חוקי המס מנפחים את בועת הנדל"ן

בימים האחרונים התבשרנו על כוונת האוצר להטיל מס רכישה מוגדל על דירות להשקעה. התוכנית מעלה את השאלה מדוע לחזור על טעויות ישנות במקום ללמוד מהן?

לפני שנים רבות החליט המחוקק הישראלי כי רווחי הון ממכירת דירות מגורים ייהנו מפטור גורף ממסים. המחשבה הבסיסית היתה נכונה וראויה: לאפשר למשקי בית בישראל לשדרג את דירת המגורים שבבעלותם, שאיננה נכס בעל אופי השקעתי או ספקולטיבי, מבלי שיצטרכו לשלם סכומי מס משמעותיים על עליית הערך של דירתם הישנה. אלא שההטבה מרחיקת הלכת הביאה להתפתחות של תעשיית השקעות פטורה ממס בדירות. גם דירות אלה משמשות למגורים, אבל לא של הבעלים, אלא של דיירים המשלמים דמי שכירות חודשיים.

לכאורה בפנינו שני נכסים שונים: דירת המגורים ודירת ההשקעה. הבעיה ששני הנכסים השונים כל כך נראים בדיוק אותו הדבר. הדבר היחיד המבדיל ביניהם הוא מגורי הבעלים. ומכיוון שמי ששולט במקום המגורים הוא בדרך כלל הבעלים, קשה מאוד לקבוע באיזה סוג של דירה מדובר. במקרה הפשוט יכול הבעלים המתעתד למכור את דירת ה"השקעה" לעבור ולהתגורר בה לקראת המכירה הצפויה; במקרה הפחות פשוט יעבור לגור בה בנו הבגיר, ואם בעלי הדירה פחות ישר, וישנם גם כאלה, הוא פשוט ישנה את כתובת מגוריו לדירת ההשקעה.

שלטונות המס הבינו כבר מזמן כי לא ניתן לאכוף את ההבחנה בין דירות מגורים לדירות השקעה, ולכן נקבעו הוראות כמותיות המגבילות את המכירות של מי שיש לו יותר מדירה אחת לפעם בארבע שנים. לכאורה, הוראה פשוטה ונכונה. הבעיה היא שההוראה ממש לא פשוטה ואף גרוע מכך, משום שבסופו של יום היא לא מטילה מס על דירות ההשקעה, אלא יוצרת אין ספור סיבוכים ותכנונים מיותרים, שבמסגרתם המשפחה מבצעת מניפולציות באמצעות החלפות נכסים, מתנות וירושות.

כך, למשל, כאשר סבתא רבקה ממשפחת שפירא עוברת לבית אבות, נדרשת המשפחה כולה לתכנון מס רחב היקף ורב דורות ומשתתפים, לפחות כמו זה הנדרש במשפחות עתירות ממון, וכל זאת כדי להתמודד עם העברת דירת המגורים של סבתא לדורות הבאים. כמובן, ישנם אלה שפשוט מחכים ארבע שנים. כך או אחרת, התוצאה היא שכיום גובים מס שבח על מכירת דירת מגורים רק ממי שטעה, ובגדול, או ממי שהיה חייב למכור ואין לו הפסדי הון. אירועים שכאלה לא מתרחשים במציאות לעתים קרובות.

אובדן הגבייה מצער כשלעצמו, אבל העיכוב בן ארבע השנים במכירת דירות הנכפה על בעלי נכסים גורם ליצירת מחסור מלאכותי בשוק הדירות, לניפוח בועת הנדל"ן ולהכבדה על כולנו. העיכוב תומך במחירי נדל"ן גבוהים, אינו מניב תשואת מס לקופת המדינה, מכלה זמן מיותר של פקידי המס ומאלץ את כולנו להיות מתכנני מס, גם כשזה ממש לא במקום.

אם רוצים למתן את אפקט בועת הנדל"ן יש לשחרר את צוואר הבקבוק ולבטל את ההגבלות החלות על הפטור במכירת דירת המגורים. אפשר לעשות זאת במסגרת הוראת שעה לכמה שנים או בהוראת קבע. למהלך המשמעותי הזה הייתי מצרף את המלצת האוצר להגדיל מסי רכישה על דירה שנייה, או אפילו מעז ומנסה באמת להטיל מס על מי שיכול לשלם אותו, כך שמס הרכישה יהיה גבוה ככל שעלות הדירה תהיה גבוהה יותר. בדרך זו נקל על בועת הנדל"ן וגם נגבה יותר מסים צודקים.

לסיום מילת אזהרה: גם כיום, במסגרת החוק הקיים, מי שעוסק במכירת דירות מגורים בתדירות גבוהה ובמאפיינים עסקיים עשוי למצוא את עצמו משלם מס בשיעורים גבוהים מאוד.

הכותב הוא רו"ח ומשפטן, לשעבר סמנכ"ל בכיר ברשות המסים וכיום שותף מנהל בגידי בר־זכאי ושו"ת יועצים