אתר זה עושה שימוש בעוגיות על מנת להבטיח לך את חוויית הגלישה הטובה ביותר.
מאחורי הקלעים של השוק הסיטונאי: "כשהמון כסף מונח על הכף, תמיד יהיה מי שיתלונן" צילום: יובל חן

מאחורי הקלעים של השוק הסיטונאי: "כשהמון כסף מונח על הכף, תמיד יהיה מי שיתלונן"

שי אבא, מנהל ההשקעות של אייפקס שעמד מאחורי מכירת המתחם הנחשק, מספר בראיון ראשון על הכוונה למכור את כל הנדל"ן של תנובה "שאינם בליבת פעילותה", ומבטיח: "חלק המגדלים בשוק הסיטונאי יימכר השנה". הוא הודף את הביקורת שספגו המוכרים על התנהלותם במכרז: "התנהלנו לפי הספר"

19.04.2010, 14:21 | שי פאוזנר

"הטענה כאילו התנהגנו לא יפה לקבוצות המתמודדות במכרז השוק הסיטונאי מופרכת. התנהלנו לפי הספר, המתמודדים ידעו מראש מהו הדד־ליין לסיום המשא ומתן ואי אפשר לבוא אלינו בטענות על כך". כך אומר שי אבא, מנהל ההשקעות האחראי על תיק הנדל"ן בנציגות הישראלית של קרן אייפקס, והאיש ש"תפר" את עסקת הענק למכירת חלקו הראשון של השוק הסיטונאי בתל אביב למשפחת גינדי ורבוע כחול. הטענות שאותן חשוב לאבא להפריך נשמעו היטב בשוק הנדל"ן המקומי מאחר שהעסקה, שנסגרה ביום חמישי האחרון, נחתמה לאחר משא ומתן ארוך שבמהלכו ניהלה אייפקס לסירוגין מגעים עם שתי המתמודדות הסופיות: הראשונה, כאמור, היא קבוצת גינדי־רבוע כחול, והשנייה היא קבוצת סוהו שהובילו שרי אריסון משיכון בינוי ושאול אלוביץ' מיורוקום. המחיר שהושג לבסוף עומד על 950 מיליון שקל במזומן, ובנוסף יקבלו המוכרים חלק מההכנסות בצורת הרווח על מכירת 600 דירות שייבנו בשלב הראשון של הפרויקט. יחד מוערך שווי העסקה ב־1.5 מיליארד שקל.

על המגעים עם קבוצת סוהו: "נפגשתי איתם אישית בכל שבוע כמה פעמים אצל מאיר שמיר ברמת החי"ל, ואכלנו יחד המון סנדביצ על המגעים עם קבוצת סוהו: "נפגשתי איתם אישית בכל שבוע כמה פעמים אצל מאיר שמיר ברמת החי"ל, ואכלנו יחד המון סנדביצ'ים. בסוף כולם הבינו שלא מתאים" | צילום: אוראל כהן על המגעים עם קבוצת סוהו: "נפגשתי איתם אישית בכל שבוע כמה פעמים אצל מאיר שמיר ברמת החי"ל, ואכלנו יחד המון סנדביצ

גורמים בכירים באחת הקבוצות צוטטו באומרם כי ההתנהלות של אייפקס במו"מ היתה לא ראויה, וכי זו זגזגה ו"התעלמה מהקודים ברמות האלה". איש לא מוכן להסגיר את המספרים שנידונו בתחילת הדרך בין הצדדים, אך ההערכות הן כי אייפקס הצליחה להעלות את המחיר על המתחם בכמה עשרות מיליונים. יש מי שיצאו בתחושת כעס ועלבון מהתהליך, והללו טוענים בעילום שם כי "קובעים מו"מ כדי להגיע להסכם, ואז זורקים הכל".

על מה כל המהומה? מתחם השוק הסיטונאי הוא אחת מעתודות הקרקע האחרונות של מרכז תל אביב. בעלת השליטה במתחם היא תנובה (60%), יחד עם עיריית תל אביב (25%), סוחרי השוק (9%) ועו"ד שרגא בירן (6%). את עסקת המכירה של המתחם הובילה בעלת השליטה בתנובה - קרן ההשקעות אייפקס, המחזיקה ב־56% מהחברה, כשבשאר המניות מחזיקות מבטח שמיר (21%) ואגודת הקיבוצים (23%).

מדובר ב־59 דונם שבין הרחובות קרליבך, החשמונאים ודרך בגין. למקום יש תוכנית להקמת 220 אלף מ"ר של שטח בנוי, כמחצית ממנו מיועדת למסחר ושטחי ציבור, והיתר למגורים - כ־1,100 יחידות דיור עם אופציה ליחידות נוספות. במתחם גם ייבנו ארבעה מגדלי מגורים, אך אותם החליטו המוכרים לשווק בנפרד.

על זהבית כהן: "היא עשתה פה את הבלתי ייאמן - לשכנע בעלים רבים כל כך שהדרך הכי טובה עבורם לבצע את העסקה היא לתת לה את המושכות", צילום: עמית שעל על זהבית כהן: "היא עשתה פה את הבלתי ייאמן - לשכנע בעלים רבים כל כך שהדרך הכי טובה עבורם לבצע את העסקה היא לתת לה את המושכות" | צילום: עמית שעל על זהבית כהן: "היא עשתה פה את הבלתי ייאמן - לשכנע בעלים רבים כל כך שהדרך הכי טובה עבורם לבצע את העסקה היא לתת לה את המושכות", צילום: עמית שעל

גם החלטה זו, של פיצול המתחם, ספגה חצי ביקורת בענף הנדל"ן, בטענה כי דחיית שיווקו של חלק המגדלים יוצרת אי־ודאות עבור הזוכה בחלק הראשון של המתחם. בראיון שפורסם אתמול ב"כלכליסט", הצהיר מאיר שמיר, שותפה של אייפקס בבעלות על תנובה, כי "החלק השני לא יימכר עד שמשפחת גינדי תצליח להגיע להיקף מכירות מהותי של דירות". אבא מוסיף עוד מימד להבטחה של שמיר וטוען כי "הכוונה שלנו היא למכור את החלק השני בשנה הקרובה", מצהיר אבא, ולמעשה מפזר לראשונה את הערפל שאפף את שלב המגדלים של המתחם.

סנדביצ'ים עם שמיר

שיטת המשא ומתן של אייפקס למכירת המתחם זכתה בענף לכינוי הספק מחמיא "שיטת ההתשה". הקרן בחרה, לאחר הגשת ההצעות של המתמודדות במכרז, בקבוצת סוהו של אריסון ואלוביץ' ופרסמה ברבים כי היא מתכוונת לתת לה תקופת בלעדיות עם קו סיום מוגדר מראש. "כאשר קו הסיום הזה הגיע, היו אצלנו מי שחשבו שמוטב לנו לתת להם ארכה וכך עשינו", מספר אבא על מאחורי הקלעים של העסקה.

"במשא ומתן כזה, שבו מדובר בעסקה כל כך מורכבת ובהמון כסף שמונח על הכף, יהיו תמיד מי שיתלוננו. זה בסדר. אני אומר לך, שהמגעים נוהלו באופן שקוף וברור לכל הנוגעים בדבר. אני אישית נפגשתי עם אנשי סוהו בכל שבוע כמה פעמים אצל מאיר שמיר במשרד שלו ברמת החי"ל ואכלנו יחד המון סנדביצ'ים. בסוף כולם הבינו שלא מתאים לשני הצדדים לסגור, אז הלכנו לגינדי", הוא אומר.

לא רק שלבי המגעים המתקדמים הופכים את עסקת השוק הסיטונאי לאחד מסיפורי הנדל"ן המסובכים שהיו פה אי פעם. 15 שנה עברו מרגע שהחליטו בעלי המתחם למכור את השטח. ההליך טמן בחובו שני מכשולים - איגוד כל בעלי המתחם להסכמה על המתווה ושינוי ייעוד הקרקע ממסחר למגורים. שני מכשולים אלה הוסרו סופית כמעט בו־זמנית בשנת 2007, בעיקר בזכות עורכי הדין בירן ומי שנחשב ליורשו במשרד, דויד אומיד.

השניים הובילו את ההליך בצד המשפטי־תכנוני, אך שי אבא הוא שהפך את העסקה למציאות, או זהבית כהן, מנכ"לית אייפקס ישראל, אם שואלים אותו: "היה פה אתגר גדול מאוד. זהבית עשתה פה את הבלתי ייאמן. היא הצליחה לשכנע גופים רבים כל כך ובעלים רבים כל כך שהדרך הכי טובה עבורם לבצע את העסקה היא לתת לה את המושכות. זה היה מפתיע אם היא לא היתה מבצעת קודם פרויקט מאוד דומה של שכנוע המוני בעלים לבצע עסקת מכירת נכס שלהם. הכוונה שלי היא כמובן לעסקת הרכישה של תנובה". העסקה עם תנובה הושלמה בינואר 2008 ונחשבת להימור מוצלח של הקרן בשוק המקומי.

מרגיז את הקנדים

שי אבא (32) נולד ברעננה לאב ישראלי ואם ממוצא קנדי, גדל בקנדה והשלים שם תואר ראשון בכלכלה. כבר בגיל 22 נחשב לכוכב עולה בשמי האקדמיה הכלכלית המקומית, כאשר בכמה מהמאמרים שפרסם, ואשר צוטטו בהרחבה בעיתונות הפיננסית הקנדית בתחילת העשור הנוכחי, תקף את התנהלותו של הבנק המרכזי של קנדה והצליח להרגיז לא מעט מבכיריו.

בהמשך הוא למד לימודי מינהל עסקים באוניברסיטת שיקגו, זו שבה למדו אבי הכלכלה המודרנית, מילטון פרידמן, ונגידי בנק ישראל, יעקב פרנקל וסטנלי פישר. בפברואר 2008 נחת אבא בישראל לביקור מולדת שבו פגש באקראי את האשה החזקה של אייפקס, המנכ"לית זהבית כהן, ששכנעה אותו "לעשות עלייה". מאז הוא פה. עומד בראש המחלקה המחפשת עסקים מעניינים בישראל עבור אחת מקבוצות ההון הפרטי להשקעות הגדולות בעולם, עם נכסים בשווי של כ־35 מיליארד דולר.

לא מתעניינים בנדל"ן

המשימה הגדולה של אבא ביום שאחרי סופה של סאגת השוק הסיטונאי היא טיפול בעשרות נכסי הנדל"ן הנותרים של תנובה. לאורך הזמן שעבר מאז רכשה אייפקס את השליטה בחברה, הושמעו הערכות במשק כי הקרן ביצעה את הרכישה, בין השאר בגלל הפוטנציאל הנדל"ני שלה, אף שזה מהווה חלק קטן מפעילות החברה. כשהוא נשאל האם יש לאייפקס כוונה לפתח תחום זה בתנובה, הוא עונה בנחרצות בשלילה: "האפשרות של הפיכת אייפקס או תנובה לגופי ייזום נדל"ן לא נראית סבירה. זה משהו שאנחנו לא רוצים לעסוק בו".

אם כך, נשאל אבא, למה התעמקתם כל כך בשוק הסיטונאי? "זה פרויקט דגל של אייפקס בישראל וחשוב לנו מאוד מה יישאר שם אחרינו. זה משהו שעליו נבנים יחסי אמון עם המשק המקומי".

אתם בעלים של הרבה מאוד נדל"ן. מה תעשו איתם?

"אין לנו כוונה להישאר עם שום נכס שלא נמצא בליבת הפעילות של תנובה. נמכור את כל הנכסים שאינם חיוניים. נדל"ן הוא לא פעילות ליבה של תנובה. זו חברה שהביזנס שלה הוא התעשייה".

יש לכם דד־ליין שקבעתם עד להשלמת מכירת כל הנדל"ן של תנובה?

"אין לנו תאריך מוגדר. המצב שלנו מצוין בהקשר הזה. אנחנו לא לחוצים על כסף. נכון שיש אפסייד יפה שצפוי מהמכירות, אבל אנחנו יכולים לקחת את הזמן".

תגיות