הטרנד הבא בענף הבנייה: קבוצות רוכשים

האם שוק קבוצות הרכישה יפנה את מקומו בהדרגה לשוק של קבוצות רוכשים? בהתאחדות הקבלנים מעריכים שכן. על פי נתונים שאספו בהתאחדות, במחצית השנייה של 2009 מכרו הקבלנים כ-800 דירות חדשות לקבוצות מאורגנות של למעלה מ-15 קונים.

מדובר בכ-9% מסך הדירות החדשות שנמכרו בתקופה זו. על פי הערכות ההתאחדות, במהלך 2010 התופעה תתרחב וקבוצות הרוכשים ירכשו למעלה מ-15% מהדירות החדשות המוצעות על ידי קבלנים.

בתקופה האחרונה סבלו קבוצות הרכישה מהתקפה משולבת מצד רשות המיסים, המפקח על הבנקים ומשרד השיכון, אשר מבקשים להחמיר עימם את הרגולציה. לצד התקפות אלה אף התקבלו דיווחים ראשונים על בעיות בקבוצות הרכישה, דרישה לתשלומים נוספים מהרוכשים ועיכובים בבניית הפרויקטים, אשר הגבירו את הערכות חברי התאחדות הקבלנים כי הטרנד של קבוצות הרכישה ילך וידעך לצד גידול בטרנד של קבוצות הרוכשים המתאגדות לרכישת דירה מקבלן.

קבוצות רוכשים, הן קבוצות המאגדות יחד כ-15-30 רוכשים הפונים לקבלנים וזוכים להנחות במחיר הדירה מקבלן לעומת רוכש בודד, אך עם זאת קבוצות אלה מנטרלות את הסיכונים הכרוכים ברכישת דירה בקבוצות רכישה. במשך שנים היו התארגנויות עצמאיות של קבוצות רוכשים בעיקר במגזר הדתי והחרדי, אולם במהלך שנת 2009 החלו לפעול מספר התארגנויות מסחריות הפועלות באמצעות רשת האינטרנט ומציעות לרוכשים להצטרף לקבוצות לרכישת דירות באיזורי הביקוש בניהן "איחוד קוני הדירות" ו"גרופי". במקביל נכנסו לתחום גם מתווכי דירות וחברות שיווק נדל"ן.

אחת מקבוצות הרוכשים הבולטות שפעלו בשנה האחרונה שייכת לשיתוף פעולה בין חבר וחברת גינדי השקעות. במהלך מבצע שיזמו נמכרו 195 דירות בסכום כולל של 224 מיליון שקל.

ההנחה שמקבלים הרוכשים במסגרת הקבוצות מגיעה עד 15% ממחיר הדירה לרוכש בודד, בתלות במיקום הפרויקט, גודל הקבוצה ושלב השיווק. כאשר מבחינת הקבלן מדובר בעסקה בעלת כדאיות גבוהה לאור החיסכון בהוצאות מימון, שיווק, פרסום ובהתנהלות משפטית מול כל רוכש בנפרד. במכירה מוקדמת של הדירות הקבלן יכול להקטין הון עצמי מול הבנקים ואפשרות למינוף ההון לפרויקטים נוספים.

לדברי סגן נשיא ויו"ר אגף בנייה ויזמות בהתאחדות הקבלנים, יצחק אמסלם: שוק רוכשי הדירות בישראל השתכלל בתקופה האחרונה. לאור עליית מחירי הדירות והמחסור בדירות באזורי הביקוש, אנחנו רואים שהצרכנים מוכנים לעשות מאמצים גדולים מבעבר על מנת לבצע את העסקה המשתלמת ביותר. התופעה באה לידי ביטוי בקבוצות הרכישה שבה הרוכשים העדיפו להתעלם מכל הסיכונים הכרוכים בעסקה ובלבד שישיגו תחושה כי הם רוכשים מוצר זול יותר מדירה חדשה מקבלן. המציאות היום מראה כי רבים מהרוכשים בקבוצות הרכישה כבר נדרשו להוסיף תשלומים נוספים על הסכום הראשוני עליו הוסכם, חלקם נדרשים לשלם מיסים נוספים לרשויות המס ומתקבלים דיווחים רבים על עיכובים בבניית הפרויקטים ומסירת הדירות.

אמסלם מוסיף כי הפעילות של קבוצות הרוכשים מאפשרת לרוכשי הדירות לקבל הנחות משמעותיות במחירי הדירות ולהימנע מהסכנות הכרוכות בקבוצות הרכישה. רוכשי דירות מקבלן נהנים מהגנת חוק מכר דירות המבטיח את כספם מהשקל הראשון, הם נהנים מאחריות על הדירה אותה הם מקבלים, ומוגנים גם במקרה של עיכוב במסירת הדירות. והכי חשוב, רוכשי הדירות יודעים בדיוק מה יהיה הסכום אותו הם ישלמו עבור הדירה.

רוני כהן, משנה למנכ"ל בחברת אלדר שיווק שהקימה לפני כחצי שנה את מיזם "איחוד קוני הדירות" מציין כי המיזם האינטרנטי מציע לרוכשי דירות פרטיים, להצטרף לקבוצות רוכשים גדולות בפרויקטים שונים בערי הביקוש ולהנות ממחירי דירות מוזלים בזכות כמות הדירות הגדולה שנרכשת בקבוצה. מאז שהושק, נמכרו באמצעותו 340 יח"ד ב-9 קבוצות רוכשים, בערים כמו - פתח תקווה, באר יעקב, הרצליה, כפר סבא, רמת השרון. החברים בקבוצות הרוכשים זכו להנחה ברכישת דירה בהיקף של 120-200 אלף שקל.

לדבריו, "ההבדלים המשמעותיים בין קבוצת רוכשים לקבוצת רכישה הם שבקבוצת רכישה, הרוכשים הם בעלי הקרקע ואין להם למעשה ערבויות על הדירה אותם הם רוכשים, מחיר הדירה אותה הם רוכשים אינו סופי, כמו גם מועד האכלוס ותכנית הדירה, זהות הקבלן המבצע ועוד. לעומת זאת, הרוכשים בקבוצת רוכשים נהנים מהטבות כספיות, אך קונים דירה מקבלן, ונהנים מכל זכויותיהם כחוק, והחשוב מכל: הקבלן מחוייב כלפיהם לפי חוק מכר דירות, שתוקן לאחר פרשת חפציבה ומבטיח את כספי הרוכש החל מהשקל הראשון"

קבוצות הרוכשים: מהלך מתוזמן של הקבלנים

בקבוצות הרכישה קושרים היום בין קריאות הקבלנים שנמשכות תקופה ארוכה, להצהרות של רשויות המסים, המפקח על הבנקים, שר השיכון והבינוי וכעת לנתונים שעולים על קבוצות הרוכשים. לדברי קרן בן דוד, מנכ"לית משותפת של חברת מגדלים המארגנת קבוצות רכישה, "זה נראה כמו מהלך מתוזמן של הקבלנים שיזמו במשך תקופה ארוכה פעילות שטח ענפה בקרב הרשויות. הבעיה היא שבסופו של דבר מי שיפגע הם דווקא רוכשי הדירות. זה יהיה עצוב אם הדבר הזה שנקרא קבוצות רכישה יעלם מהשטח אני פעילה כחברת הנהלה במסגרת פורום קבוצות הרכישה בעיקר בצד המקצועי ההסברתי. בכוונתנו לפעול בעיקר בצד זה ולפנות לשר השיכון והבינוי וליתר הגורמים כדי להבהיר את המשמעות של קבוצת רכישה ולגבש יחד פתרון נורמטיבי שיאפשר את המשך קיומן. יש כיום חלל משמעותי בהבנה של הרשויות במהות של קבוצת רכישה", אומרת בן דוד.

לדבריה לא חל שום שינוי בכל הקשור בקבוצות הרוכשים. "זה פרי סייל כפי שהקבלנים עשו גם בעבר", היא מסבירה ואומרת כי "אם יקברו את קבוצות הרכישה אנחנו נהפוך ליזמים ואז הקבלנים יפגעו עוד יותר".

לדברי אלון הרצוג, מנכ"ל קפיטל גרופ קיימת בעיתיות בקבוצת רוכשים שכן "לעתים הקבלן מוכר באותו בניין דירות ב-1.5 מיליון שקל ולאחר חודש מוכר את אותה הדירה לקבוצת רוכשים ב-1.35 מיליון שקל. זה יוצר מרמור גדול בקרב מי שלא קנה דרך הקבוצה. במקרים אחרים, על מנת לייצר מחיר לקבוצת רוכשים, יקפיץ הקבלן את המחיר ל 1.66 מליון שקל ומשם "יעניק" 10% לקבוצה".