ראשון לציון: יותר מדי קניונים, פחות מדי הייטק

בתחילת שנות התשעים, אחת הבדיחות הנפוצות על העיר ראשון לציון סיפרה כי לכל תושב בעיר נבנה קניון פרטי. אופנת הקניונים שנפוצה בכל הארץ היתה מופרזת במיוחד בראשון לציון, שהוצפה באותן שנים באלפי מטרים רבועים של שטחי מסחר ובשבעה קניונים חדשים. רגע לפני שהפרויקט הבא של העירייה יוצא לדרך - הפיכת העיר ללב ההייטק של אזור המרכז - מהנדסת העיר המיתולוגית סימה קושניר הפורשת בימים אלה מתיישבת לערוך חשבון נפש, ובעיקר להדוף את הביקורות.

בשנות התשעים טענו רבים כי אין כל הצדקה להצפת העיר בקניונים, והתברר כי הם צדקו. כיום נותרו בעיר רק ארבעה קניונים הנחשבים פעילים - הזהב, רוטשילד, שער ראשון והבאר. בזמן אישור התוכניות שימשה קושניר כמנהלת אגף רישוי ופיקוח בעירייה, וליוותה את המגמה מקרוב. לדברי קושניר, ראשון לציון רק ניצלה את הפוטנציאל המסחרי שהקנו לה התב"עות (תוכניות בניין עיר) יותר מערים אחרות, אשר אינן מגיעות למיצוי מרבי של השטחים המסחריים שמקנות להן התוכניות. "התב"עות בעיר לא אפשרו יותר מסחר מאשר בערים אחרות, אבל אצלנו זו היתה אופנה; היתה פריחה של קניונים, וכל יזם חשב שהקניון שלו יהיה הכי מוצלח", היא מתארת. "היום האופנה החדשה היא תחנות דלק. כל היזמים שמגיעים לבקש היתר לתחנת דלק בטוחים שהתחנות שלהם יצליחו יותר משל המתחרים".

ואף אחד לא אמר לאותם יזמים שהעיר רוויה בקניונים?

"בשנות השמונים משפחת נמרודי זכתה במכרז לקרקע של מינהל מקרקעי ישראל, והם ביקשו לבנות קניון אדיר ממדים ליד התחנה המרכזית הישנה. מאיר ניצן (ראש העיר אז - ד"ל) הזמין אליו את עופר נמרודי ואמר לו: 'יש עודף שטחי מסחר, אל תלך על הפרויקט הזה'. בעקבות זאת הוא החליט לוותר על בניית הקניון, אף שזה עלה לו בקנס של 3 מיליון שקל למינהל".

יש מקום לקניונים נוספים?

"עזריאלי קנה קרקע ליד תחנת הרכבת ראשונים, והוא מתכנן שם מרכז מסחרי, מגדל דיור מוגן או משרדים שיושכרו לחברה אחת גדולה, כך שלא יהיה נכון להגיד שלא מאפשרים יותר שטחי מסחר. גם ליד איקאה אפשרנו עוד 3,000 מ"ר של מסחר, וקניון הזהב משלים עכשיו את שלב ב'. לקניונים חדשים וגדולים כמו שיש במרכז העיר אין מקום, להערכתי".

"הייטק? זה בהרצליה"

לא רק אופנת הקניונים טלטלה את העיר מבחינה נדל"נית ב־20 השנים האחרונות. ראשון לציון התפרסה במהירות למערב ולמזרח עם שכונות מגורים חדשות. כיום, כ־40% מתוך 270 אלף תושבי העיר מתגוררים בחלקה המערבי, בין כביש 4 לחוף הים.

סיהמ קושניר | צילום: עמית שעל

אולם, האם ההשקעה המואצת בבנייה למגורים בעיר הרביעית באוכלוסייתה בישראל, ללא פיתוח נלווה של אזורי תעסוקה, הפך אותה ל"אזור השינה" הגדול ביותר של גוש דן? בעוד שהשכנה רחובות כבר דאגה לפתח אזור הייטק מודרני, בראשון לציון מתחילים להתעורר רק עכשיו. לפני כמה חודשים נחשף ב"כלכליסט" כי ראש העיר הנוכחי דב צור מבקש להפוך את המגמה ולעצור כמעט לגמרי תכנון מתחמי מגורים חדשים, ומנגד להרחיב באופן משמעותי את מתחמי התעשייה.

האם פיתוח המגורים במערב העיר על חשבון דברים אחרים היה טעות?

"אינני חושבת. תמיד מגיע זמן שבו חושבים קצת אחרת. אז לא ידענו הרבה על הייטק; הוא התרחש בעיקר בתל אביב ובהרצליה. אינני יודעת אם היה נכון לתכנן זאת לפני עשר שנים. ייתכן שהשוק לא היה בשל והמבנים היו נהפכים לפילים לבנים. היום אנחנו בשלים לכך, ויש לנו שני אזורי תעשייה גדולים: המזרחי יקבל תוספת של 300 דונם, ובאזור איקאה־מעוין שורק קיימת תוכנית לפיתוח 1,000 דונם. אנחנו בשלבים הסופיים של בחירת המתכננים, והייעוד יהיה להייטק - אזור תעשיה נקי. אולי איחרנו בשנה־שנתיים, אבל זה היה בשלב שבו השוק היה קפוא וחברות נסגרו. יש לנו תוכנית להעברת הנהלות בנקים, ויש אנשים בעירייה שמחפשים 'קליינטים' ונמצאים במשא ומתן עם ההנהלות.

"בסיכומו של דבר, אני גאה בבנייה במערב העיר. זה סיפור הצלחה מבחינתי", הוסיפה קושניר. "קל לבקר החלטות בדיעבד".

ייתכן בהחלט כי פיתוח נדל"ן לתעסוקה יעורר גם את ענף המלונאות בעיר, מספרת קושניר. לדבריה, ראש העיר צור מתעקש לא לבנות בתי מלון בחוף הים, אף שהתב"ע מאפשרת זאת. "יכול להיות שכאשר יהיו לנו מרכזי הייטק שימשכו אנשי עסקים תהיה לכך הצדקה", היא מוסיפה, "אנחנו בעד פיתוח מלונות בוטיק במרכז העיר, ונמצאים במשא ומתן עם כמה אנשי עסקים להקמת מלון בן 40 חדרים. הכוונה היא לפתח את מרכז העיר ובראשו המדרחוב, כך שיקבל אופי דומה לזכרון יעקב. התקציב למדרחוב יגיע לכ־17 מיליון שקל".

בעיית תנועה חמורה

מדוע אינכם מאפשרים בנייה לגובה במרכז העיר?

"בנייה לגובה זה פתרון מצוין, אבל יש בעיה חמורה של תנועה בעיר. יזם יכול לפתור את בעיית מקומות החניה, אך צירי התנועה יהיו פקוקים. עשינו סקר ומצאנו שמגדל אחד עם תוספת של 200 כלי רכב יסתום את מרכז העיר. היו לנו רעיונות לצירים עיליים או שיקוע של רחוב הרצל, אבל זה לא עומד על הפרק כרגע".

האם המדיניות היא להגיד לא לבנייה חדשה בלבד, או גם להרחבות במסגרת התחדשות עירונית?

"אנחנו בוחנים בפינצטה מתחמים המיועדים לפינוי־בינוי. אם נאשר מתחמים כאלה בכל העיר, אנחנו עלולים להגיע למכסת התושבים שיש לנו לשנת 2020 בתוך שנים בודדות. בנוגע לתמ"א 38 (תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה תמורת תוספות בנייה ליזמים - ד"ל), החלטנו על תב"ע מקומית שתאפשר להכפיל את הקומות בבניינים קיימים. השמאי אסיף (ראש מינהל התכנון במשרד הפנים - ד"ל) השוויץ בתוכנית בכנסים שהתקיימו בנושא, אך בפועל הוגשו רק ארבע תוכניות. זה נהפך למשחק של סחטנות בין היזם לדיירים, כשבדרך שכחו את המטרה. אנחנו גם בודקים היום את נושא ניוד הזכויות: אם לא נוכל לאפשר ליזם את הזכויות על המבנים הקיימים, נאפשר לו להוסיף את אותן הזכויות על קרקע שיש לו מחוץ למרכז העיר".

קושניר היא מהנדסת בניין מוסמכת, ועלתה לישראל אחרי שהשלימה את לימודיה באוקראינה. משנת 1976 היא עובדת בעיריית ראשון לציון. היא החלה את דרכה במחלקת הרישוי, בהמשך ניהלה את אגף רישוי ופיקוח וב־1996 מונתה למהנדסת העיר. כיום היא מפנה את מקומה למחליף אלי יהלום כדי להקדיש את זמנה לעצמה ולמשפחתה. לפני סוף הראיון היא מציינת מה לדעתה הוא אחד הדברים החשובים ביותר למהנדס עיר: "נדיר שמהנדסים מבינים ברישוי", היא מסבירה. "קרו מקרים לא מעטים שמהנדסים וראשי ערים חתמו על היתרי בנייה, ללא מודעות לכך שהם מעניקים ליזם עודף זכויות בנייה, וחלקם אף נחקרו במשטרה".