צילום: עמית שעל
"בחרנו בביג כי הם מבינים את העסק שלנו"
סקוט וולשטיין, יו"ר חברת DDR המחזיקה ב־645 נכסים בארצות הברית, מסביר מדוע עד היום לא הצליחו חברות ישראליות לרכוש קניונים בארה"ב, ומעריך: "השקעה בישראל כרגע לא עומדת על הפרק"
"אחד היתרונות בשותפות עם ביג הוא שהחברה מבינה את העסק העיקרי שלנו, מרכזי קניות ונדל"ן. זה הופך את זה להרבה יותר קל אם אנחנו רוצים למכור או להשקיע" - כך אומר סקוט וולשטיין, יו"ר ומנכ"ל חברת הנדל"ן DDR המתמחה במרכזי קניות בארצות הברית. וולשטיין בא לישראל לכנס שעורכת היום ביג מרכזי קניות בהמשך לשיתוף פעולה שנחתם בין השתיים.
חברות הנדל"ן המניב המקומיות קיוו לנצל את משבר הנדל"ן בארה"ב ולהיכנס לתחום הקניונים ומרכזי הקניות במחירי מציאה. עם זאת, עד היום נותרה גזית גלוב הישראלית היחידה בשוק האמריקאי. לאחרונה חתמה חברת ביג מרכזי קניות, הנמצאת בשליטת יהודה נפתלי, על מזכרי הבנות עם שתי חברות אמריקאיות לשיתוף פעולה ברכישת מרכזי קניות בארה"ב: האחת היא קרן קימקו בראשות מילטון קופר, והשנייה היא חברת DDR, שנסחרת בנאסד"ק לפי שווי של 2.4 מיליארד דולר.
לפני כשנה פנתה ביג ל־DDR, המחזיקה כ־645 נכסים ב־44 מדינות בארה"ב, בקנדה ובברזיל. "פגשנו את כל התעשייה. נפגשנו גם עם חברת הנדל"ן קימקו, והחלטנו שאנחנו רוצים להיכנס לארה"ב בגלל הירידה הדרסטית במחירי הנדל"ן", מספר איתן בר זאב, מנכ"ל ביג. "בהסתכלות לטווח ארוך צריך לחפש את הנקודות שבהן הכניסה אופטימלית, וזה בדיוק הזמן מבחינתנו להיכנס לארה"ב".
וולשטיין מספר כי הקשר עם ביג נוצר באמצעות גולדמן זאקס, בנק ההשקעות שמלווה את DDR. עם זאת, בינתיים לא רכשו שתי החברות נכס יחד.
תשקיעו בישראל בעתיד?
"יכול להיות, אבל זה לא על הפרק כרגע. הרבה מהדברים זה עניין של כימיה בין שותפים. כרגע הוזמנתי כאורח של ביג, וזאת הזדמנות להתקדם בדיונים על המשך השותפות בינינו, ולראות אם אנחנו רואים עין בעין את ההשקעות".
למה אתם צריכים את ביג לשותפות בארה"ב?
"חשוב לנו לקיים שותפות עם גוף שמסוגל לקבל החלטות ניהוליות. ביג מביאים את היכולת לברור נכסים ולנהל אותם. לטווח ארוך גם הרבה יותר קל לקבל החלטות מול גוף כמו ביג מאשר מול גוף כמו חברת ביטוח, השותפים שלנו בהולנד".
"כשיש קשרים העסקה נהיית יותר פשוטה"
עד היום לא הצליחו חברות ישראליות לרכוש קניונים או מרכזי קניות בארה"ב, אף שחלקן - דוגמת ביג ואלביט הדמיה - ניסו. לדברי וולשטיין, הדבר נובע משתי סיבות: "הראשונה היא כנראה שיש מעט מאוד הזדמנויות, בגלל פערים גדולים מאוד בין הקונים למוכרים. הקונים באים בהנחה שהמשבר יצר הזדמנויות לרכוש את הנכסים במחיר נמוך במיוחד, ואילו המוכרים אינם מוכנים להתפשר על מחירים שלפני המשבר, כך שקשה מאוד להגיע לעמק השווה במחיר. הסיבה השנייה היא שרוב השווקים ממומנים על ידי הבנקים, ושוק החוב הבנקאי לא נפתח עדיין. ברגע שהבנקים יחזרו להעניק אשראי, השוק ייפתח יותר".
בתקופת המשבר ניצלה DDR את מחירי השפל, ערכה הנפקות רבות על חשבון בעלי המניות הקיימים, ובכך למעשה דיללה את בעלי המניות. אתה חש בנוח עם זה?
"באופן טבעי, בעלי מניות לא אוהבים שמדללים אותם, אבל אם לא היינו מנפיקים את המניות לא היינו יכולים לשלם את החוב בעתיד וזה היה יוצר בעיה למחזיקי המניות שלנו. יותר מזה - הם בכלל רצו שנעשה הנפקות הרבה לפני שבאמת עשינו אותן. הרגשנו שיש לנו גב של שותפות חזקה שנתנה לנו את היכולת לחכות. השותפה שלנו, משפחת אוטו הגרמנית, השקיעה בזמן המשבר 170 מיליון דולר בחברה - 110 מיליון דולר כנגד הנפקת מניות ו־60 מיליון דולר כהלוואה. עם הכסף הזה פדתה החברה את האג"ח שלה ברווח גדול. פדינו אג"ח בהיקף של 400 מיליון דולר במחיר של 35 סנט לדולר, שזו עסקה מצוינת".
ההכנסה של משפחת אוטו כמשקיעה גדולה היא אירוע מאוד נדיר. מדוע החלטתם ללכת על שותפה גרמנית?
"האמת היא שהשותפות התחילה כי משפחת אוטו היתה צריכה את הכסף שלנו, ואחר כך אנחנו בכלל נעזרנו בהם. השותפות התחילה מזה שעשינו פרויקט גדול ברוסיה והיתה כימיה מאוד טובה בינינו. העסקים ברוסיה אמנם לא צלחו, אבל כשנוצר המשבר הם הסכימו להשקיע אצלנו. כשיש קשרים ומכירים העסקה הופכת להיות יותר פשוטה".
חזרתם בינתיים לגייס חוב?
"רק השבוע הנפקנו חוב של 300 מיליון דולר בהנפקת אג"ח, בריבית שנתית של 7.5% ובמח"מ של שבע שנים. המחיר של הנכסים משתנה כל הזמן. היו זמנים ששוק הגיוסים במניות בארה"ב היה סגור, לא היה מה לדבר על זה בין 2008 לתחילת 2009".
"70 דולר זה רחוק"
בשיא, קצת לפני שפרץ המשבר ב־2008, נסחרה מניית DDR במחיר של 70 דולר. מאז החלו צניחות במחיר עד ל־1.89 דולרים למניה, מה ששיקף לחברה שווי של 400 מיליון דולר בלבד. עם ההתאוששות בשווקים עלה מחיר המניה ל־12.5 דולר. "אני לא יכול לומר כרגע אם נחזור למחיר של 70 דולר. זה עדיין מאוד רחוק".
בתקופת המשבר רכשתם נכסים רבים ומיזגתם חברות שפועלות בתחום שלכם. הכנסה כזאת של נכסים גורמת לעתים להתפשר על נכסים פחות טובים, בניגוד למצב שבו חברה בוחרת נכסים על פי איכותם ובקפידה רבה. אתם מודעים למחיר הזה?
"כשקונים פורטפוליו יש נכסים טובים ויש נכסים רעים. אתה משאיר את הטובים וזורק את הרעים. הם מורכבים מסט של פרמטרים: נגישות למרכז, תכנון נכון של המרכז, תמהיל, יחס נכון בין החניה למבנים, היחס בין שכר הדירה לפדיון. 85% מההכנסה שלנו היום היא ממרכזים שאנחנו קוראים להם טובים. 15% מההכנסה היא ממרכזים שהגענו להיות בעלים שלהם באמצעות מיזוגים, וכאלה שנמכור לאורך זמן. את עיקר הפורטפוליו אנחנו לא מוכרים. אולי נביא לשם שותפות, אבל לא נמכור ונשמור אותו כנכס אסטרטגי".
במקביל לפעילותו ב־DDR וולשטיין מכהן בשורה של דירקטוריונים, כגון בחבר הנאמנים של האיגוד הלאומי בקרנות השקעה נדל"ניות (NAREIT), חבר דירקטוריון באוניברסיטת ווסטרן ריזרב וקליבלנד, חבר במכון אורבון לנד וארגון נשיאי העולם, מנהל בהתנדבות את הבונד הישראלי באוהיו ומכהן כחבר בארגונים רבים נוספים.
נשאר לך זמן להקדיש לחברה?
וולשטיין צוחק. "זה לא לוקח הרבה מאוד מזמני. רוב הדירקטוריונים שבהם אני יושב קשורים לתעשייה. זה מאוד חשוב לי בפוזיציה הזאת ללמוד על העסק. זה לא מפריע לעסק אלא רק הרחבה של העסק. אני לא משתתף פעיל ברוב הדירקטוריונים, ואלו שאני כן משתתף בהם בסופו של דבר משיקים לתחום שאני עוסק ומתמחה בו - נדל"ן".
לא התפרסמו תגובות לכתיבת תגובה