חיים כצמן: "שוק הנדל"ן בארצות הברית מתאושש"

"המצב בארה"ב הוא פחות דרמטי היום מכפי שהיה בשנים האחרונות", כך אמר היום (א') חיים כצמן, יו"ר גזית גלוב בוועידת נדל"ן 2010 של "כלכליסט", בנק הפועלים ושיכון ובינוי.

לדברי כצמן, "המיתון שהתחיל באמצע 2008 הסתיים מתישהו ב-2009 וזה היה המיתון הכבד ביותר ב-40 השנים האחרונות. ללא שום ספק אנחנו רואים סימנים של התאוששות ויציאה מהמשבר גם אם לא כל המספרים והאינדיקטורים עולים קבוע. בסך הכל אנחנו רואים יציאה ממיתון, זה בסך הכל גם האינטרס של הממשל האמריקאי. כי שום נשיא לא נבחר בהיסטוריה האמריקאית בשיעור אבטלה של למעלה מ-7%.

"בשוק המסחרי, הירידה בנכסים מסוג A היתה מתונה, התפוסה ירדה בכ-4% זה היווה הזדמנות לקמעונאים הגדולים לתפוס נתח שוק חזק ולקבע חוזים להרבה שנים, הירידה החריפה ביותר היתה בנכסים מסוג B ו-C שזה או נכסים במקומות קטנים לא מרכזיים או נכסים עם תמהיל דיירים בעייתי. בנוסף היו בעלי נכסים רבים שנקלעו לקשיים בשל אופי החוזים על השוכרים שלהם. דיירי עוגן התנו את החוזים שלהם בשהייה של מספיק דיירי עוגן בנכסים ביחד איתם ואז אם דייר פשט את הרגל, בעל הבית לא רק ספג את תוצאות פשיטת הרגל של דייר אחד, אלא גם ביטולי חוזים או הנחות לדיירים אחרים".

"צפי להתאוששות ב-2011"

"שוק המשרדים האמריקאי" אמר כצמן, "עבר מהלך דומה לשוק המסחרי, שיעורי האבטלה והמיתון פגעו בשיעורי התפוסה בעיקר שוב באזורים המשניים בבנייני המשרדים שלא בערים הגדולות והבניינים מסוג B ו-C נפגעו. אני חושב שאנחנו מתחילים לראות גם שם התעוררות עם צפי להתאוששות ב-2011".

"שוק הדירות להשכרה היתה תופעה חיובית במשבר הזה, השוק הזה תופס תאוצה, להבדיל מדירות לרכישה, והוא מהווה היום השקעה מעניינת ונחשב כתחום שלא נפגע מאוד מהמיתון. מלאי הדירות לרכישה בארה"ב לעומת זאת עדיין גדול, לדעתי השוק הזה של דירות למגורים נמצא בתחתית. אני לא מאמין שהוא הולך לרדת עוד הרבה אבל בסך הכל אם מסתכלים על פלורידה, לאס וגאס, אז הנפילות מוחשיות. מאוד דירות שעומדות ריקות הן דבר מאוד מוחשי שאתה רואה כשאתה עובר ברחוב וקנייתן על ידי משקיעים סופיים זה תהליך שייקח שנים. היתרון הוא קצב הגידול המהיר בארה"ב מול כמות נמוכה של בנייה חדשה", אמר יו"ר גזית גלוב. 

כצמן הוסיף, כי "ענף המלונאות ספג ללא ספק את הפגיעה הקשה ביותר. יותר מלונות נמצאים בכינוס נכסים מאשר כל נכס אחר. ההתאוששות קשורה בשיעורי התפוסה, התלויים בהתאוששות כלכלית.

"לדעתי שוק הדיור למגורים מצוי בשיא השפל ואני מניח שנראה התייצבות קלה גם בשוק המלונאות. שוק המרכזים המסחריים עבר את השפל והחל לעלות למעלה, אנחנו בגזית הופתענו מהחוסן גם של מרכזים רפואיים שנחשבים לאחד הסקטורים היותר מרכזיים בארה"ב. במרכזי קניות סגורים חל שיפור גדול ב-2010 ושוק הדיור להשכרה הוא אולי הסקטור במצב הטוב ביותר היום".

תנאים מצויינים להשקעה בנדל"ן המניב

"להערכתי", הוסיף כצמן, "הריבית תישאר נמוכה בארה"ב לטווח הבינוני ואפילו לטווח הארוך, בשל נתוני האבטלה בארה"ב והבעיות באירופה, יש גורמים דיפלציונים מהמעלה הראשונה שעובדים נגד עליית הריבית, האבטלה היא חסם להתפרצות אינפלציונית. שוק החוב בארה"ב פתוח ללווים טובים היום, חברות טובות יכולות ללוות בשוק ההון ללא כל בעיה. מרווחי הריבית הצטמצמו מאוד. אתה יכול לגייס היום כסף ל-10 שנים בריבית של 6%. שוק ההון פתוח להנפקות. קרנות הריט יכולות לגייס כסף ויושבות על הרים של מזומן.

"יש היום היפרדות מוחלטת ברמות התשואה המבוקשות בין נכסי ה-A שהוכיחו את עצמם לבין יתר הנכסים ובצדק. נכסי A הוכיחו את עצמם במשבר וברגע שהשיפוע מתחיל להתמתן ואפילו לעלות, אתה רואה שהנכסים הללו מתאוששים ואפילו רואים עליות מחירים.

"כמובן שהמשבר לווה בירידה בתפוסה בנכסים מסחריים, לדעתי מתחילים להסתמן תנאים מצויינים להשקעה בנדל"ן המניב בארה"ב מה שאנחנו קוראים לו "כלכלת זהב" יש לדעתי את כל התנאים לכניסה להשקעות בטווח הארוך.

"שאלת השאלות היא רשימת ההזדמנויות בארה"ב. אני חושב שהמרשם לא השתנה בסך הכל. המשקיעים הזרים במדינה כמו ארה"ב שיש בה 300 חברות נדל"ן, 300 חברות ריט שעוסקות כמעט בכל גיאוגרפיה. חברות עם תיק נדל"ן איכותי ותזרימי מזומנים ומבנה חוב מפוזר. כל החברות שבמשבר האחרון תשואות האג"ח לא הלכו לכיוון של עשרות אחוזים, אלה החברות שצריך לקנות אותן כי אין ניסים בעולם. אלה החברות שיישרדו והשקעה נכונה היא השקעה סובלנית בחברות טובות עם הנהלה טובה", סיים.