אובמה משתלט על הנדל"ן

הוול סטריט ג'ורנל דיווח לאחרונה כי חלקה של ממשלת ארה"ב בשוק המשכנתאות עלה גם ברבעון ראשון של 2010. על פי הדיווח, חלקם של גופים שבבעלות או בשליטה ממשלתית כמגבי-משכנתאות עלה מ-90% בשנת 2009 ל-96.5% במהלך הרבעון הראשון של 2010. כך שלמי שעדיין לא הפנים – אין שוק נדל"ן בארה"ב ללא ממשלת ארה"ב.

האם ממשלת ארה"ב לא צריכה לעזור לשוק הנדל"ן? בוודאי שצריכה, אבל חשוב לחדד את ההבדל. הממשל צריך להזרים נזילות לשוק הסובל מכשל שוק ולכן התערבותו הייתה נכונה וראויה. ההבדל הבעייתי הוא שבמקום זאת ארה"ב מנסה לייצר כוח ביקוש על מנת למנוע ירידת מחירים בשוק ובכדי לעשות זאת היא מגדילה את חלקם של הגופים הממשלתיים בצורה חסרת תקדים.

איך זה עובד?

הפד הסביר זאת באחד מהפרסומים האחרונים: בעוד שוק הנדל"ן בארה"ב עובר ממצב בועתי למצב של שפל המקורות של מימון משכנתאות השתנו בצורה דרמטית. הגופים שבשליטה ממשלתית, משמע פרדי-מק, פאני-מיי וג'יני-מיי הם בעלים או ערבים לכמות חסרת תקדים של משכנתאות חדשות שנוצרות. באותה עת איגוח משכנתאות של גופים שאינם בבעלות ממשלתית התייבשו כמעט לחלוטין, כמו גם היקף ההלוואות שנמצאות בספריהן של הבנקים.

בחינת הנתונים מלמדת על ההתפתחות של התהליך - פרדי ופאני היו באופן עקבי שחקנים משמעותיים בשוק המשכנתאות (בעלות או ערבות על כ-50% מסך המשכנתאות). איגוח משכנתאות על ידי גופים שאינם ממשלתיים הגיע לשיא במהלך שנת 2006 עם היקף של 40% מתוך היצירות החדשות והיקף המשכנתאות אשר נשמרו בספרי הבנקים עמד על רמה של כ-20%. המשבר הביא לייבוש כמעט מוחלט של שני המקורות האחרונים והותיר את כל השוק בידי ממשלת ארה"ב.

בחודשים האחרונים נשמעו טענות מצד גורמים רבים כי שוק הנדל"ן בארה"ב אף החל להתאושש. טענה שהסתמכה בעיקר על עלייה של מספר חודשיים במחירי הנדל"ן וכל על עליה בנפחי המכירה של ביתם בארה"ב.

טענה זו הייתה אופטימית מדי מאחר והיא התעלמה מכל אותם גורמים מתמרצים שהופעלו על ידי הממשל בארה"ב והבנק המרכזי. דבר אחד ברור – כאשר ממשלת ארה"ב אחראית/ערבה/בעלים של 96.5% משכנתאות מכלל 100% משכנתאות חדשות, קשה לטעון לחזרה למצב נורמלי.

הכותב הינו אנליסט בכיר בבית ההשקעות אופנהיימר