קניון ארנה: השיפוצים נמשכים, כמות הסוחרים ירדה, אבל השווי קפץ

קניון ארנה נמצא בשיפוצים בשנה וחצי האחרונות. בתי הקולנוע נסגרו, שוכרים הוחלפו, שטחי האטרקציות פונו והכל כדי להשביח את הקניון ולהופכו לרווחי יותר. אולם עד שהשיפוצים יושלמו והשוכרים החדשים יאכלסו את החנויות, עומד שיעור השטחים הפנויים להשכרה על 12% משטחי ההשכרה בקניון. מדובר בשיעור גבוה יחסית, שפוגע בהכנסות הקניון והחברה שמחזיקה בו, מנופים פיננסים, שבשליטת מרכוס וובר, ג'קי בן זקן, אברהם נניקשווילי וחיים רביבו.

ב־2009 הסתכמו הכנסות קניון ארנה ב־51.4 מיליון שקל, ואילו עלויות תפעולו הסתכמו ב־24.2 מיליון שקל, כך שהרווח מהפעלת הקניון (NOI) הסתכם אשתקד ב־27.2 מיליון שקל. לשם השוואה, ב־2008 הסתכמו ההכנסות ב־60.1 מיליון שקל וה־NOI ב־35.9 מיליון שקל. במהלך השנה הנוכחית ולאחר השלמת השיפוצים (שצפויה בתוך חודש־חודשיים) אמורות להיפתח בקניון חנויות של רשת האופנה GAP, רשת צומת ספרים, המשביר לצרכן, טומי קידס ועוד.

מנופים מחזיקה בארנה מיולי 2007, אחרי שהשלימה את רכישתו מאלביט הדמיה של מוטי זיסר תמורת 538 מיליון שקל. מאז השקיעה מנופים כ־37 מיליון שקל בשיפוץ ארנה, ועל פי שמאי המקרקעין שלה, גרינברג אולפינר ושות', "מתיחת הפנים" הכללית שעבר הקניון העלתה את שוויו ל־617 מיליון שקל, תחת שיעור היוון של 8%.

מנופים מפעילה גם את המרכז המסחרי השכונתי רוגוזין באשדוד, ובתחילת נובמבר 2009 השלימה את רכישת המרכז המסחרי סטאר סנטר באשדוד תמורת מניות שהוקצו לבעלי השליטה שלה, קבוצת בן זקן־נניקשווילי־רביבו. סטאר סנטר תרם למנופים הכנסות מדמי שכירות וניהול של 5.2 מיליון שקל, כך שבסך הכל הסתכמו הכנסות מנופים ב־2009 ב־57.4 מיליון שקל, מתוכם 17.3 מיליון שקל נזקפו לרבעון הרביעי. לצד זאת רשמה החברה במהלך השנה עלייה (נטו) של 19.5 מיליון שקל בשווי הנדל"ן המניב שבבעלותה, בעיקר הודות לעלייה בשווי ארנה.

למרות זאת סיימה מנופים את 2009 בהפסד של 58.3 מיליון שקל, שנבע בעיקר מעלויות מימון (נטו) של 58.4 מיליון שקל ומהפחתה של 25 מיליון שקל בשווי בניין המשרדים בדאלאס, שמחצית ממנו נמצא בבעלותה. לשם השוואה, ב־2008 הפסידה מנופים 126.7 מיליון שקל, כאשר על שווי בניין המשרדים בדאלאס ובניין הליפסטיק בניו יורק (ש־35% ממנו בבעלות מנופים) הופחתו כ־91 מיליון שקל.

הבניין בדאלאס, שמתנשא לגובה 60 קומות, ממוקם במרכז העיר ומושכר בחלקו הגדול לבנק קומרסיה. לפי מנופים, מאז סוף 2008 סובל האזור כולו מירידה במחירי השכירות.

גם במרכז מנהטן, שם ממוקם הליפסטיק, נרשמו ירידות משמעותיות במחירי השכירות במחצית השנייה של 2008, ואלו נמשכו, לדברי מנופים, גם ב־2009. שיעור השטחים הפנויים עלה אשתקד ב־3.5% ועמד בסוף דצמבר על 12%, ונזקי משבר המשכנתאות, שפגע בשוכרים הדומיננטיים במרכז מנהטן - המוסדות הפיננסיים - טרם נעלמו. 65% משטחי הבניין מושכרים לפירמת עורכי הדין לת'ם אנד ווטקינס.

מנופים זכתה בשנה האחרונה לתוספת כוח משמעותית בעקבות הצטרפותו של איש העסקים מרכוס וובר לקבוצת השליטה. וובר הזרים לחברה 342 מיליון שקל תמורת הקצאה של 45% ממניותיה וקיבל את תפקיד יו"ר הדירקטוריון. בסוף דצמבר החזיקה מנופים במזומנים ובפיקדונות בשווי של 301 מיליון שקל, והתחייבויותיה הפיננסיות הסתכמו ב־1.04 מיליארד שקל. עוד מגלה הדו"ח כי בחודש האחרון פרעה מנופים אשראי בנקאי של 284 מיליון שקל באמצעות הלוואה לזמן ארוך של 290 מיליון שקל שקיבלה מאחד הבנקים. כנגד ההלוואה שועבד הסטאר סנטר, כך שכעת משועבדים כל נכסי מנופים.

נקודה מעניינת נוספת העולה מהדו"חות השנתיים היא העלייה המחודשת בשווי הקרקע באסטנה, בירת קזחסטן. על הקרקע מתוכננת הקמתו של קומפלקס למגורים, מסחר, מלונאות ומשרדים. אולם לדברי מנופים, "עקב המשבר בשוק האשראי בקזחסטן ותלות הבנקים המקומיים במימון בינלאומי צומצמו באופן משמעותי מקורות המימון לנדל"ן בקזחסטן, מה שגרם לעלייה בעלויות המימון של המשכנתאות ולירידה בביקוש לנדל"ן, שגרמו לדחיית הקמת הפרויקט על ידי החברה ולהאטה בבנייה על ידי מתחרותיה של החברה".

הקרקע באסטנה מוחזקת בידי מאקפל, חברה־בת (75%) של מנופים, וחברת השמאות CBRE מעריכה אותה ב־131 מיליון שקל. בתחילת מרץ השקיעה מאקפל 3 מיליון דולר והגדילה את שיעור אחזקתה בקרקע ל־81%. העסקה תגדיל ב־3.6 מיליון שקל את ההון העצמי של מנופים ברבעון הראשון השנה.