פצצת נדל"ן

המדד שנחשב כטוב ביותר בשוק לקבלת אינדיקציה על השינוי במחירי הנדל"ן למגורים הינו מדד קייס שילר, אולם ברקע נכון להכיר את מדדי ה-RPX המצויים בבלומברג ואשר יכולים לעזור לנו להבין טוב יותר את המגמות בשוק הנדל"ן למגורים.

מדדי ה-RPX אשר מחושבים על ידי חברת Radar Logic מייצגים את מחירי עסקאות הנדל"ן ברמה יומית ב-25 אזורי המטרופולין המרכזיים בארה"ב. המידע נאסף ומעובד על ידי החברה ומפורסם בדמות של מדד יומי שמטרתו לייצג את מחירי הנדל"ן למגורים בארה"ב. המדד מתפרסם 63 יום (תשעה שבועות) לאחר שבוצעו בפועל עסקאות נדל"ן, משמע - היום ייצגו נתוני מדד ה-RPX עסקאות שנסגרו לפני 63 ימים.

בפועל נקבעו שלושה מדדים:

RPX 1-Day - מייצג את מחירי הנדל"ן נכון ליום מסויים, אשר הנו 63 ימים לפני פרסום המדד. היות ומדובר על ערך יומי הוא סובל משונות גבוהה יותר.

RPX 7-Day - מייצג את מחירי הנדל"ן נכון לתקופה של שבעה ימים אשר מתחילה ב-69 ימים לפני פרסום המדד ועד 63 ימים לפני פרסום המדד. מתודולוגיית החישוב היא בדיוק כמו של המדד היומי אך היא כוללת תקופה מעט יותר ארוכה של עיסקאות נדל"ן.

RPX 28-Day – מייצג את מחירי הנדל"ן נכון לתקופה של 28 ימים אשר מתחילה ב-90 ימים לפני פרסום המדד ועד 63 ימים לפני פרסום המדד. מתודולוגיית החישוב היא בדיוק כמו של המדד היומי אך היא כוללת תקופה יותר ארוכה של עיסקאות נדל"ן.

מדד קייס שילר הוא ממוצע תלת חודשי של מחירי הנדל"ן. משמע, שמדד חודש דצמבר (שפורסם ב-23 בפברואר) הינו הממוצע של אוקטובר-דצמבר 2009.

אז מהו היתרון של מדדי ה-RPX?

אופן החישוב של מדדי ה-RPX, אשר מבוססים על מידע יומי, הרלבנטי ל-63 ימים לפני פרסום ערך המדדים, מאפשר לנו להקדים ולראות מגמות הצפויות במדד קייס שילר.

המשמעות היא שמדדים אלו מאפשרים לנו לבודד את המגמה של מחירי הנדל"ן למגורים בצורה טובה יותר ואף נותנים לנו אינדיקציה ישירה של מחירי הנדל"ן כבר אל שלב מתקדם של תוך דצמבר 2009 ואפילו אל תחילת ינואר 2010. מדדים אלו (בניגוד לקייס שילר) גם אינם מושפעים מה"משקולת" של אוקטובר נובמבר 2009 הנובעים משיטת החישוב התלת חודשית.

לפי ה-RPX - מחירי הבתים חזרו לרדת

מבחינה של הנתונים של מדדי ה-RPX-28 ו-RPX-7 מינואר 2009 ועד תחילת ינואר 2010 (המועד האחרון לגביו התקבל המידע היומי) אנו יכולים לראות היטב כי ממרץ ועד אוגוסט ניכרה מגמה של עליית מחירים כתוצאה מניסיונות הממשל והפד לייצב את מחירי הנדל"ן.

מאוגוסט 2009 ועד ספטמבר ניכרה ירידה קלה במחירים שלאחריה ראינו התייצבות עד אמצע דצמבר. מאמצע דצמבר ואל תוך ינואר 2010 ניכרת מגמת ירידת מחירים חזקה, עד כי רמות המחירים עליהם מצביע ה-RPX-7 חוזרות לרמות השפל שראינו במרץ 2009.

מה הגורם? לא ידוע... השלג לא מסביר - כי מדובר בתקופה שלפני הסופה הגדולה. ייתכן ומדובר באותו "שינוי מדיניות" עליו הזהרנו בעבר לפיו הבנקים מתחילים לפנות סחורה של בתים מעוקלים, דבר שנמנעו לעשות כל 2009. ייתכן וגם סביבת התאריכים של סוף שנה (חופשות) הביאה אף היא לתופעה הזו.

עם זאת, במידה ויתברר כי אנו חוזרים למגמה של ירידה במחירי הנדל"ן - ההשפעה על המערכת הפיננסית והצרכן בארה"ב ברורות ושליליות.