סוד ההצלחה של איל הנדל"ן האמריקאי: "העסקים המקומיים הם המפתח"
בזמן שהקניונים בישראל נאבקים על אירוחו של הסניף הבא של H&M או גאפ, מילטון קופר מאמין שהעוגן החזק של מרכז קניות הוא דווקא העסקים המקומיים, ושלא צריך לרדוף אחרי הרשתות הגדולות. מייסד ויו"ר קרן הריט האמריקאית קימקו, החולשת על מאות מרכזים מסחריים ברחבי אמריקה, לא עוצר גם בגיל 81
שוק הקניונים הישראלי עולה על גדותיו בשנים האחרונות. כל עיר שמכבדת את עצמה מתגאה בלפחות שני קניונים גדולים. התוכניות לבניית קניונים חדשים הולכות ונערמות, בעוד מרכזי הקניות הקהילתיים הולכים וגוססים.
דווקא על רקע זה בולט ביקורו השבוע בישראל של מילטון קופר, האיש שעומד מאחורי ענקית ההשקעות במרכזים מסחריים בארצות הברית, קרן הריט קימקו.
קופר ידוע כמי שהעדיף להתעלם כמעט לחלוטין מההתפתחות של הקניונים הענקיים בצפון אמריקה ב־50 השנים האחרונות, ועד היום הוא מכוון את מרב ההשקעות של הקרן שלו למרכזי מסחר מקומיים קטנים.
המוטו שלו, כפי שנחשף בראיון למגזין הנדל"ן האמריקאי "פרופרטי" לפני כחמש שנים, הוא כפול: השקעה במרכזים מסחריים מקומיים, בין היתר התבססות על עסקים מקומיים כעוגן חזק; ואי־תלות בהצלחתה של פעילות רשתית רחבת פריסה במקומות אחרים.
קופר מגיע לישראל להשתתף בחמישי הקרוב בכנס השקעות במרכזים מסחריים, שמארגנת קבוצת BIG. רגע לפני כן "כלכליסט" מגיש את הפרופיל של האיש שכבר 40 שנה הופך מטרים מרובעים למיליונים, בחסות הצרכן האמריקאי.
"ימשיך לנהל עד גיל 103"
לפני שנה בדיוק, במרץ 2009, נפל דבר באחת מאימפריות הנדל"ן האמריקאיות. קופר הודיע כי יפרוש בסוף אותה שנה מתפקיד מנכ"ל קרן הריט (REIT) הגדולה ביותר בתחום ההשקעות במרכזי מסחר בצפון אמריקה - קימקו ריאלטי (Kimco Realty). את כיסאו של קופר ירש דיוויד הנרי, ידידו ואיש נדל"ן ותיק. הנרי (62) הצטרף לקימקו ב־2001, לאחר 23 שנים שבהן כיהן בתפקידי ניהול בקבוצת הנדל"ן של ג'נרל אלקטריק. עד שירש את כיסאו של קופר שימש הנרי כסגנו. מאז ההודעה הדרמטית רבים בשוק הנדל"ן האמריקאי שואלים אם אכן תם עידן בענף, והתשובה היא - נראה שלא ממש.
קופר (81) הוא מייסד הקרן שמחזיקה במרכזי מסחר שכונתיים ב־45 מדינות, והוא עמד בראשה מרגע הקמתה ב־1966. אלו שמכירים אותו מעריכים כי עזיבת עמדת המנכ"ל לא תהיה המילה האחרונה שלו.
בשנת 2008, בעקבות משבר חריף שפקד את החברה, פיטר קופר את נשיא הקרן מייק פלין שכיהן בתפקיד במשך שבע שנים, ותפס את מקומו כנשיא. כך שב קופר לתפקיד הנשיא אותו עזב לפני כעשור.
פלין, שכיהן בתפקיד לאורך השנתיים הראשונות של משבר הנדל"ן החמור שפקד את ארצות הברית, כשל לדעתו של קופר, כך לפי שיחות אישיות שצוטטו בעיתונות האמריקאית.
הדבר לא הותיר לקופר ברירה אלא לתפוס שוב את ההגאים של החברה הענקית, בגיל 80. זאת לאחר שהמניה של קימקו צנחה בין ספטמבר לנובמבר 2008 מ־43 דולר ל־11 דולר בלבד.
פלין נותר יועץ במשרה חלקית לקרן. למרות ההחלפה בתחילת השנה בכיסא המנכ"ל, קופר ממשיך להחזיק במשרת יו"ר דירקטוריון הקרן שנסחרת ברשימת ה־S&P500 בבורסה של ניו יורק. לפני כמעט עשור העריך הנרי, ספק בצחוק ספק ברצינות, כי קופר ימשיך לנהל עסקאות נדל"ן עד גיל 103.
60 מיליון מ"ר ברחבי העולם
קרן קימקו מחזיקה 1,519 נכסים בכמה מדינות, כולן ביבשת אמריקה. עיקר נכסי החברה ממוקמים בארה"ב ולחברה נכסים גם בקנדה, מקסיקו, ברזיל, פרו, וצ'ילה. כלל היקף נכסי החברה מגיע ל־60 מיליון מ"ר (180 מיליון רגל רבועה). במהלך השנה האחרונה רכשה הקרן נכסים בהיקף של יותר ממיליארד דולר. מפני שמדובר בכספי משקיעים, כל הנכסים נרכשים במזומנים, ולכן קצב סגירת העסקאות של החברה קצר במיוחד ומסתכם ב־60־44 יום מתחילת המשא ומתן.
בארה"ב, שבה מרוכזות מרבית השקעות החברה, מחזיקה קימקו נכסים בפריסה רחבה במיוחד. בקליפורניה היקף אחזקות החברה הוא הגדול ביותר ומוערך בעשירית מנכסי החברה, בהיקף של כ־6.5 מיליון מ"ר. מדינות נוספות עם פריסת נכסים רחבה הן: פלורידה, אילינוי, מרילנד, ניו יורק, אוהיו, פנסילבניה וטקסס. שני הנכסים הגדולים ביותר של החברה הם מרכזים מסחריים במדינת אריזונה המשתרעים כל אחד על שטח של כ־400 אלף מ"ר. מחוץ לגבולות ארה"ב, המדינה שבה מחזיקה הקרן בהיקף הגדול ביותר של נכסים (בחישוב לפי שטח) היא מקסיקו, עם 5.450 מיליון מ"ר; המדינה הבאה מבחינת היקף נכסים היא קנדה עם כ־2.8 מיליון מ"ר; ולאחר מכן צ'ילה 125 אלף מ"ר, ברזיל 44 אלף מ"ר, ופרו - שבה מחזיקה הקרן בנכס אחד בלבד בבירה לימה, בשטח של 3,000 מ"ר.
בן של שרברב ממנהטן
קופר גדל בבית עני למדי בניו יורק. אביו היה שרברב שכונתי בלואר איסט סייד של מנהטן, אך בראיון עמו במגזין הנדל"ן האמריקאי "פורטפוליו" מ־2004 סיפר כי כצעיר מעולם לא חש מחסור שהפריע לו. קופר הצעיר והמבריק התקבל בקלות ללימודים גבוהים וסיים את הקולג' בניו ג'רזי, ואחריהם הפך למשפטן והצטרף למשרד עורכי דין קטן במנהטן, שם למד את רזי ניהול הנדל"ן. קימקו הוקמה על ידי קופר ואחד מלקוחותיו במשרד מרטין קימל, בראשיתה כחברה יזמית שהקימה מרכזי מסחר בעצמה. שני הצעירים היהודים חברו יחד באמצע שנות השישים, ולקח להם מעט מאוד זמן ללמוד את העסק. בעסקה הראשונה שלהם הם רכשו מיזם שבעליו קרס כלכלית בבנייה של מרכז מסחרי ברחוב 87 היוקרתי במיאמי שבפלורידה. זו היתה התחלה של דרך ארוכה שבה פיתח קופר את ההשתלטות על עסקי נדל"ן בצרות לדרגת אומנות. קימל עצמו נפטר בשנת 2008 בגיל 92.
הראשון בבורסה
קפיצת הדרך הגדולה של קופר היתה בשנת 1988. בבוקר אחד באפריל באותה שנה, לאחר שנים של פעילות אינטנסיבית בשוק ההשקעות המניבות בנדל"ן עבור השוק הפרטי ועל רקע משבר הכלכלי שהחל אז בארצות הברית ובעולם כולו, כינס קופר את הנהלת הקרן ודרש מראשיה רעיונות שיקדמו את פעילותה משמעותית. איש לא יודע מה באמת קרה בחדר ההוא, אך בסופו של הדיון יצאו ראשי הקרן עם תוכנית עבודה שעשתה מהפכה בחברה. ההחלטה היתה להפוך לקרן המשמעותית ביותר בקנדה בתחום הריט שתנהל השקעות עבור קרנות פנסיה. ההחלטה גם קבעה כי מעתה יופנה עיקר הכסף שתשקיע הקרן לנכסים בתחום מרכזי המסחר ולא לבנייני משרדים ומגורים להשכרה. שלא לציטוט אמרו אז מי שהכירו מקרוב את התחום ואת קימקו כי ההחלטה נולדה לאחר שהתברר לקופר כי בשוק הפנסיה של הימים ההם תשואה של 6% למשל נחשבת להצלחה מדהימה. זוהי תשואה שנחשבה אז לסטנדרט נמוך בתעשיית הריט, שבה ציפו באותן שנים לתשואות דו־ספרתיות.
תיק הנכסים החדש שגובש בשנים שבאו לאחר הכניסה של הקרן לשוק הפנסיה כלל עשרות רבות של מרכזי מסחר בצפון אמריקה. השיטה פעלה כך - קרנות הפנסיה גייסו סכום שהיווה כ־85% מעלות הנכס, קימקו גייסה את השאר ומלבד התשואה הבסיסית הרוויחה הקרן של קופר 4% רווח נקי מפעילות ניהול הנכס. כיום - כ־45% מההכנסות של קימקו נובעות מפעילות עבור קרנות פנסיה.
למרות גודלה העצום והצלחתה של הקרן, קימקו נכנסה להיסטוריה דווקא בשל פעילותה בשוק ההון. בשנת 1991 היא היתה קרן הריט הראשונה שהונפקה בבורסה של ניו יורק ושינתה לעולם את הענף הזה. אחריה הפכה תעשיית הריט לאחת המשגשגות בשוקי ההון האמריקאים. לאורך השנים שיפר קופר את השיטה שלו לזהות ולרכוש נכסים חלשים בשוק והחל לקנות קרנות ותיקי השקעה מלאים של גופים גדולים בשוק זה. אחת העסקאות הבולטות שביצע בתחום זה היתה ההשתלטות שלו על קרן הריט פרייס שבסיסה בסן דייגו תמורת סכום אגדי של 2.9 מיליארד דולר.
2 תגובות לכתיבת תגובה