רכישת נדל"ן ישירה - עדיפה

במקרים רבים, משקיעים שמבקשים לרכוש נדל"ן מסחרי המוחזק על ידי חברה פרטית, אינם רוכשים את הנדל"ן (מהחברה) במישרין, אלא רוכשים את החברה (הפרטית) שמחזיקה אותו ("חברת הנדל"ן"). על פי רוב, מדובר בחברות פרטיות שבמועד המכירה אין להן פעילות או נכסים אחרים נוסף על אותו הנדל"ן. לעתים מדובר בחברות שצברו הפסדים לצורכי מס, כך שהקונה מבקש לנצל הפסדים אלה. ברוב המקרים, ביצוע העִסקה בדרך זו (רכישת מניות חברת הנדל"ן במקום רכישת הנדל"ן במישרין) מוכתב על ידי המוכר, וזאת משיקולי המס שלו.

יש לשים לב לכמה "מוקשי" מס אפשריים שעל הרוכש להביא בחשבון בטרם יתקשר בעסקה מסוג זה: מבחינה משפטית, רכישת הנדל"ן במישרין עדיפה ככלל על פני רכישת חברת הנדל"ן, וזאת מכיוון שברכישת החברה הרוכש חשוף בעקיפין להתחייבויות או לחובות של החברה, ככל שקיימים. לכן, על הרוכש לבצע בדיקה כפולה לפני הרכישה: כך, במקום שהרוכש יבדוק רק את הנדל"ן (שאלת רישומו בטאבו או במינהל, קיומם של שעבודים, האם הנכס פנוי או תפוס וכדומה), עליו לבדוק גם את חברת הנדל"ן עצמה - בדיקת נאותות (Due Diligence) שעניינה, בין השאר, בתביעות, התחייבויות/חובות, עובדים, ספקים, שעבודים וכדומה. הרוכש אמנם יכול לדרוש מהמוכר התחייבות לשיפוי בשל חובות החברה, אך שיפויים אלה (ככל שיינתנו) אינם מהווים בהכרח פתרון מושלם לחשיפה (הנוספת) שכרוכה ברכישת החברה.

וכעת להיבטי המס: רכישת נדל"ן בדרך של רכישת החברה המחזיקה אותו אוצרת בחובה חיסרון משמעותי, שמקורו בכך שהסכום שמשלם הרוכש עבור המניות אינו מוכר לצורכי מס, אלא במועד שבו ימכור הרוכש את המניות. במילים אחרות, הואיל והרוכש קונה מניות, לעסקת הרכישה אין השפעות בעניין מיסוי הנדל"ן עצמו. כתוצאה מכך, מתעוררות כמה בעיות: ראשית, החברה אינה זכאית לדרוש הוצאות פחת בגין הנדל"ן לפי הסכום ששילם הרוכש, אלא לפי הסכום שהחברה שילמה בשעתו עבור הנדל"ן בניכוי הפחת שכבר דרשה (סכום שהוא לרוב נמוך יותר, ולעתים אפסי). כתוצאה מכך, החברה תחויב במס גבוה יותר באופן שוטף. בעיה נוספת עשויה להיווצר במועד שבו החברה תמכור את הנדל"ן לצד שלישי, כלומר ענייננו במצב שבו הרוכש ירצה לממש את השקעתו (מניות חברת הנדל"ן), אך הקונה לא יהיה מוכן לרכוש מניות (אלא נדל"ן) והעסקה הסופית תהיה מכירת הנדל"ן על ידי החברה. במקרה זה, החברה תחויב במס שבח על ההפרש שבין התמורה לבין הסכום ששילמה עבור הנדל"ן, ולא על ההפרש בין התמורה לבין עלות רכישת המניות.

יתרה מזאת, ייתכן כי הנדל"ן שבו מדובר נרכש על ידי חברת הנדל"ן כתחליף למקרקעין אחרים שהיו בבעלותה ("המקרקעין הישנים") והחברה לא שילמה מס שבח בהחלפה זו, מכוח הפטור ממס הקבוע לחילוף זכויות במקרקעין. במקרה זה, הוראות החוק קובעות שעלות הנדל"ן לצורכי מס תיקבע לפי הסכום ששילמה החברה בגין המקרקעין הישנים, כלומר לא רק שעלות המניות לא תובא בחשבון לצורכי מס, אלא שהחברה תחויב במס שבח גם בגין הרווח שמקורו במקרקעין הישנים. אפשר למצוא פתרונות יצירתיים לבעיות המס שהעלינו, אך אלה כרוכים בביצוע כמה מהלכים מקדמיים, כמו גם בפירוק החברה הנרכשת. רכישת נדל"ן במישרין עדיפה לקונה על פני רכישת חברת הנדל"ן, וזאת מבחינה משפטית ומבחינת המיסוי.

הכותב הוא בעל משרד עו"ד המתמחה במסים