסוקה החברה בגיבוש קרן ריט. סורוקה מסביר איך זה יעבוד וכמה זה יכניס
"חברת בנייה בינונית בישראל לא יכולה להיהפך לגדולה רק מבניית בניינים. בשביל להיהפך לגדול בענף שלנו צריך לבלוע חברות או להיכנס לתחומים חדשים", כך אומר יו"ר קרדן נדל"ן איתן סורוקה, בשיחה המתקיימת ערב השלמת גיבוש קרן ריט שמקימה החברה. הדברים מקבלים משנה תוקף כשהם מגיעים מוותיקי המנהלים בענף הבנייה הישראלי. סורוקה, שהצטרף לקבוצת קרדן שבשליטת יוסף גרינפלד בספטמבר 2006, החל את דרכו בענף לפני יותר מ־30 שנה במשרד השיכון. את מרבית שנותיו בענף העביר בחברת אזורים, 14 שנה מתוכן כמנכ"ל החברה.
הפגישה איתו נערכת בצלה של סדרת אירועים שעשויה לשנות באופן משמעותי את מצבה של קרדן נדל"ן. מאז התיישב בכורסת היו"ר, ביצע סורוקה מהפכה בחברה. קרדן נדל"ן הרחיבה משמעותית את פעילותה, הצטיידה בלא מעט קרקעות, ונכנסה לבנייה ביישובים חדשים. את תשעת החודשים הראשונים של 2009 היא סיימה עם מכירות של 100 מיליון שקל רק בתחום הדירות.
בתקופה האחרונה ביצעה החברה שני מהלכים נוספים שאמורים, לדעת סורוקה, להקפיץ אותה מהמקום החמישי בשוק הייזום הישראלי לרביעי או אפילו השלישי בו. המהלך הראשון שביצעה היה השתלטות על השאריות מהתרסקותה של חברת התשתיות רמט, מהלך שירחיב את פעילותה בשוק התשתיות. העסקה בוצעה החודש באמצעות חברת קבלנות הביצוע אל־הר בבעלות קרדן נדל"ן, תמורת 10 מיליון שקל. המהלך השני הוא הכרזתה על הכוונה להקים קרן ריט, המשקיעה בנדל"ן מניב (על קרנות ריט בישראל - ראו מסגרת). אם לא די בכך, סורוקה וגרינפלד יובילו בקרוב את הנפקת קרדן נדל"ן בבורסה התל אביבית.
הסוד לגידול מהיר
סורוקה מדגים את המודל שלו לחיזוק חברות נדל"ן בעזרת מקום עבודתו הקודם: "אזורים היתה חברה בינונית כמו קרדן. היא נהפכה לגדולה לאחר שקנתה את שיכון ופיתוח מהמדינה". אבל לא די במהלכים ניהוליים בלבד, מודה סורוקה, "בשביל לצמוח באמת צריך גם גב כלכלי ולרוב החברות אין כסף. כך, למשל, אזורים לא יכולה להתפתח יותר בכלל". לדבריו, "הבעיה היום היא מימון. הבנקים לא ששים לתת מימון וזה גורם מגביל לגודל החברה. זו אחת הסיבות שאנחנו יוצאים להנפקה". קרדן נדל"ן צפויה להנפיק בבורסה על בסיס דוחותיה הכספיים לרבעון השלישי לשנת 2009 ועוד טרם ההנפקה ביצעה החברה הקצאה של 15% ממניותיה לכלל ביטוח בתמורה ל־60 מיליון שקל. עסקה זו משקפת לקרדן נדל"ן שווי של 400 מיליון שקל, אחרי הכסף.
קרדן נדל"ן היא חברה־בת בבעלות מלאה של קרדן ישראל הנסחרת בבורסה של תל אביב. החברה עוסקת בייזום, פיתוח ומכירת נדל"ן למגורים. בנוסף לחברה פעילות בשוק קבלנות הביצוע והתשתיות. הונה העצמי בסוף שנת 2008 עמד על 62 מיליון שקל. פרויקטים הבולטים שלה בתחום המגורים הם "אחוזת הנשיא" ברחובות, "הולילנד פארק" בירושלים ו"גבעת אנדרומדה" ביפו.
החברה, שקמה ב־1988, כבר נסחרה בעבר בבורסה. ב־1999 הונפקה קרדן נדל"ן ונסחרה בתל אביב עד יוני 2005, כאשר החברה־האם שלה, קרדן ישראל, שהיתה אז חברה פרטית, פרסמה הצעת רכש למניותיה. ב־2008 רכשה ומכרה החברה כמה וכמה פעילויות, שהבולטת בהן היתה רכישת דנקנר השקעות מקבוצת יצחק תשובה תמורת 40% ממניות קרדן נדל"ן. לאחר כמה חודשים הודיעו הצדדים על ביטול העסקה, שאמורה היתה לשקף לקרדן נדל"ן שווי של כ־100 מיליון דולר.
סורוקה מזכיר כי בשיא הפריחה של שוק הנדל"ן המזרח אירופי החברה־הבת של הקבוצה בפולין (GTC) היתה שווה מיליארדים, ומדגיש כי כמו שם, גם כאן החברה־האם מזרימה הון רב לקרדן נדל"ן. היום יש לחברה־הבת הון עצמי שמתקרב ל־300 מיליון שקל. "החברה תצא לבורסה עם הון. אני מניח שזה הסוד לגידול מהיר", אומר סורוקה.
"נשים 50 מיליון שקל"
סורוקה מתגלה במהלך השיחה כאיש של עובדות. ברגע שעולה בשיחה נושא קרן הריט שהוא מקים, הוא שולף מיד ניירות המדגימים את הצלחתו של כלי זה בארצות הברית. מנתוני גוף המחקר האמריקאי המרכזי בתחום הריט, NAREIT, התשואה הממוצעת של קרנות ריט בארה"ב ב־20 השנים האחרונות הסתכמה ביותר מ־8%, זאת לעומת מדד הנאסד"ק, שרשם תשואה ממוצעת של כ־7.5% בתקופה זו. מקובל להתייחס לקרן ריט כאל עסק פיננסי שלא ממש שייך לניהול נדל"ן, אנו מציינים בפניו. "לקרן ריט יש חברת ניהול שמנהלת את הנכסים. אני ויורם קרן (מנכ"ל החברה, גם הוא מוותיקי הענף - ש"פ) חושבים שדווקא הצד הנדל"ני הוא החשוב יותר", הוא עונה.
סורוקה מתעקש להדגיש כי כל התהליכים בקרן החדשה, שתיקרא קרדן ריט, ייבנו סביב הון התחלתי ושותפות אמיתית של קרדן בה. "בשונה מרוב הקרנות, אנחנו עצמנו נשים 50 מיליון שקל בקופה. אנחנו מדברים על גיוס של 300 מיליון שקל לפני ההנפקה". לדבריו, בשונה ממה שמקובל בתחום קרנות הריט, "לא נשכיב את הכסף של המשקיעים אצלנו. נגייס אותו על הנייר ו'נקרא' לו לפי הצורך. לפני שנקים את הקרן, אנחנו יכולים להגיע לנכסים מהון עצמי ולמנף אותם ב־40% כך שמדובר בנכסים בשווי של כ־500 מיליון שקל שאותם נוכל לרכוש".
אז לא ממש תזדקקו להנפקה?
"אנחנו חושבים יותר בגדול. לפי החוק, בתוך שנה מהקמת הקרן צריך לצאת להנפקה. להערכתי, זה ייקח שנה וחצי מעכשיו כי טרם השלמנו את הגיוס הראשוני".
במה תשקיעו?
"יש לנו כבר נכסים על הכוונת אבל לא סגרנו הכל עם המשקיעים. להערכתי, נרכוש בעיקר מבני משרדים ומרכזים מסחריים. יש גם תחום לא פופולרי בארץ שבו נפעל - נרכוש מחברות תעשייה שאינן חברות נדל"ן נכסים שמעיקים על המאזן שלהן. אנחנו נקנה מהן את מבנה המפעל והן ישלמו לנו דמי שכירות. יש בזה סיכון כי אם המפעל נסגר, אתה נשאר עם נכס שקשה למלא. אז נעשה את זה רק עם חברות רציניות. נשקיע לפחות 80% מהכסף בארץ. עקרונית, נוכל להשקיע עד 20% בחו"ל. לא נשקיע במזרח אירופה בגלל האפשרות שנתחרה ב־GTC".
על אילו תשואות אתם מדברים?
"נקנה נכסים עם תשואה של 8% ועל המינוף נשלם 5%, כך שבסופו של דבר נוכל להגיע לתשואה של 8%–10%".
בישראל פועלת כיום רק קרן ריט ציבורית אחת, ריט־1. אתה מאמין שזה ייהפך לכלי שהציבור פה יאמץ?
"בארה"ב יש 200 קרנות ריט בהיקף של מיליארדי דולרים. חברות הביטוח יוכלו להשקיע בנו, כי על נכסים יש להם הגבלה אבל כאן הם קונים מניות. וכן, הכוונה היא שהציבור ייכנס להשקעה בנדל"ן. החלופה של קניית נדל"ן באופן אישי תהיה תמיד מסובכת ויקרה יותר. ובעיקר היא לא מאפשרת גמישות ויכולת למכור את המניות מתי שמתחשק".
למרות החתירה לתחומים חדשים, סורוקה מושך בסופו של דבר את השיחה בחזרה למגרש הביתי שלו - ענף הבנייה למגורים בישראל.
דיברת על קפיצת מדרגה בגודל החברה, כמה אתם בונים כיום?
"במגורים מכרנו ב־2009 קרוב ל־400 דירות, וכרגע אנחנו מתעסקים עם הקמת 2,000 דירות חדשות. השנה נתחיל ארבעה פרויקטים חדשים ונגיע לעשרה פרויקטים בעבודה. המדיניות שלנו היא לבנות במרכז הארץ. אנחנו לא נכנסים לפרויקטים של יוקרה, כי הם רגישים לשינויים ולכן הם הראשונים שנפגעים. אנחנו בונים בירושלים, באחוזת הנשיא ברחובות, בפרויקט לדתיים לאומיים בלוד, בהרצליה, באם המושבות בפתח תקווה וברמת גן. הפרויקט היוקרתי היחיד שלנו הוא הרחבת מתחם אנדרומדה ביפו. זה פרויקט ייחודי שלא מתחרה במגדלים".
"מנחיתים עלינו מכות"
בפגישה עם אחד מוותיקי הענף, שראה כבר הכל, גם ממבט הרגולטור, אי אפשר שלא להתייחס לשיווק קרקעות המדינה המסיבי לקבלנים שמוביל בחודשים האחרונים שר השיכון אריאל אטיאס, כדי להפחית את מחירי הדירות. "להערכתי, זה ישפיע רק נקודתית על האזורים שבהם יוצאים המכרזים", אומר סורוקה. "מה עושה אטיאס? הוא אומר לאנשים לא לקנות דירות, הם מאמינים לו שהמחיר יירד, אבל כשיראו שהמחירים עולים - כולם ירוצו לקנות והמחירים יזנקו".
יש הטוענים כי הסיבה להתייקרות הדירות היא עליית מחירי הקרקעות. סורוקה מסכים אך טוען כי "יש עוד גורמים שאף אחד לא מדבר עליהם. עכשיו יצאה תקנה שצריך להכניס סינון כימי לממ"ד. כך זה מתנהל: מנחיתים עלינו מכות ואנחנו סופגים עד שזה מתגלגל למחיר הדירה".
עוד מאשים סורוקה את הרשויות המקומיות בתרומה ההולכת וגדלה, לדבריו, לעליית מחירי הדיור: "הן מבקשות היטלים נקודתיים לצורכיהן". הוא אף טוען כי הרשויות המקומיות והממשלה מדברות בשני קולות. "בממשלה מדברים על דירות לזוגות צעירים? אף עירייה לא נותנת לך לבנות דירות קטנות. "התפיסה היא שאז יגיעו לעיר עניים. האישור קר לדירות גדולות בולט בנתניה, בראשון לציון ובכפר סבא. ראשי העיריות לומדים אחד מהשני, אין בעל בית, לאף אחד לא אכפת".
תגובה אחת לכתיבת תגובה