צילום: עמית שעל
"את יתרון הרכישה הישירה של הקרקע לא יוכלו לקחת מקבוצות הרכישה"
צחי חג'ג', מבעלי קבוצת הנדל"ן חג'ג' המתמחה בקבוצות רכישה, מעריך כי בעקבות הצעדים האחרונים מצד הרשויות שמטרתם להצר את צעדי קבוצות הרכישה, השחקנים הקטנים ייצאו מהתמונה, אבל הקבוצות הגדולות יתחזקו הרבה יותר
צחי חג'ג', בן 40. שותף מייסד במשרד עורכי הדין חג'ג', בוכניק, ויינשטיין ושות', הוא הבעלים - יחד עם אחיו עידו -של קבוצת יזמות הנדל"ן חג'ג', המתמחה בארגון קבוצות רכישה. שלשום דיווחו האחים חג'ג' לבורסה על רכישת השלד הבורסאי אסים השקעות והעברת כל פעילות קבוצות הרכישה שלהם לאסים.
בעקבות המהלך ענה צחי חג'ג' לשאלות "כלכליסט"
למה החלטתם להפוך עכשיו לחברה ציבורית? אמנם תוכלו לגייס הון מהציבור, אבל גם תהפכו לשקופים לחלוטין.
"בתחום קבוצות הרכישה, שבו קבוצת חג'ג' פעילה מאוד, השקיפות היא על בסיס יומיומי ונוגעת בפרטים קטנים בהרבה ממה ששוק ההון דורש. לכן השקיפות אינה מפחידה אותנו. אם כל החלטה היא תולדה של איזון, הרי שהכלים ששוק ההון מאפשר הם בולטים יותר מהחסרונות, ואנחנו מאמינים שהם יאפשרו לנו למקסם את ההצלחה של קבוצת חג'ג'".
באיזה מובן אתם רגילים לשקיפות גדולה מזו ששוק ההון דורש?
"בניהול קבוצה, כשאתה מנהל כספים של אחרים, אתה נותן דין וחשבון על כל פיפס, אתה צריך להסביר לרוכשים כל דבר. יש ועד קבוצה, ועדת ביקורת, גופים שבודקים כל דבר. הקבוצה היא למעשה היזם, והיא שמקבלת את ההחלטות".
בימים אלה בוחנת רשות המסים הצעה לבטל את הפטור ממע"מ ולקבוע מדרגות מס חדשות שיעלו ברוב המקרים את מחירי הדירות לקבוצות הרכישה. האם תמשיכו את מהלך ההנפקה? האם העלאת המס לא תהיה סופן של קבוצות הרכישה?
"ראשית, ההטבות שרשות המסים רוצה לבטל אינן דרמטיות, לפחות לא לגבי הקבוצות הגדולות. ייתכן שלקבוצות הקטנות זה משמעותי, אבל אנחנו משלמים מס רכישה לפי דירות, ויש מע"מ על העסקאות, כך שמבחינתנו כמעט ואין שינוי. שנית, לקבוצת חגג' פעילות ענפה גם ביזמות נדל"ן רגילה, ונמשיך בכך.
"קבלנים רוצים להציג את המיסוי הזה כפגיעה אנושה בקבוצות הרכישה, כדי להראות שהן נגמרו וקרסו, אבל אין בזה ממש. יש החלטה של רשות המסים שלפיה על מארגן הקבוצה יהיה לשלם מס כאילו קנה את הקרקע, אבל העמדה היא שעל המארגן לא יטילו חבות במס, כך שהחיסכון המהותי ביותר ברכיב המסים נשאר. מה שמשלם יזם אין לו מקבילה מבחינת מה שמשלם המארגן, וזה היתרון העיקרי של קבוצות הרכישה".
ובכל זאת, הבנקים חוששים מקבוצות הרכישה ומגבילים להן את תקרת האשראי. זה לא יכול להעיב על ההנפקה?
"הבנקים הם היום הרגולטור שקיים בשוק עד שתהיה רגולציה של משרד השיכון בתחום קבוצות הרכישה. הבנקים מחליטים עם מי הם מוכנים לעבוד כמארגן של קבוצה, והמארגן חייב להפגין ניסיון ויכולות כדי לעבור את מחסום הבנק. אבל אצלנו הקושי הזה לא רלוונטי.
"הכוח של קבוצות הרכישה הוא ברכישה הישירה של הקרקע בלי שום פער תיווך, וזה יתרון שלא יוכלו לקחת מהן. להערכתי, בעקבות השינויים הנוכחיים השחקנים הקטנים ייצאו מהתמונה, אבל הקבוצות הגדולות יתחזקו הרבה יותר".
לפני ימים אחדים דווח על קבוצת רכישה שקרסה בפלורנטין והתפרקה.
"היא לא קרסה, היא פשוט לא הצליחה להתארגן. קורים המון דברים כאלה. זאת קבוצה שפשוט לא התארגנה עד הסוף ועוד לא התחילה לפעול כקבוצה. כמוה יש עוד המון קבוצות שלא התארגנו".
ראש עיריית ירושלים פרסם תוכנית להקלה על זוגות צעירים על ידי התניית אישור פרויקטים במכירת אחוז מסוים מהדירות לצעירים במחיר נמוך. האם זה יעזור? מה צריך לקרות כדי שמחירי הדירות ייעשו סבירים יותר?
"מה שאמר ראש עיריית ירושלים טוב ויפה, אבל לא רלוונטי ל־90% מהפרויקטים שנבנים על תב"ע מאושרת. כשיש תב"ע מאושרת אין סמכות לומר 'תמכור לצעירים או למבוגרים'.
מתי זה אפשרי? רק כשמתכננים תב"ע חדשה באזור שכרגע לא מיועד למגורים, או שמכסת הבנייה בו נמוכה ורוצים להגדיל את אחוזי הבנייה. אבל זה דבר שיקרה רק שנים קדימה, כך שזה לא יפתור את הבעיה עכשיו.
"בכל מקרה, הפתרון לדעתי הוא לא להגביל את שוק הנדל"ן על כל זרועותיו. השיעור הראשון בכל קורס מבוא לכלכלה הוא לא להגביל את התחרות. המחירים אינם עולים קבוצות הרכישה. הן דווקא תורמות להורדתם. העלייה נובעת מהעדר היצע קרקעות מתאים, שזו הבעיה הכי גדולה בתל אביב. פינוי־בינוי זה פתרון חשוב מאוד, שאם ישכללו אותו יכול להיות הדרך הרלוונטית ביותר היום לטפל בבעיה, בלוחות זמנים יחסית קצרים. ושם יש אפשרות לדרוש שילוב של אוכלוסייה צעירה".
2 תגובות לכתיבת תגובה