המוסדיים: "לא נמהר לפתוח את ההסדר עם אפריקה ישראל"

הגופים המוסדיים קיבלו בסוף השבוע בהפתעה את הודעת אפריקה ישראל על ההפחתות שהיא צפויה לבצע. "נודע לנו על ההפחתה הצפויה רק עם הדיווח לבורסה", אמר בכיר בגוף מוסדי. "אין ספק שהיה ראוי לו היו משוחחים איתנו על כך קודם", הוסיף.

הגופים המוסדיים נערכים כעת כדי לנתח את ההשלכות של המהלך והשפעותיו, אם בכלל, על הסדר החוב שגובש, ונראה שהם עדיין אינם מוכנים להכריז בשלב זה או בכלל על הפלתו של ההסדר. "אין לנו החלטה כזו או אחרת להפיל את ההסדר. אנחנו אמורים להיפגש מחר עם הנהלת החברה ועד אז תהיה לנו החלטה כיצד נפעל", אמר בכיר בגוף מוסדי אחר. לדבריו, "כל מה שנגיד עכשיו יהיה חסר אחריות".

מוחקים בעקבות ביקורת של רשות ני"ע: אפי פיתוח תמחק 850 מיליון שקל משווי נכסיה ברוסיה אפי פיתוח צפויה לרשום ברבעון הרביעי של 2009 הפסד של כ-215 מיליון דולר ואפריקה ישראל נכסים הפסד של 250 מיליון שקל. המשמעות המעשית של ההפחתות היא שבעלי אגרות החוב של אפריקה ישראל יקבלו יותר מניות בחברות הבנות סיון איזסקו, 6 תגובותלכתבה המלאה

נציג של אחד הגופים המוסדיים הגדולים אמר: "לירידה הצפויה של החברות בקבוצת אפריקה יש מנגנון של קבלת מניות גדולה יותר. נוסף על כך תיקבע פגישה של הנציגות שתדון אם יש מקום לצעדים נוספים".

בכיר בגוף מוסדי אחר אמר: "לא הייתי ממהר להפיל את ההסדר. אפריקה נכנסה לבעיות והודיעה על כך כבר באוגוסט. מישהו ציפה שנלקק דבש?". באשר לשערוכים החדשים של נכסי אפריקה כלפי מטה: "מישהו באמת חשב שהשיערוכים שהיו ערב ההסדר שיקפו באמת את המצב? שהערכות השווי שהציגו בפנינו נקיות לחלוטין? מנגד, גם הערכות השווי שעודכנו כלפי מטה בעקבות עמדת הרשות לא בהכרח מייצגות. בהחלט ייתכן שמדובר באומדנים שמרניים מדי, ולכן לא הייתי מסתמך לכאן או לכאן על שערוך כזה או אחר".

בכיר בגוף מוסדי אחר התייחס לשאלה כיצד לא דיווחה אפריקה על כוונתה לבצע את השיערוכים כבר לפני כמה שבועות עת פרסמה דו"ח עב כרס של יותר מאלף עמודים שכלל את פרטי הסדר החוב במלואם ואת ממצאי חקירת רשות ני"ע. לדבריו, "הרשות עשתה בדיקות. אני מניח שכשאפריקה קיבלה את הממצאים היא ישבה והתחבטה על הפרשנויות והמשמעויות של החקירה וכשהדו"ח פורסם היא טרם החליטה מה לעשות. אנו לא מצפים שעל כל צעד ושעל של אפריקה הם ידווחו. צריך לזכור שאנחנו עוסקים פה במידע פנים, כולנו נגועים ואסור לנו לפעול. נכון שזה לא הכי בריא ואין ספק שלו היו מודיעים לנו כמה שעות לפני הדיווח היה יותר טוב, אבל זה לא כל כך נורא". בכיר בגוף מוסדי נוסף אמר: "כל הרעיון בהסדר האג"ח היה שלבייב יהיה חלק ממנו, מכיוון שהמציאות ברוסיה היא מורכבת. לכן, עם כל הכבוד לשערוכים החדשים, לא הייתי ממהר לקבור את ההסדר".

הפרשות נוספות

אפריקה ישראל מציינת בתשקיף שפרסמה כי ירידות הערך יירשמו בגין דחיית מועד ההשלמה של פרויקטים, העלאת שיעורי ההיוון, עדכון תחזיות בנוגע לגובה שכר דירה שהחברה תקבל בחלק מהפרויקטים והערכה מחדש של שיעור הרווח היזמי בפרויקטים שטרם הושלמו, זאת בעקבות הביקורת של הרשות, כאמור.

לכן, בניגוד להפחתות יזומות שאפריקה ישראל ביצעה לאורך הרבעונים האחרונים, שהוסברו בשינויים שחלו בסביבה העסקית בעקבות המשבר, הרי את ההפחתות הללו מגדיר יובל בן זאב, ראש מחלקת המחקר בכלל פיננסים ברוקראז', כ"ניקוי אורוות" לקראת ביצוע הסדר. לדבריו, "הפעם יש פה רצון לנקות את הדברים כמה שאפשר, בניגוד לעבר. תאר לך מה היה קורה אילו אפריקה היתה דוחה את ההפחתות האלה לאחר ההסדר. המשקיעים היו באים בטענות, ואולי בצדק, הן כלפי החברה והן כלפי רשות ני"ע".

שווי השוק של המניות הנוספות: כ־70 מיליון שקל

בן זאב מעיד כי ההפחתות האלה הצליחו להפתיע אותו. "לפני חודש אפריקה עדכנה כי היא מזהה התייצבות בשוק הרוסי, ולכן באזהרת הרווח של אפריקה יש משהו מפתיע". עם זאת הוא מעריך שההפחתות הללו אינן אמורות לשמש עילה לבעלי האג"ח של החברה לפתוח מחדש את ההסכמות בנוגע לעקרונות ההסדר וזאת מכיוון שקיים בהסדר מנגנון התאמה.

בחישוב גס מעריך בן זאב כי ההפחתות שעליהן דיווחה אפריקה יובילו אותה להעביר לידי בעלי האג"ח חבילת מניות נוספת באפריקה נכסים בהיקף המהווה 5%–6% ממניות אפריקה נכסים. כלומר, בסך הכל תעביר אפריקה ישראל במסגרת ההסדר 17.7% ממניות אפי פיתוח המוחזקות על ידה לידי בעלי האג"ח, וכן תעביר חבילה של 16%–17% ממניות אפריקה נכסים במקום 11% שהחברה תכננה להעביר לידי בעלי האג"ח לפני ירידת השווי של הנכסים. שווי השוק של המניות הנוספות שיועברו לידי בעלי האג"ח נאמד כיום ב־65–70 מיליון שקל. 

בן זאב מציין כי לפי חישובים שביצע, ההון העצמי של אפריקה ישראל המיוחס לבעלי המניות יסתכם לאחר ההסדר בכ־3 מיליארד שקל לעומת תחזית שמנכ"ל החברה הציג, שלפיה ההון העצמי של החברה לאחר ההסדר יסתכם בכ־5 מיליארד שקל.

מתי ייפתח הקניון?

אחד הפרויקטים שבגינו תרשום אפי פיתוח ירידת ערך הוא פרויקט ספינת הדגל של אפי פיתוח ושל קבוצת אפריקה ישראל כולה - קניון The Mall of Russia. אפריקה מעריכה כי היקף עלויות הקרקע והשלמת הבנייה בגין הקניון יסתכמו בכ־1.9 מיליארד שקל. לאחר כמה הפחתות בשווי הקניון צפויה החברה לבצע כעת הפחתה נוספת. מועד פתיחת הקניון שהיה מתוכנן ל־2009 נדחה כבר כמה פעמים, וכעת המועד המתוכנן הרשמי הוא הרבעון הרביעי השנה. היקף החוזים החתומים להשכרת השטחים בקניון עומד כיום על כ־40% בלבד. אפריקה מפרסמת טבלת רגישויות שלפיה בתרחיש פסימי מחירי שכ"ד בקניון יירדו ב־15% ושיעור ההיוון יעלה ב־1% - שוויו של הקניון ירד ל־296 מיליון דולר (1.1 מיליארד שקל).

פרויקט נוסף שלגביו צפויה החברה לרשום ירידת ערך הוא פרויקט טברסקיה זסטבה שהשלמתו צפויה בשנים 2012–2013. אפי פיתוח כבר השקיעה 450 מיליון שקל בבניית הקניון והיא מעריכה כי יידרשו לה עוד 733 מיליון שקל להשלמת הבנייה. אפריקה מציינת כי הערכות השווי לשני הקניונים בוצעו מתוך הנחה כי הם ייהנו מתפוסת חנויות ממוצעת של 98.5%, זאת בעוד היא מציינת כי התפוסה הממוצעת בקניונים אחרים היא של 92%.

אפריקה מסכמת בטבלה שצירפה לתשקיף את התשלומים ששולמו (במזומן, אופציות, מניות ובונוסים) לנושאי משרה בחברה בשלוש השנים האחרונות. סיכום זה מעלה שאפריקה שילמה לנושאי המשרה שלה תגמול המסתכם ביותר מ־50 מיליון שקל בתוך שלוש שנים בלבד. עוד מציינת החברה שסגנו של היו"ר לב לבייב, נדב גרינשפון, מקבל מהחברה רכב שטח מסוג וולוו XC90 ולא אאודי A6 כפי שדווח בעבר.