כך תוכלו לדעת מהי רמת הצפיפות במקום מגוריכם

אחרי שמצאתם את דירתם חלומותיכם, גיליתם שהמחיר מתאים לתקציב, בדקתם מי השכנים וספרתם את החניות במגרש, כדאי שתעצרו לרגע ותבדקו עוד דבר אחד - מהי הצפיפות המקסימלית המותרת לבנייה בסביבה שלכם.

מושג הצפיפות עדיין לא נכנס ללקסיקון ציבור רוכשי הדירות בישראל, שלתוכו אומצו מונחים כמו טאבו, הערת אזהרה ומשכנתה, וזאת למרות שיש לו חשיבות מכריעה לא פחות מהם בקביעת תנאי המגורים וערכה של הדירה החדשה.

צפיפות הבנייה למגורים נמדדת על פי היחס בין מספר יחידות הדיור לבין שטח מסוים, והיא נקבעת על ידי הוועדה המקומית בתב"ע (תוכנית בניין עיר). הנתון הזה מכתיב מה יהיה מספר יחידות הדיור המקסימלי בשטח נתון, והוא משתנה בין מגרש למגרש, גם אם מדובר במגרשים סמוכים.

"זה נושא שהקונה הממוצע לא מתייחס אליו בדרך כלל, וכדאי להתייחס אליו, כיוון שהוא משפיע על ערך הדירה באופן ישיר", אומר ארז כהן, יו"ר לשכת השמאים. "אם אדם גר במרכז עיר מסוימת בבניין איכותי בן שמונה קומות, ועל פי התוכנית קיימת זכות לתוספת של ארבע קומות נוספות - הצפיפות הזו יוצרת פתאום 16 יחידות חדשות וזה עלול לגרום לחוסר נוחות". אומר כהן.

"במרכזי ערים, תיאורטית יכול להיות מצב שבו אדם רצה לגור בבית עם מעט שכנים, והתברר שאפשרויות התוספת יוצרות בית עם הרבה דיירים על אותם שטחי מדרגות וחנייה, וכשזה קורה לאחר רכישת הדירה, זה יכול יצור אכזבה גדולה", מסביר כהן.

"זה מקור למפחי נפש גדולים", מספר פול ויטל, מהנדס העיר נתניה. "יכול להיות מצב שבו קניתי דירה בקומה האחרונה בבניין בן שש קומות, והבניין מולי גם הוא בן שש קומות, ומחר בבוקר אגלה שבונים מולי בניין בן עשר קומות, וכל ארבע הדירות האחרונות צופות למרפסת שלי. משמעות הדבר היא ירידת ערך אוטומטית של הדירה".

באופן כללי, מוסיף כהן, ככל שיש יותר יחידות דיור על דונם, ערך הדירה יורד, אבל גם כאן יש הסתייגות. "זה נכון רק בתיאוריה, כי זה תלוי גם באופי הבניין. בניין של 20 יחידות למגרש ברמת אביב החדשה בתכנון מתקדם יכול להיות שווה יותר מדירת מגורים ברמת אביב הירוקה, בבית ישן שהצפיפות בו עומדת על שש יחידות דיור למגרש".

פנינה קול, אדריכלית העיר חולון, אומרת כי לפני סגירת העסקה חובה על הקונה לבדוק את הנושא. "אינספור פעמים מגיעים דיירים לעירייה אחרי שביצעו את העסקה, ומגלים שלא כל מה שהובטח להם קורה בפועל. היזם יכול להראות מצגות יפות שבהן יראו גינות ליד הבניין, כשבפועל יכול להיות שלעירייה יש תכנון עתידי שונה". קול ממליצה בחום לרוכשי הדירות "לא לסמוך על הפרוספקט הצבעוני ולגשת לבדוק בוועדת התכנון והבנייה במחלקת מהנדס העיר לפני הרכישה".

בת ים. 16 אלף נפשות לקמ"ר. מהערים הצפופות בישראל | צילום: עמית שעל

צפיפות נטו וברוטו

אם תרצו לנהוג באחריות ולבדוק מה קורה בסביבת הדירה שלכם, תגלו שהנושא מורכב ודורש בחינה של כמה נתונים. כדי לתת קנה מידה, מסביר כהן, צריך לבדוק את הצפיפות לפי דונם. צפיפות גבוהה נחשבת למצבים שבהם יש יותר מעשר יחידות דיור על דונם, וצפיפות נמוכה היא כל מה שמתחת לזה.

אבל כאן הבדיקה רק מתחילה, ועל הרוכש להכיר את המונחים צפיפות נטו וצפיפות ברוטו. צפיפות ברוטו כוללת את כל שטח המגרש כולל כבישים, מוסדות ציבור וגם שטחים ציבוריים משותפים פתוחים, הלובי של הבניין או חדר המדרגות. צפיפות נטו היא היחס שבין השטח המיועד למגורים בלבד לבין מספר יחידות הדיור במגרש.

עוד הבדל שצריך לקחת בחשבון הוא ההבדל בין הצפיפות האבסולוטית המוגדרת בתוכנית של העירייה, לבין צפיפות הנתפסת בעין שקשורה לסגנון הבנייה של הקבלן. "שכונת המשתלה בתל אביב היא דוגמה טובה לכך", אומר ויטל. "זוהי אחת השכונות שנראות הכי צפופות בארץ, וזה לא בגלל הצפיפות האבסולוטית. לא באמת צפוף שם, אבל יש שם תחושת צפיפות. אנחנו רואים את זה גם בערכי הקרקע. מחיר דירה במשתלה נמוך יותר מתל ברוך צפון, שנמצאת כמה מטרים משם".

התכנון העירוני, מסביר ויטל, חשוב מאוד בנושא הצפיפות הנתפסת בעין, והוא זה שקובע אם השכונה מדכאת את יושביה או יוצרת תחושת מרחב מחיה עירוני נכון. "יש שכונות שנבנו בשנות החמישים, וכשאתה נכנס אליהן אתה מרגיש שהכל סוגר עליך, אבל יש בהן צפיפות בנייה נמוכה מאוד. זה תלוי מאוד בסגנון הבנייה. בשכונות החדשות שנבנות היום משתדלים שהתושבים לא ירגישו את הצפיפות בעין", מסביר ויטל.

ישראל - מהצפופות בעולם

על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, צפיפות האוכלוסין בישראל נמצאת במגמת עלייה. אם בשנת 2000 היו 279 נפשות לקמ"ר, הרי שב־2009 כבר מדובר ב־321 נפשות לקמ"ר. ישראל נמצאת במקום החמישי ברשימת המדינות הצפופות בעולם, בקרבה להודו, בלגיה ויפן. כיוון שכך, על התכנון העירוני לעצב את השכונות החדשות תוך התמודדות עם האתגר.

מחוז מרכז ומחוז תל אביב הם הצפופים ביותר. העיר הצפופה בישראל, לפי נתוני הלמ"ס ל־2009, היא בני ברק עם 21 אלף איש לקמ"ר, אחריה בת ים עם כמעט 16 אלף איש לקמ"ר, גבעתיים עם 15.5 אלף איש לקמ"ר, אלעד עם 12 אלף לקמ"ר, קריית מוצקין עם 10.5 אלף איש לקמ"ר ותל אביב עם 7.5 אלף איש לקמ"ר.

"בפרויקטים שתוכננו אחרי גל העלייה הגדול של שנות התשעים, אנחנו יודעים באופן ודאי כמעט שהיזם יבנה על פי צפיפות הבניה המקסימלית המותרת בתכנון העירוני", אומר כהן. "החדשות הטובות הן שאין אזורים בארץ שאין להם תוכנית. גם אם אתה קונה בשכונה חדשה, וכרגע כל מה שיש שם זה חול, אתה יכול לפנות לעירייה ולהבין מהי הצפיפות המקסימלית המותרת על התב"ע". 

בזמן שהרשויות אחראיות להטלת המגבלות, היזמים נדרשים למצוא פתרונות יצירתיים כדי לבנות במסגרתן ולמקסם את הרווחים. "בפרויקט קדמת העיר בכפר סבא הייתה פיסת קרקע של 13–14 דונם שאף אחד לא רצה לקנות במשך שנים", מספר אבי ביתן, מנהל השיווק בחברת מנרב. "התכנון היה לבנות שישה בניינים בני שש קומות כל אחד. זה צפוף מאוד. מה שעשינו כדי לפתור את העניין היה לבנות שני בניינים גבוהים במקום שישה, ולרווח את המרחבים".

מקרה מבחן: השכונות החדשות

פתח תקווה: בעיריית פתח תקווה הגדילו ועשו כאשר ערכו לפני כמה חודשים ערב הסברה פתוח, המיועד לכל מי שרכש דירה בשכונות החדשות בעיר. "כבר עמדנו במצבים שבהם קבלן מכר בניין וההסברים שסיפק לרוכשים לגבי הבנייה העתידית בסביבתו התגלו כלא נכונים", מספר משה שמרלר, מנהל אגף תכנון עיר בעיריית פתח תקווה. "לכן החלטנו לפתוח את הנושא בפני מי שרוכש דירה בשכונות החדשות. ברגע שתוכנית נכנסת לוועדה מקומית, היא פתוחה לציבור".

על פי הנתונים שמסרה עיריית פתח תקווה ל"כלכליסט", מצב הצפיפות בשטחה הכולל של שכונת כפר גנים ג' הוא 1,750 דונם, ועליו יוקמו 1,368 יחידות צמודות קרקע ועוד 4,668 יחידות דיור בבנייה רוויה. בשכונה זו קיבלו היזמים הקלות לבניית 20% נוספים על פי חוק שבס, שמתיר לוועדה המקומית לאשר לקבלן תוספת בנייה של 20%. הצפיפות ברוטו, לפי מדד יחידות דיור לדונם, תהיה 3.96, והצפיפות נטו היא 9.39 וכוללת את הקלות שבס.

בשכונות החדשות בצפון העיר מצפון לרחוב גיסין על קרקע של 1,335 דונם, ייבנו 929 יחידות דיור בבניה רוויה על שטח של כ־500 דונם, והשאר שטחים ציבוריים. הצפיפות ברוטו תגיע ל־7.29 דונם והנטו ל־19.45 דונם, כולל הקלות שבס. מדרום לגיסין על שטח של 823 דונם ייבנו 5,730 יחידות דיור בבנייה רוויה ו-85 יחידות צמודות קרקע. הצפיפות ברוטו תהיה 7.06 דונם ו־22.93 דונם נטו, כולל שבס.

פרויקט מנרב בשכונת כפר גנים בפתח תקווה

חולון: בשכונה החדשה קריית איילון בחולון, הידועה בשמה ח־300, מדובר בצפיפות של שש יחידות דיור לדונם ברוטו ו־17 יחידות על השטח נטו, צפיפות נמוכה יחסית. בשכונה החדשה יותר, ח־500, סך היחידות העתידות להיבנות הוא 13 אלף, על שטח כולל של 4,000 דונם שרבע ממנו יוקדש לטובת פארק עירוני. הצפיפות נטו תגיע לכ־20 יחידות דיור לדונם בממוצע, אבל הצפיפות גבוהה יותר במתחם החדש, ח־501, שבו נבנתה שדרת מגדלים בני 18־20 קומות ובה מתוכננות 1,645 יחידות דיור על 250 דונם, מה שמקפיץ את צפיפות הבנייה נטו ל־25 יחידות לדונם.

"יש כאן צפיפות גבוהה יחסית, אבל כשיש תכנון מוקדם, אפשר להתמודד מראש ולתת פתרונות", מסבירה פנינה קול, אדריכלית העיר. "המגדלים נמצאים לאורך שדרה שרוחבה 50 מטר. יש מרווחים משמעותיים בין הבניינים, וכל החניות הן תת־ קרקעיות".

למרות הפתרון הנ"ל, קול לא חושבת שבנייה לגובה היא תרופת פלא לבעיית הצפיפות בכל המקרים. "אנחנו עובדים על תוכנית מתאר עירונית לחולון שבמסגרתה נעשה עבודה על מדיניות בנייה לגובה. אני לא מעוניינת שייווצר מצב שבו אנשים שגרים בבניין בן ארבע קומות יגלו שבנו מולם פתאום בניין לגובה בשכונה שהמתאר שלה לא מתאים לכך".

נתניה: בשכונות הוותיקות של נתניה, רמת הצפיפות עולה ככל שמתקרבים לים. ברוב העיר, הצפיפות נעה בין 10 ל-18 יחידות דיור נטו לדונם. בחלק המערבי, הצפיפות יכולה להגיע גם ל־25 יחידות. "אנחנו יכולים להגיע בעתיד לצפיפות נטו של 30-35 יחידות דיור, בעיקר אם מדובר בפרויקטים של פינוי־בינוי ציבורי ופרטי", אומר פול ויטל, מהנדס העיר. "זה מה שקורה כשמפנים 120 יחידות ובונים במקום פי חמישה יחידות, אחרת זה לא משתלם לקבלנים".

בשכונות החדשות אגמים ועיר ימים הצפיפות המתוכננת נמוכה יותר. באגמים, שבה ייבנו 2,000 יחידות דיור, הצפיפות הממוצעת תנוע בין 10 ל־17 יחידות דיור נטו לדונם. בעיר ימים, המתוכננת כשכונת מגדלים, ייבנו ב־60 בנייני מגורים 4,000 יחידות דיור בשטח של כ־600 דונם, מה שיעלה את רמת הצפיפות ל־16־17 נטו.

ראשון לציון: שכונת נחלת יהודה החדשה בראשון לציון תהייה השכונה בעלת הצפיפות הנמוכה ביותר בעיר, ותעמוד על 0.35 יחידות דיור ברוטו לדונם. הצפיפות בעיר אינה מן הגבוהות, ולדוגמה, בשכונת רמב"ם, שהיא הצפופה ביותר בעיר, יש שמונה יחידות דיור לדונם ברוטו בסך הכל. בנחלת יהודה ייבנו על פי התוכנית הנוכחית 2,000 יחידות דיור. הצפיפות נחלקת למספר אזורים (נטו): בנחלת דרומית ארבע יחידות דיור לדונם, בנחלת תיכונה 16.5 יחידות דיור לדונם בבניה הרוויה, וארבע יחידות דיור לדונם בצמודי הקרקע. בנחלת מערב 21.8 יחידות דיור לדונם, בנחלת צפון מתחם דרומי שש יחידות דיור לדונם ובנחלת צפון מתחם צפוני 28 יחידות דיור לדונם.

בשכונת צוריאל שתיבנה בצפון־מזרח העיר, ייבנו 1,038 יחידות בסך הכל על שטח של כ־198 דונם, צפיפות של 18 יחידות לדונם נטו. "במקרה הזה לא אפשרו לנו כקבלנים להגדיל צפיפות בתב"ע ולנצל את חוק שבס", אומר יקי אמסלם, מבעלי חברת אלמוג כדאי שבונה 122 יחידות דיור בשכונה. "אנחנו בנינו 70% דירות חמישה חדרים ו־30% דירות ארבעה חדרים. ברור שכיזם הייתי מעדיף לבנות יותר יחידות בנות שלושה חדרים, אבל לשם כך הייתי צריך לשנות את התב"ע וזה יכול לקחת כמה שנים. חוץ מזה, השכונה כבר תוכננה כך, והמוסדות הציבוריים, גני הילדים, בתי הספר והפארקים מתוכננים למספר מסוים של אנשים. לבוא ולהעמיס כמות אוכלוסייה כפולהעל מתחם כזה, זה לא לעניין. בכל זאת, יש שכל בתכנון המוניציפאלי".

צפוף פה, צפוף

לתפיסתו של האדריכל ומתכנן הערים נחום כהן, צפיפות גבוהה היא לא מקור הסבל של התושבים, ולדעתו צריך להיזהר מתכנון אזורים ציבוריים גדולים מדי בין מתחמים. "השעמום התרבותי והריקנות יוצרים בדידות ומורידים ביקושים. לעיר מודיעין צפיפות נמוכה ותכנון לא עירוני, הכל מפוזר והתכנון של העיר גורם לסבל. גם בבאר שבע הצפיפות נמוכה, אבל היא עיר ענקית וריקה שבה שכונה רודפת שכונה. זה כישלון של משרד השיכון שלא ניתן לתיקון".

דווקא תל אביב הצפופה היא לתפיסתו המודל לקיום נכון של רקמה עירונית חיה ונושמת. "צפיפות גבוהה כמו בתל אביב מעלה את רמת החיים. לראיה - המחירים הגבוהים בעיר מצביעים על ביקוש למקום קוסמופוליטי ולא לשכונה עזובה. אני מציע לאמץ את המושג "רקמה" במקום צפיפות לכל מי שרוצה בחיי תרבות וחברה, שהם הסיבה האמיתית לגור בעיר. הכל תלוי, כמובן, בתכנון עירוני נכון".