זיל פלדמן: "לא אכחיש שהנזק שנגרם לי מפרשת הולילנד הוא עצום"

"היה לי מאוד קשה, ללא ספק, כשקולגות שלי מארצות הברית ומרחבי העולם צלצלו אלי בדאגה לאחר שראו את תמונותיי בתקשורת בהקשר של פרשת השוחד בהולילנד", מודה איל הנדל"ן האמריקאי זיל פלדמן, שרכש בדצמבר 2006 את השליטה בפולאר השקעות (40%) שמחזיקה 60% ממתחם הולילנד ו־50% מפרויקט הזרע.

ימים קשים של הלם ואכזבה עוברים על פלדמן (52) מאז התפוצצות הפרשה, בחודש שעבר. איש העסקים היהודי־ציוני מניו יורק, שנחשב לאחד הפילנתרופים המובילים למוסדות יהודיים וישראליים, מצא כעת את שמו משורבב לאחת מפרשיות השחיתות הגדולות בהיסטוריה של המדינה.

אתה מרגיש מרומה?

"אני מחכה למערכת החוק והמשפט בישראל לסיים את עבודתה. לא אכחיש שהנזק הוא עצום וכל זה על לא עוול בכפי. אבל נעבור גם את זה".

אתה עדיין מאמין בפולאר השקעות?

"לא רק מאמין אלא גם משקיע את מלוא מרצי, זמני וכספי האישי לשיקום החברה".

אם להתחשב בדיווחי החברה משבוע שעבר, שלפיהם פרויקט הולילנד הפסיד ברבעון הראשון של השנה 57 מיליון שקל, מחכה לפלדמן עבודת שיקום ארוכה. "אנחנו בעלים של כ־60% מפרויקט הולילנד וכתוצאה מכך נרשם לפולאר השקעות הפסד של כ־34 מליון שקל ברבעון הראשון. בכל שנת 2009, שהיתה השנה הקשה ביותר בנדל"ן העולמי, רשמנו הפסד של 22 מיליון שקל. מובן שיש פה אבסורד. אבל אני מחכה לראות את תוצאות החקירה המשטרתית והמשפטית ואז נחליט איך להגיב. כשרכשתי את אחזקותי בחברת פולאר השקעות, לא דמיינתי לעצמי סיטואציה שכזאת. אעשה ככל שביכולתי להוציא את פולאר ממצבה הנוכחי".

החשד הנבדק במסגרת פרשת הולילנד הוא שיזמי נדל"ן, בין השאר במתחם הולילנד ובפרויקטים של חברת הזרע, שיחדו בכירים - וביניהם אהוד אולמרט - כדי לקדם את הפרויקטים ולהגדיל את זכויות הבנייה בהם.

יש בך חרטה על כך שהחלטת להשקיע בפולאר במקום להמשיך בהצלחותיך באופן פרטי בניו יורק?

"בהחלט לא. קניתי את פולאר לפי התמונה שהוצגה לי ביום הקנייה. אם התמונה שהציגו לי היא שקרית או אמיתית ימים יגידו. בכל מקרה, אני מתכונן להמשיך ולתת את כל מה שביכולתי כדי לייצב את פולאר השקעות כאחת מחברות הנדל"ן המשפיעות והמצליחות בישראל".

פלדמן רכש את חלקו בפולאר השקעות מקבוצת שרם־פודים־קלנר תמורת 207 מיליון שקל ומונה ליו"ר החברה במקומו של אביגדור קלנר - שנעצר בחשד למתן שוחד בפרשת הולילנד. הוא התוודע לחברה דרך דובי וייס, מנכ"ל פולאר בינלאומי דאז. כהוקרת תודה מינה פלדמן את וייס למנכ"ל פולאר השקעות, כשהמטרה של פלדמן היא רכישת נדל"ן מחוץ לישראל.

ימים טובים יותר

בשנים 2007-2006 דווקא שיחק המזל לפלדמן. שנייה לפני פרוץ המשבר הכלכלי העולמי החמור הוא מכר כמה מלונות בבעלותו במנהטן ברווח נאה.

צפית את המשבר הפיננסי?

"לא. אני לא גאון (צוחק). לשוק יש חוקים משלו לגבי עליות וירידות. היו כמה משברים בתחום המלונות - למשל אחרי 11 בספטבר וב־2008. אני עצמי קניתי את המלונות בהזדמנות בסוף שנות התשעים. אחרי אסון התאומים היו בפני שתי אפשרויות: למכור בהפסד או להמשיך ולהזרים מזומנים עד לימים טובים יותר, וכך עשיתי. במשך השנים המחירים עלו ואכן עשיתי אקזיט מצוין. המלון האחרון שמכרתי היה כחודש לפני הקריסה הגדולה. כן, היה לי מזל יותר מכל דבר אחר. אף אחד לא יכול לחזות שפל או עלייה מטאורית. מי שאומר שהוא יכול לנבא - הוא לא דובר אמת. ההבדל בין להיקרא גאון או טיפש תלוי למעשה במזל שלך".

שנת 2009 היתה אמורה להיות נקודת זינוק מבטיחה לפולאר השקעות. "זו היתה אחת השנים המורכבות ביותר בתולדות הנדל"ן העולמי", אומר פלדמן, "מבחינת פולאר, ניסיתי להכניס שותף אסטרטגי, את ספיר אורגניזיישן שמתמחה בנדל"ן מניב למשרדים בניו יורק. ביחד הגשנו הצעה לרכישת בניין HSBC במנהטן. לצערי הגענו רק למקום השני עם הצעה של 315 מיליון דולר (הבניין נמכר בסופו של דבר לנוחי דנקנר במחיר של 330 מיליון דולר, י.ה.ב). כמו כן, הקמנו מיזם משותף עם חברת מגדל שוקי הון לרכישת נכסים בניו יורק שעוקלו על ידי הבנקים. עם זאת, המיזם עדיין לא רשם הצלחות באיתור נכסים שכאלה".

במהלך 2009 מינה פלדמן את אורי שני למנכ"ל פולאר השקעות ואת עו"ד עופר צור ממשרד גורניצקי ושות' להיות היועץ המשפטי של החברה. "כל אלה נעשו במטרה לייצב את החברה ולשפר את תדמיתה בישראל", אומר פלדמן, "מי שהכיר לי את שני וצור הוא עו"ד רותם רוזן, שותף בחברה פרטית שלי בארה"ב, שאיתו אני נוהג להתייעץ רבות".

"לקנות נדל"ן זה כל מה שאני יודע לעשות"

זיל פלדמן. לא מתחרט

הקשר הישראלי של פלדמן לא הסתיים בפולאר. בדצמבר 2009 חבר לקבוצת אקרו נדל"ן של צחי ארבוב לשיתוף פעולה ברכישת נדל"ן בניו יורק. השניים כבר הספיקו לרכוש שני נכסים לפיתוח במרכז מנהטן.

יש כוונה להמשיך בקו הזה?

"עבורי זה הקו הישן והמצליח. אני לא פוליטיקאי ולא איש מכירות. כל מה שאני יודע לעשות זה לקנות נדל"ן, לפתח ולהשביח אותו, ואחר כך למכור אותו ברווח. מנהטן זה הבית שלי וכאן עשיתי את הוני".

איך נוצר הקשר עם צחי ארבוב?

"הקשר עם צחי ארבוב נוצר דרך היזם ניר מאיר, שותפי בחברה הפרטית HFZ CAPITAL ואיש סודי. די במהרה הבנתי שארבוב הוא מסוג השותפויות שאני מעדיף. הוא יודע לגייס את הכסף ואני יודע להשקיע אותו. עד כה רכשנו ביחד שני נכסים: ברחוב 51, שעליו יוקם מגדל מגורים מפואר במיוחד. רכשנו אותו בהנחה משמעותית מבנק שעיקל אותו מבעליו הקודמים. הנכס השני הוא ברחוב 40 בצמוד לבניין HSBC שעליו אני מתכוון להקים מלון בוטיק ודירות למגורים. אני צופה המשך רכישות משותפות במנהטן ומאמין שעבור פולאר שיתוף הפעולה עם קבוצת אקרו נדל"ן מהווה הזדמנות יוצאת מן הכלל".

אקרו נדל"ן ידועה בקבוצות הרכישה שהיא מארגנת. האם זה המודל שלך הבא בניו יורק?

"למר ארבוב יש קבוצות משקיעים גדולות בישראל שהולכות איתו לכל פרויקט שבו הוא מאמין. בנוגע למודל קבוצות רכישה, אני משאיר את ההחלטה בידי ניר מאיר, צחי ארבוב ואמיר צ'יזיק מאקרו ארה"ב".

את עסקי הנדל"ן הענפים שלו ריכז פלדמן מ־1991 בחברת PMG (פרופרטי מרקט גרופ) ושוויים של אלה הגיע ב־2007 לכ־3 מיליארד דולר. ב־2005 פרש פלדמן מניהול PMG כדי להקים את HFZ.

המשבר הכלכלי המתמשך בארה"ב לא מדאיג במיוחד את פלדמן. "בארה"ב בכלל ובניו יורק בפרט יש מושג שמלווה כבר שנים ארוכות את תחום הנדל"ן - cycle (מחזוריות, י.ה.ב). כל מה שיורד עולה, ולהיפך. השאלה כמובן היא העיתוי — מתי אתה בוחר להשקיע. על אחת וכמה כשמדובר בניו יורק שהיא מרכז העצבים העולמי. ללא ספק, ארה"ב עברה משבר חמור בשנתיים האחרונות ונעשו מאמצים רבים להיפטר מהבעיות והגורמים למשבר. כרגע המשבר מתגלגל למדינות שלא פעלו במהירות כדי לעצור את הגל הזה. אבל אני אופטימי ובטוח שארה"ב תצא נשכרת מכך וכמובן שנושא הנדל"ן משתלב בשיקום זה".

אתה שוקל להשקיע בתחומים אחרים חוץ מנדל"ן, למשל הייטק?

"הדגש הוא אכן בעיקר בנדל"ן. עם זאת השקעתי בשני סטארט־אפים של חברים. הראשון עוסק באינטלגנציה מלאכותית והשני הוא חברת פופקורן עם טעמים שונים".

חשבת לקנות בית בישראל?

"לא (צוחק). יש לי יותר מדי נדל"ן בישראל, לא כן? אני לא מתכוון לקנות עכשיו בית. עם זאת, אנחנו כל הזמן על הקו לישראל. אשתי, שהיא יו"ר אגודת ידידי בי"ח תל השומר רק חזרה אתמול ואני מתכונן להגיע בתחילת השבוע. מלבד זאת, שני הבנים שלי היו בתוכניות של שנה בישראל לפני כניסתם לקולג' בארה"ב. אחד מהם לימד ילדים מיעוטי יכולת בבת־ים אנגלית. האחר היה בתוכנית טיולים בירושלים ואחר כך סייר בקהילות יהודיות נכחדות בעולם".