מגדל הקלפים של ארה"ב

לאחרונה אנו רואים יותר ויותר נתונים בעייתיים מכיוון סקטור הנדל"ן בארה"ב. רק שלשום שמענו על שפל של כל הזמנים בכמות המכירות של בתים חדשים בארה"ב, וזאת רק יום לאחר ששמענו כי מדד מחירי הנדל"ן בארה"ב חזר לרדת לאחר כמה חודשים של עלייה.

הייתי יכול לציין גם את מצב הרוח של הקבלנים שמדשדש כפי שאנו רואים ממדד שמתפרסם אחת לחודש ואת היקף העסקאות שהולך וקטן בחודשים האחרונים, וכל זאת למרות שברקע עדיין קיימות תוכניות ענק לתמיכה בסקטור זה כגון רכישת ניירות ערך מגובי משכנתאות על ידי הפדרל ריזרב, תמריצי מס ועוד.

לפני כשבוע התפרסם גם דוח של חברת הדירוג S&P שהצביע על כך שמשבר הנדל"ן למגורים בארה"ב רחוק מסיום וכי הנתונים הפנדמנטליים תומכים בהמשך הגידול של היצע הנדל"ן בארה"ב וחזרה למגמה של ירידת מחירים.

אכן סימני התאוששות?

הסוגיה המרכזית בדו"ח היא "מלאי הצל", שלוקח בחשבון לא רק את הבתים שבעלותם הועברה למלווה (בדרך כלל בנק), אלא גם את הבתים אשר ההלוואה בגינם נמצאת בפיגור תשלומים מהותי. ההערכות הן כי "חיסול" מלאי זה יארך כ-3 שנים (!), בהן שוק הנדל"ן יתקשה להתאושש.

ההערכה של S&P בדוח היא כי העלייה במחירי הנדל"ן היא תוצאה של שילוב צעדים נרחבים שכללו הקטנה של מלאי הבתים המעוקלים, עיכוב מכוון של בתי משפט ולחץ פוליטי של הממשל על הבנקים להמעיט בעיקולי בתים. אוסיף ואומר כי צעדים נוספים כמו שיעור ריבית למשכנתאות נמוכה באופן מלאכותי ותמריצי מס יצרו את התנאים ל"סימני התאוששות".

החוקרים של S&P בחנו את כל משכנתאות הפריים (לווים בעלי יכולת החזר גבוהה), ALT-A (לויים בעלי יכולת החזר בינונית),וסאבפריים במגזר הפרטי (לווים בעלי יכולת החזר נמוכה, ללא סוכנויות ממשלתיות) וכן נלקחו בחשבון כל ההלוואות ולאו דווקא כאלו שסוכנות הדירוג מדרגת אותן. האנליסטים לקחו בחשבון את המאזן המקורי של ההלוואה ולא את המאזן הנוכחי, וכן לא נלקחה בחשבון חומרת חדלות הפרעות אלא רק קיומה ותדירותה.

על פי המחקר ניתן לראות בוודאות כי נתח המשכנתאות הבריאות - בהם עומדים הלווים בתשלומי המשכנתה - הולך וקטן, בעוד שנתח המשכנתאות הסובל מחדלות פירעון רצינית - פיגור של למעלה מ-90 יום בתשלומי המשכנתה - הולך וגדל.

מחירי הנדל"ן יחזרו לרדת

כאמור, הדוח מצביע על סוגיית "מלאי הצל" כאחת הסיבות העיקריות להמשך החולשה בשוק הנדל"ן ולעניין זה מצביע על שתי נקודות חשובות:

בחינה של היחס בין מספר ההלוואות שנמצאות במצב של חדלות פירעון חמורה (מעל 90 יום) ביחס למספר ההלוואות שנמצאות בחדלות פירעון חמורה ומשולמות או מועברת בהן בעלות לבנק. בינואר 2005 עמד יחס זה על 1:18 ואילו היום עלה היחס כבר ל 1:31. הדבר מצביע כי חלק ניכר מהלוואות אלה מושמות במצב המתנה (on hold) ללא פתרון של העניין.

ניתן להבחין גם כי בעוד שהיקף ההלוואות שנמצאות במצב של חדלות פירעון חמורה (מעל 90 יום) הנן במגמת עלייה רצופה מאז שנת 2005, הרי שכמות העיקולים הסופיים, נמצאת במגמת ירידה מאז הרבעון האחרון של שנת 2008.

המשמעות היא פשוטה וכואבת. המשבר בתחום הנדל"ן למגורים בארה"ב שהנו קריטי לצרכן ולמערכת הפיננסית אינו קרוב לסיום, והוא מושפע באופן זמני ממגוון צעדים שליוו את הסקטור בשנה וחצי האחרונות, תוך יצירת מראית עין של התייצבות. המציאות הכואבת היא שככל הנראה נראה עלייה בהיצע הבתים ואף חזרה למגמה של ירידה במחירי הנדל"ן.