פרויקט "כלכליסט": מצגות או הצגות? על רקע גל הגיוסים - תזכורת למשקיעים להבטחות של בעלי השליטה

משקיעים יקרים, שימו לב. שימו לב להבטחות, לתחזיות, לנבואות ולמילים הגדולות שנשפכו כמים. אל תפספסו את הסופרלטיבים שנבחרו לתאר את יכולותיהם האגדיות של בעלי השליטה. כל מי שנכח במצגות ובכנסים שליוו את הגיוסים הגדולים של 2007 יודע במה מדובר. עכשיו ראו כמה הזויות, בלתי נתפסות שלא לומר פאתטיות נשמעות כל ההבטחות הללו כיום - בחלוף שלוש שנים ומשבר עולמי אחד גדול.

לא מעט חברות חוזרות באחרונה למשקיעים כדי לבקש מהם כסף. עם החברות שביקשו לגייס בשבועות האחרונים אפשר למצוא את רבוע כחול נדל"ן, אלקטרה נדל"ן, אשדר, א. דורי, גזית גלובובקרוב אפילו את החברה לישראל.

לרשימה הארוכה והמכובדת עתידה להצטרף בקרוב שורה ארוכה נוספת של חברות ובהן גם חברות פחות מוכרות וכן חברות בעלות חוב לא מדורג. מתחילת השנה עמד היקף גיוסי החוב הלא מדורג על 13% מכלל גיוסי החוב בבורסה. נדמה שבשבועות הקרובים התופעה עומדת לצבור תאוצה ניכרת.

אז רגע לפני שהחגיגה מתחילה שוב, חזרנו לשש חברות, שש הבטחות גדולות, שגייסו מאות מיליוני שקלים מהציבור ובעיקר מהמשקיעים המוסדיים בבוננזה של 2007. שבנו אליהן כדי לבדוק מה הבטיחו ומה קרה בפועל. הנחנו מראש שהמציאות תהיה שונה מאוד מהתחזיות, אלא שגם אנחנו לא יכולנו לשער כמה גדול יהיה הפער.

המשבר טרף לכולן את הקלפים: ארזים לא גייסה הון בבורסה זרה וההשקעה שלה בבתי אבות התגלתה בדיעבד כבלתי יציבה; לנדמארק לא עמדה בתחזית שלה - להגיע לרווח של יותר מ־300 מיליון יורו - ועברה להפסיד; ליהמן ברדרס קרס רגע לפני שהשקיע בדירקט קפיטל, ובעל השליטה אריה פרשקובסקי העדיף לאבד את החברה מאשר להכניס את היד לכיס; בעלי השליטה באוברלנד ניתקו קשר עם ישראל וההלוואות "השמרניות" בארצות הברית התגלו כבור ללא תחתית; ואפילו הקשרים המצוינים של לב לבייב עם מוסדות פיננסיים בארץ ובעולם לא עזרו לו לדלג על הסדר חוב.

זכרו את הפערים הגדולים האלה בפעם הבאה שאתם יושבים במצגת לשוק ההון ומתבקשים להכניס את היד לכיס כדי להמר על אג"ח לא מדורגות, על קרקע חקלאית במזרח אירופה או על משקיע אמריקאי עלום שם שמגייס לראשונה בישראל.

זכרו את אריה פרשקובסקי מאשים את המשקיעים במצבם ואומר להם ש"הם ידעו שהם משקיעים באג"ח לא מדורגות", זכרו שהבטחות לחוד ומציאות לחוד - גם כשמדובר בבעל שליטה מבוסס ובעל מוניטין שמבקש מכם להלוות לו עוד כמה מיליונים.

חשבו ובדקו היטב מה עומד מאחורי כל המילים המכובסות, קורות החיים המרשימים של הבעלים והצפי להתפתחות מפליגה בשווקים רחוקים. חשבו, זכרו, ושימו מחסום ליד שמתרוממת להצביע בעד.

אוברלנד: "מדיניות חיתום שמרנית"

בעלי השליטה: גדעון ברד ודורון עזרא

מה נכתב במצגת?

כשאוברלנד ניסתה לגייס משקיעים היא ציינה שהיא "עוסקת יותר מ־15 שנה במימון הלוואות קצרות טווח לנדל"ן בשבע מדינות בארצות הברית. מדיניות החיתום שלה שמרנית וכוללת מתן הלוואות לטווח קצר לנדל"ן מניב בלבד, עם שיעורי תפוסה גבוהים". החברה גם התהדרה בעובדה שכל הלוואה שהיא נותנת לנכס בארה"ב מאושרת על ידי הנאמן בהתאם לקובננטים.

על היו"ר גדעון ברד נכתב שהוא בעל "יותר מ־35 שנות ניסיון בתחום הנדל"ן במגוון רחב של התמחויות". על דורון עזרא, בעל מניות נוסף, נכתב שהוא "בעל ניסיון בתחום ההלוואות לשוק הנדל"ן מ־1987. לדורון ידע רחב וניסיון עשיר בכל הקשור לליווי פיננסי בנדל"ן וניהול נכסים".

מה קרה בפועל?

ב־2007 הצליחה אוברלנד לגייס 97 מיליון שקל בסדרת איגרות חוב לא מדורגות ובריבית של 7%. שנה לאחר מכן התרסק שוק הנדל"ן האמריקאי והלווים לא הצליחו לפרוע את ההתחייבויות כלפיה. בחלק מהמקרים קיבלה אוברלנד שעבוד שני בלבד על הנכסים, ולכן לא זכתה בחזקה עליהם. באותם מקרים שבהם קיבלה שעבוד ראשון היא ממילא התקשתה לקבל תמורה בשל קריסת השוק.

בספטמבר 2008 הודיעה אוברלנד כי לא תעמוד בהתחייבויותיה. מאז נמנעים בעלי השליטה עזרא וברד כמעט לחלוטין מלהגיע לישראל ולהתייצב בפני מחזיקי האג"ח. המנכ"ל דני קנולר עזב וגם המנכ"ל שאחריו.

גם "תעודת הביטוח" שסופקה למשקיעים במצגת - אישור של הנאמן לכל עסקה - התגלתה כלא מספקת. חקירה של מחזיקי האג"ח (שהתגלגלה לכדי תביעה בארה"ב) מצאה כי החברה־הבת של אוברלנד לקחה לכאורה הלוואות או הסבה את הזכויות בנכסים לצדדים שלישיים, אך לא העבירה תמורה של לפחות 3.3 מיליון דולר לחשבונות הבנק של החברה־האם.

אפריקה ישראל: "יכולות מימון ייחודיות"

בעל השליטה: לב לבייב

מה נכתב במצגת?

לפני המשבר נתפסה אפריקה ישראלכחברת ענק כמעט כל יכולה, אבל אפילו היא נאלצה להבטיח הבטחות בבואה לגייס חוב. תחת הכותרת "למה אפריקה?" היא מנתה את הסיבות שאמורות היו לשכנע את הציבור והמוסדיים לפתוח את הכיס, ובהן: יזמות, יכולת ביצוע מוכחת, חוסן פיננסי, פיזור עסקי, הון אנושי וניהול.

לב לבייב | צילום: צביקה טישלר

אפריקה הפליאה לתאר את הפרויקטים חובקי העולם שלה הפרוסים ב־15 מדינות ובמיוחד את אלו שברוסיה ובארצות הברית. היא לא שכחה לציין שיש לה 70 שנות ותק ושמדובר במותג חזק בעל חוסן פיננסי ומוניטין מוביל במערכת הבנקאית בארץ ובחו"ל. אפריקה גם השתבחה ביכולות מימון ייחודיות. בעל השליטה לב לבייב תואר כבעל ניסיון רב בשווקים בינלאומיים הנהנה "מקשרים וממערכות יחסים עם גורמים פיננסיים עולמיים ומשיתופי פעולה עם שחקנים מקומיים ובינלאומיים במדינות שבהן פועלת החברה".

מה קרה בפועל?

רוסיה אכזבה, ארצות הברית קרסה, ההפסדים נערמו ופרויקטים נעצרו. ברבעון השני של 2009 דיווחה אפריקה על הפסד של 1.3 מיליארד שקל ומיד אחר כך הודיעה כי תפתח במגעים להסדר חוב עם המחזיקים, כיוון שחזתה כי מ־2011 היא תתקשה להחזיר את חובותיה, שהסתכמו ב־7.5 מיליארד שקל.

כך נהפך לב לבייב, האיש שתואר במצגת שנתיים קודם לכן כבעל יכולות מימון פנטסטיות, לטייקון הראשון שנדרש להגיע להסדר חוב. אלא שדבר אחד מייחד את לבייב מרוב הטייקונים האחרים: הוא היחיד שהכניס את היד עמוק לכיס והזרים לא פחות מ־750 מיליון שקל לחברה. במרץ 2010 אישר בית המשפט סופית את ההסדר, ואפריקה יצאה לדרך חדשה הכוללת תוכנית מימושים אגרסיבית לצד אופק חיובי. אלא שבמצגות הבאות התחזיות כבר ייראו פחות ורודות.

ארזים: "הנהלה עסקית יעילה" 

בעל השליטה: מאיר גורביץ

מה נכתב במצגת?

תחת שקף שכותרתו "למה ארזים?" ניסתה חברת הנדל"ן של מאיר גורביץ לפתות את המשקיעים להשקיע בחברה. ארזים הסבירה כי היא שואפת להגיע להיקף נכסים מניבים של כ־2 מיליארד דולר, וציינה כי נקודות החוזק שלה הן "צמיחה עקבית בהשקעות ובהכנסות, ניהול השקעות לטווח ארוך, תזרים מזומנים שוטף מנכסים, הנהלה עסקית יעילה, מצומצמת ומנוסה, נוכחות ישירה של ההנהלה בסביבה העסקית ומבנה שמאפשר צמצום חבויות מס".

מאיר גורביץ' | צילום: אוראל כהן

ארזים הצהירה שהיא שואפת להירשם בבורסה זרה והעריכה כי שוק בתי האבות בבריטניה יגדל. היא גם חזתה צמיחה משמעותית בביקוש למשרדים בלונדון.

מה קרה בפועל?

שוק הנדל"ן הבריטי לא פעל בהתאם לתחזיות של ארזים. שוכרים של החברה, לרבות בתחום בתי האבות שהוגדר על ידה במצגת כ"בטוח ומבטיח", נקלעו לקשיים ודרשו ממנה הנחות. גם ההיכרות של בעל השליטה עם השוק הבריטי ומגוריו של גורביץ בבריטניה - עובדה שארזים התהדרה בה במצגת - לא חילצו את החברה מצרותיה.

לא זו בלבד שארזים לא הנפיקה מניות בבורסה זרה, אלא ששוי השוק שלה בתל אביב התרסק מכמיליארד שקל ב־2007 ל־34 מיליון שקל בלבד, נכון לאמצע יולי 2010.

לדו"חות ארזים צורפה הערת "עסק חי", ובחודשים האחרונים היא מנהלת מגעים עם מחזיקי איגרות החוב מאחר שהיא אינה עומדת בהתחייבויות כלפיהם. בתחילת יוני היאלא עמדה בתשלום של 48 מיליון שקל לבעלי האג"ח. ארזים גם לא הצליחה לעמוד בתשלומים לבנקים המממנים ולא עמדה באמות המידה הפיננסיות שהוגדרו לה. לכן פתחו הבנקים בהליכים לתפיסת הנכסים ששועבדו להם, לרבות אלפי דירות ועשרות בתי אבות בבריטניה.

דירקט קפיטל: "קשרים עם מוסדות פיננסיים" 

בעל השליטה: אריה פרשקובסקי

מה נכתב במצגת?

"ניסיון רב־שנים של בעלי השליטה בתחום הנדל"ן, קשרים הדוקים עם מוסדות פיננסיים בארץ ובחו"ל והיכרות עם גורמים מקומיים במדינות שבהן פועלת החברה", אלו הסופרלטיבים שהרעיפה דירקט קפיטל על בעל השליטה אריה פרשקובסקי ועל הנהלת החברה - רק לפני שלוש שנים.

אריה פרשקובסקי | צילום: גלעד קוולרצ'יק

דירקט קפיטל שיווקה למשקיעים פעילות נדל"ן אטרקטיבית בקזחסטן, לטביה, סרביה, וכן מיזם בפארק צמרת בתל אביב. מלבד זאת היא סיפרה שבכוונתה לנצל את הביקוש הרב שנוצר לנדל"ן בהודו. החברה הסבירה שהיא רוצה לפעול "במדינות מתפתחות שבהן עדיין קיימת הזדמנות לתשואה משמעותית", והוסיפה שהיא "מפחיתה את הסיכון באמצעות גיוון הפעילות בנדל"ן מניב ויזמות, בתוך שילוב שותפים מקומיים בפרויקטים השונים ובדיקה מדוקדקת המאופיינת בסלקטיביות משמעותית של עסקאות טרם ביצוען".

מה קרה בפועל?

קרן בינלאומית נסוגה בה מכוונתה להשקיע בחברה־בת בסרביה; ליהמן ברדרס, שהתחייב להשקיע 30 מיליון שקל בפרויקט בהודו, קרס; בעל השליטה נכשל בהשגת מימון חיצוני; וגם הניסיון לממש נכסים בגרמניה ובקזחסטן כשל; אפילו הפרויקט בפארק צמרת האליטיסטי לא התרומם.

פרשקובסקי לא עמד בהתחייבויות לבעלי איגרות החוב, ובדיונים עמם הוא הסביר שנותרו לו רק שני נכסים בלתי משועבדים בשווי 10 מיליון יורו לעומת התחייבויות של 250 מיליון שקל.

פרשקובסקי סירב להכניס יד לכיס ולפצות את המשקיעים מהונו האישי, כיוון שטען שהחברות הפרטיות שלו נמצאות באותו מצב. בדיונים עם מחזיקי החוב הוא גלגל את האשמה לפתחם וטען כי ידעו שהם משקיעים באג"ח לא מדורגות. לבסוף הוא איבד את השליטה בחברה לטובת חברת יורופורט.

לנדמארק גרופ: "נרוויח 333 מיליון יורו" 

בעל השליטה: נמרוד טבי

מה נכתב במצגת?

ב־2007, כשנמרוד טבי חזר לישראל לאחר שהות ארוכה בארצות הברית, הוא ביקש לגייס הון לחברת לנדמארק גרופשבשליטתו. את החברה הוא תיאר כ"גוף נדל"ן בינלאומי מוביל בתחום הייזום, הפיתוח והשבחת נדל"ן".

נמרוד טבי | צילום: בועז אופנהיים

לנדמארק גרופ התהדרה שיש לה פרויקטים בשטח של יותר ממיליון מ"ר, כולם באזורים מבוקשים. החברה אף העזה לתת תחזית שלפיה הרווח המשוער עד סוף 2010 יעמוד על 333 מיליון יורו. על טבי נאמר שהוא בעל 12 שנות ניסיון בהקמה ובניהול של חברות נדל"ן שהתמחו, בין השאר, בשוק המגורים במנהטן ובשוק המלונאות. קורות החיים של המנכ"ל יוסי עוז כללו 15 שנות ניסיון בוול סטריט, בעלות על קרן גידור ומימון חברות נדל"ן בשווקים מתעוררים.

מה קרה בפועל?

לנדמארק גרופ לא עלתה על המסלול שאמור היה להוביל אותה לרווחים של 333 מיליון יורו. את 2008 ו־2009 סיימה בהפסד מצטבר של יותר מ־200 מיליון שקל ועם הערת "עסק חי". באפריל 2009 הודיעה למחזיקי איגרות החוב שהיא אינה יכולה לעמוד בהתחייבויות כלפיהם. במקביל הגיש בנק לאומי בקשה לפשיטת רגל וצו כינוס נכסים נגד טבי, ואף הוגשה בקשה לתביעה ייצוגית בטענה שהחברה פרסמה פרטים מטעים בתשקיף.

לנדמארק גרופ ניסתה לגבש הסדר שבמסגרתו יוותרו בעלי האג"ח על רוב החוב כלפיהם ובתמורה יקבלו מניות. המהלך אמור היה לדלל את אחזקתו של בעל השליטה טבי מ־77% ל־20% בלבד.

רשות ניירות ערך הודיעה שהיא מתנגדת להסדר שממילא לא אושר על ידי מחזיקי האג"ח. האחרונים התנגדו לאופציה שאפשרה לטבי להגדיל את אחזקותיו אם החברה תגיע לשווי שוק מסוים. באחרונה פשטה הרשות על משרדי לנדמארק ועיכבה לחקירה את טבי על רקע קשריו עם סוחר השלדים ירון ייני.

קבוצת סיביל: "נשלם ריבית מהתזרים"

בעל השליטה: פיני צרפתי

מה נכתב במצגת?

"לקבוצת סיביל ניסיון רב בתחומי פעילותה מ־1999", כך כתבה החברה במצגת לשוק ההון ב־2007 כשהיא מציינת את היתרונות היחסיים שלה, ובראשם פעילות מפוזרת בחמש מדינות מבטיחות במרכז אירופה (הונגריה, צ'כיה, גרמניה, פולין ורומניה).

פיני צרפתי | צילום: יריב כץ

סיביל הסבירה למשקיעים כי אסטרטגיית הצמיחה שלה מבוססת על "התמקדות בשווקים במרכז אירופה, שבהם כוח הקנייה של משקי הבית נמצא בצמיחה, ושיש בהם מערכות מתקדמות של בנקאות ומימון בסטנדרט מערבי, וכן הרגלי צריכה קמעונאית ומגמת חדירה של מותגים בינלאומיים".

מלבד זאת ציינה סיביל שהיא פועלת "באמצעות מטות מקומיים מקצועיים ומנוסים" והדגישה כי "קרן אמריקאית גדולה" היא שותפה אסטרטגית שלה. סיביל הבטיחה כי "תזרים המזומנים מפרויקטים פעילים ישמש מקור לתשלום הריבית של איגרות החוב".

מה קרה בפועל?

ב־2007 גייסה קבוצת סיביל, שכללה את סיביל יורופ וסיביל ג'רמני, כ־200 מיליון שקל בשוק החוב. שנה אחר כך עמדה סיביל יורופ לפני מהלך דרמטי, כשקיימה מגעים עם זרוע הנדל"ן של קרדיט סוויס להשקעה בחברה. אבל בוועדת ההשקעות של הבנק התגלעה מחלוקת אם לאשר את העסקה שלבסוף לא יצאה אל הפועל עקב המשבר העולמי.

השותפות האסטרטגית עם "קרן אמריקאית גדולה" עלתה לסיביל במניות שנאלצה להעביר לקרן, לאחר שלא פרעה הלוואה. סיביל הסתבכה בשורה נוספת של הלוואות בריביות גבוהות שהתקשתה לפרוע, והמלווים שמו ידם על כמה נכסים שלה. הפעילות הקמעונאית המבטיחה בחמש המדינות במרכז אירופה התגלתה כבעייתית ואילצה את סיביל לפתוח במגעים להסדר חוב. היחיד שהרוויח הוא בעל השליטה צרפתי, שמשך מהחברה דמי ניהול של קרוב ל־20 מיליון שקל.