תעודת סל? בענף הנדל"ן כדאי להשקיע רק דרך קרנות הנאמנות

הגאות שפקדה את שוק הנדל"ן המקומי בחודשים האחרונים הניבה מן הסתם תשואות נאות למשקיעים שנחשפו לענף, באמצעות מניות ספציפיות או באמצעות קרנות נאמנות המשקיעות בתחום. קולות אחרים הביעו חשש שמא מדובר בבועת נדל"ן, שצפויה להתנפץ בפניהם של הרוכבים על הגל.

אולם, בין שמדובר בבועה בשוק הנדל"ן או בין שמדובר בשגשוג המייצג נאמנה את מצבו האמיתי של הענף, עולה השאלה מה עדיף: להיחשף לענף באמצעות מדד הנדל"ן, או באמצעות קרנות הנאמנות המתמחות בו. לשם כך יש לסקור את הקרנות הישראליות הפעילות בשוק מניות הנדל"ן המקומי, ולבחון מה הן עשו לאחרונה והאם הן מצליחות להכות את מדד הייחוס שלהן - מדד נדל"ן־15.  

בחודש מאי רשם המדד האמור ירידות משמעותיות, ואילו ביוני נרשם בו שיפור מסוים. בחינה של הנתונים עד 15 ביוני תאפשר לראות את השפעתן של הירידות על התשואות. זה המקום לציין כי חברות נדל"ן ישראליות רבות, שחלקן כלולות במדד נדל"ן־15, משקיעות ברחבי העולם ומושפעות מאוד ממשבר הנדל"ן העולמי.

קרנות הנדל"ן נוטות לתנודתיות רבה מבחינת מספר הקרנות הפעילות, וכיום תשע קרנות מסווגות כקרנות נדל"ן. במהלך סקירת הענף לצורך הכנת הכתבה הודיעו שתי קרנות - כלל נדל"ן ואקסלנס נדל"ן ותשתיות - על שינוי מדיניות, במטרה לעבור להתמחות בחיפושי גז ואנרגיה.

הקרנות המשתייכות כיום לענף מתאפיינות ביציבות, ורובן פעילות בענף זה זמן רב, מלבד דש סל נדל"ן 15, שנקראה בעבר קרן איפקס נבחרת ת"א־100, וביולי 2009 שינתה מדיניות לקרן מחקה של מדד הנדל"ן. שיאו של הענף היה בשנת 2008, עם 14 קרנות פעילות, אולם שנת המשבר הביאה לפירוקן של שתיים, שתיים נוספות מוזגו והשלישית שינתה מדיניות והפכה לקרן כספית.

אחד הנתונים המדגישים יותר מכל את התהפוכות שעבר ענף הנדל"ן, לפחות מנקודת המבט של קרנות הנאמנות, הוא היקפי הנכסים המנוהלים. בעוד שבסוף 2007 ריכזו קרנות הנדל"ן נכסים בהיקף של 494 מיליון שקל, כאשר שתי הקרנות הגדולות ביותר היו של מגדל (כ־110 מיליון שקל בכל אחת מהן), שנה לאחר מכן, בסוף 2008, ריכזו כל קרנות הנדל"ן יחד 57 מיליון שקל בלבד. בסוף 2009 אנו רואים את ההתאוששות, כאשר היקפי הנכסים כבר עולים ל־183 מיליון שקל, וחמישה חודשים לאחר מכן, בסוף מאי השנה, מגיע היקף הנכסים ל־144 מיליון שקל.

מגדל מחזיקה שתי קרנות נדל"ן: האחת אקטיבית והשנייה רגילה. קרנות נדל"ן יש גם לרמקו, לכלל, לאנליסט, למיטב, לדש, להלמן אלדובי ולאקסלנס. דמי הניהול של קרנות הנדל"ן גבוהים באופן יחסי לקרנות נאמנות אחרות המשקיעות בישראל, ונעים בין 2% (אנליסט) ל־3% (מיטב ורמקו). כפי שכבר ציינו הקרן של דש היא קרן מחקה, ולכן דמי הניהול שלה נמוכים ביחס לקבוצת הייחוס שלה ומסתכמים ב־0.8%.

זינוק של 125% ב־2009

האם הנאמנות לאפיק הנדל"ן בשנים האחרונות הוכיחה את עצמה כמשתלמת? האם קרנות הנדל"ן הישראליות מספקות חשיפה ראויה לשוק הנדל"ן המקומי, ומאפשרות ליהנות מעליותיו בשנים האחרונות? האם היה כדאי להפקיד בראשית 2006 או 2007 בקרן נדל"ן לטווח ארוך, ליהנות מהעליות הנאות של 2007, להתרסק ב־2008, לככב ב־2009, לעלות בצניעות עד אפריל השנה ולרדת במאי?

2006 היתה שנה מצוינת למדד הנדל"ן. המדד זינק ב־66.4%, כשמדד ת"א־100 עלה בתקופה זו ב־12.5% בלבד. גם רוב הקרנות שהיו פעילות בתקופה זו רשמו עליות נאות - ושתי הקרנות של מגדל רשמו עליות גבוהות עוד יותר ממדד הנדל"ן.

ב־2007 רשם המדד ירידה זעומה בשיעור של 0.13%, לעומת מדד ת"א־100 שעלה בשנה זו ב־24.7%. הקרנות השיגו את מדד הנדל"ן ורשמו עליות שנעו בין 4.5% (רמקו) ל־16.2% (מגדל נדל"ן אקטיבית) - והיכו את מדד הייחוס שלהן.

תשואות מדדים וקרנות נדל"ן

ב־2008, בשיאו של המשבר הפיננסי העולמי, צנח מדד הנדל"ן ב־79.8%, אבל ב־2009, כאשר הסערה שככה, עלה המדד ב־125.2%. עם זאת, לעומת מדדי מניות אחרים, הוא אינו מצליח להחזיר את ההפסדים של 2008.

מיטב מובילה

כאשר מסתכלים על התשואה המצטברת מ־1 בינואר 2006 ועד 15 ביוני השנה, רשם מדד הנדל"ן ירידה של 28.8%. הקרנות, לעומתו, לא מפגינות חולשה כה רבה, ומציגות תוצאות טובות יותר ממדד הייחוס, ובראשן מיטב נדל"ן שמגיעה לתשואה מצטברת מרשימה של 33.3%. רמקו הצליחה אף היא לעבור לתשואה מצטברת חיובית, בשיעור של 16.6%. לעומתן, כל שאר קרנות הנדל"ן רושמות הפסדים.

אם פספסנו את העליות של 2006 והתחלנו את ההשקעה שלנו ב־1 בינואר 2007, הרי שמאז ועד 15 ביוני 2010 המדד כבר רושם הפסד של 57.7% (לעומת עלייה מצטברת של 11.5% במדד ת"א־100). הקרנות אמנם אינן משקפות את מלוא הירידה במדד, אך כולן רושמות הפסד מצטבר. במקרה של מגדל נדל"ן אקטיבית, זהו הפסד של 48.1% וזו התשואה הנמוכה מכולן. הטובה ביותר היא שוב מיטב, עם הפסד מצטבר של 10%. רוב הקרנות עדיין רחוקות מלהחזיר את הפסדי 2007–2008. הירידות החדות שנרשמו במאי האחרון רק מרחיקות אותן עוד יותר מיעד זה.

מי שאזר אומץ לקפוץ למים בשוך הסערה בתחילת 2009 נהנה מתשואות מדהימות בקרנות הנדל"ן, כאשר רמקו ומיטב מובילות את השוק עם 186.1% ועם 183.7% בהתאמה.

מדד נדל"ן־15 הוא מדד מצומצם, המחזיק רק 15 מניות ונותן חשיפה גם לחברות הפעילות בשוק הנדל"ן בעולם. שוק הנדל"ן סובל מתנודתיות רבה, אולם המדד, הנע כיום סביב 280 נקודות, נמוך משמעותית מהגבהים של אזור 800 הנקודות מסוף 2006. בישראל, השקעה בקרנות נדל"ן אינה מקבילה להשקעה בנדל"ן או להשקעה בחברות העוסקות בתחום, שנחשב ברובו לסולידי, ותשואותיו בהתאם. לסיכום, בבחינת הקרנות מול המדד, אנו רואים שהקרנות מצליחות להכות את מדד הייחוס שלהן בעקביות.

IFO מפיצי מוצרי Morningstar בישראל www.ifo.co.il