"השנה האחרונה הזניקה את מחירי הקרקע ואנחנו גזרנו את הקופון"

הביקור במשרדי שיכון ובינוי בתוך שכונה מוזנחת בפאתי רמת גן הותיר בי תחושה של נסיעה אחורה בזמן. הצעידה במסדרונות המבנה המיושן מעוררת אצל המבקר תחושה שכאן עובדים אנשים ענייניים. כאלה שהשואו־אוף מהם והלאה. כזה הוא גם תמיר דגן, שממשרדו הצנוע מנווט את החברה הגדולה ביותר בשוק הדיור בישראל, שיכון ובינוי נדל"ן.

עם הון עצמי של 1.2 מיליארד שקל וקרקעות בשווי מוערך של 1.1 מיליארד שקל, ולאחר הנפקה של 13% מהון המניות למוסדיים בדצמבר 2009 תמורת 130 מיליון שקל, שנתנה לחברה תג מחיר של 2.3 מיליארד שקל, יכול היום תמיר דגן להישען לאחור בכסא ולשחק ב"שחמט קרקעות" - פריבילגיה שיש למעט מנהלים בשוק הנדל"ן בישראל.

תמיר דגן

הסוד: ניהול המלאי

"כמנהל אתה עוסק בשני תחומים מרכזיים - בניית העתיד וניהול המלאי", אומר דגן, שישתתף היום בועידת הנדל"ן 2010 של כלכליסט ובנק הפועלים. "בתחום העתידי אני מבצע כיום רכש קרקעות ומעורב בתכנון וקידום תוכניות בניין עיר לפרויקטים. יש לנו קרקע למלאי של 15 אלף יחידות דיור - זה עניין מרכזי שמבדיל אותנו מרוב השוק. אנחנו מוכרים היום כ־1,000 דירות בשנה ואני דוחף כיום להגדלת המכירות לכ־1,200 דירות. מתוך 5,000 דירות שנבנות כיום על ידי קבלנים ויזמים, אנחנו בונים כ־9%".

העובדה שהחברה נזילה היא מה שמבדיל אתכם מהמתחרים הגדולים בשוק. יש לכם יתרונות נוספים?

"כן, המימון הוא יתרון שלנו. על רקע בעיות בשווקים בשנתיים האחרונות הבנקים הקשיחו את קבלת הליווי. התהליך רווי צווארי בקבוק בתחילת הפרויקט שנהפכו למכשולים גדולים, אפילו יותר מקבלת היתרי הבנייה. זה יכול לעכב בחצי שנה יציאה לדרך של הבנייה, וזה במקרה שאתה לווה טוב", טוען דגן.

"הנדל"ן בישראל מתנהג במחזוריות מסוימת ותמיד צריך להכין את עצמך לתקופות יובש ובאותה מידה לפריצה פתאומית בביקושים. הרעיון הוא להתאים מלאי לביקושים. הטעות הנפוצה בענף היא לא להתכונן דווקא לימים הטובים. ברגע שבאה תקופה כמו זו שהיתה פה בשנה שעברה, הרבה שחקנים בענף נותרים בלי דירות למכירה כי הם תלויים בהרבה גורמים. העניין הזה של ניהול הפעילות בתגובה מהירה אפשר לנו לקדם השנה את זמן מסירת הדירות ב־3–6 חודשים למאות רוכשים".

מלבד ניהול מלאי, יש עוד סודות?

"הרעיון הוא ליצור גיוון כדי להגן על עצמך. כמי שמכיר 20 שנה את השוק הזה, אני אומר לך שאף אחד לא יודע לצפות אילו סוגים ואזורים של נדל"ן יפרחו בעתיד. אנחנו מנצלים את העובדה שיש לנו פריסה גיאוגרפית רחבה ומגוון גדול של מוצרים. יש לנו פרויקטים עממיים עם דירות ב־900 אלף שקל, ובקצה אנחנו בונים גם דירות של 9 מיליון שקל".

הגדולים בשוק "הקצאת המניות היתה הזדמנות להראות לשוק מה אנחנו שווים" גורמים בחברה: ייתכן מאוד שתהיה הקצאת מניות נוספת למוסדיים שי פאוזנרלכתבה המלאה

איפה שיחקתם אותה משום שהייתם מוכנים בזמן?

"זה בלט דווקא במעגל השני והשלישי מתל אביב. במקומות כמו באר יעקב, זכרון יעקב וכרכור. השנה האחרונה הזניקה את מחירי הקרקע באזורים האלה ואנחנו גזרנו בהם את הקופון".

אחד הפקקים בדרך למלאי זמין הוא הביורוקרטיה. נתניהו מקדם רפורמה בתחום התכנון ורישוי הבנייה. אתה חושב שזה יעבוד?

"זיהוי הבעיה ברפורמה נכון - אבל כמו שאני מתרשם ממה שמתוכנן שם, אני מעריך שזה לא ישנה בהרבה את המצב. בעולם המערבי יש הפרדה בין הגופים הארציים שקובעים מדיניות לבין המאשרים המקומיים. בישראל ההפרדה פחות ברורה. זה גורם לאיחור בהליך האישור בוועדה אחת, ובסופו של דבר ועדה אחרת מושכת את הדיון אליה וקובעת החלטה הפוכה. כתוצאה מכך היזם מפסיד שנה או שנתיים. הוועדות המחוזיות מקצועיות יותר, אך לעתים הן מנותקות מהשטח. מנגד, הוועדות המקומיות מונעות משיקולים פופוליסטיים וזה בולט לפני בחירות לעירייה. המיקס בין שתיהן גורם לתהליכי התכנון להיות מסורבלים וארוכים".

נדל"ן מניב ומסחרי

דגן מעריך כי בעוד עשור, שיכון ובינוי נדל"ן תשנה את תמהיל העסקים שלה. "70% מהפעילות שלנו כיום היא בתחום המגורים, אבל הנתח שיגדל בעתיד הוא תחום הנדל"ן המניב ומסחרי".

החברה מחזיקה כיום רק בשלושה פרויקטים בשוק המסחרי, אך מדובר בפרויקטים גדולים מאוד.

הראשון הוא קניון השדרה השביעית בבאר שבע שייפתח בקיץ 2011. נוסף על כך, החברה מקימה את קניון עיר ימים בנתניה יחד עם אזורים ונכנסה לתחום ה־BOT (בנה, הפעל והחזר) עם שיפוץ מעונות הסטודנטים של אוניברסיטת תל אביב והפעלתם. כמו כן, החברה מתכננת להקים קניון גדול בצפון הארץ. "בעוד שנתיים־שלוש, כשהפרויקטים האלה יבשילו, ההכנסות בתחום המניב יוכפלו פי שלושה ויותר", מעריך דגן.

ומה התכנון לשוק הייזום בדיור?

"כבעל קרקעות רבות אני כבר ביתרון. יש חוסר גדול של קרקע למגורים, ומה שעשה עד עכשיו משרד השיכון היה מעט מדי, ובסופו של יום גם העלה את המחירים. רוב הקרקע שלנו רשומה בספרי החברה בעלויות היסטוריות, מה שמאפשר לנו להציף ערך ולהכיר ברווחים גבוהים מאוד בעת המימוש. לכן מפתה לממש, אבל צריך לעשות את זה בחוכמה", מסביר דגן.

בעניין זה מגלה דגן כי הוא מוביל אסטרטגיה של מימוש קרקע חלקי. בשכונת עיר ימים בנתניה החזיקה החברה שטח ל־800 יחידות דיור אך דגן מסביר כי "חשבנו שנכון לממש חלק מהקרקע, ואנחנו מוכרים קרקע שמאושרת לבניית 200–300 יחידות דיור. ייתכן שחלק נוסף יימכר בעתיד".

דגן מדגיש כי אף שיש לחברה שטחים גדולים בבעלותה, היא תמשיך לרכוש קרקעות ולבצע עסקאות קומבינציה לאחר שבשנה האחרונה, לדבריו, צברה קרקע המתאימה להקמת לא פחות מ־5,000 דירות.

בנייה ירוקה בדנ"א

מעין מנטרה שעולה משיחות עם כל הבכירים בקבוצת שיכון ובינוי, ונראית כחלק מהאופי הייחודי שמכתיבה בעלת החברה, שרי אריסון לעובדים בקבוצה, היא השמירה על הסביבה.

הבנייה הירוקה הפכה מזמן לסוג של אופנה שבה מתקשטות חברות בנייה רבות, אך דגן מציג תמונה שלפיה בחברה שהוא מנהל לא תהיה יותר בנייה שלא תעמוד בתקן הירוק של מכון התקנים הישראלי: "זה כבר בדנ"א של הקבוצה. יש פה הזדמנות לשנות דפוסי מחשבה ולעשות טוב. אבל מעבר לזה חשוב להדגיש שזה שווה כסף. צעירים שקונים דירות מתחילים להבין את יתרונות הבנייה הירוקה ומוכנים להשקיע בזה כסף. אם עולה 600 אלף שקל לבנות דירה, אנחנו מדברים על 2%–3% של תוספת בעלות כדי לבנות ירוק. התוספת למחיר, לעומת זאת, היא של עד 30%".