מה מסוכן יותר, השקעה בדירה או במניות?

בסקירתו השבועית בדק הכלכלן הראשי של הראל פיננסים, ד"ר מיכאל שראל, האם השקעה בדירה למגורים פחות מסוכנת מהשקעה במניות.

שראל כותב כי הנחת הייסוד של הציבור היא שהשקעה במניות רווחית לאורך זמן - אך בעלת תנודתיות רבה וסיכוי משמעותי להפסד - ואילו דירה הינה השקעה סולידית עם תשואה סבירה ותנודתיות נמוכה יחסית. לדבריו, בדיקת המחירים והתשואות ב-15 השנים האחרונות מגלה שהדברים לא כך.

שראל מציין שההבדל הראשון שקיים בין שתי ההשקעות הוא באפשרות הפיזור. דירה להשקעה היא לעיתים קרובות השקעת ענק בנכס אחד ואילו במניות ניתן לפזר את ההשקעה לאלפי מניות, עשרות מדינות וענפים כלכליים רבים.

שראל השווה את התשואה הריאלית שקיבל, התשואה בניכוי מדד המחירים לצרכן, בין השקעה במדד ת"א 100 ומדד MSCI העולמי ביחס שווה לעומת מחירי הדירות של הלמ"ס. הוא ציין כי במקרה של השקעה במניות של יש להפחית מהתשואה ברוטו כ-2% לשנה על מנת לקבל אומדן לתשואה ברוטו ואילו בדירות להשקעה יש להוסיף 1%. מהתשואה במניות יש להפחית עלויות קנייה ורכישה, עמלות אחרות וכו'. בדיור יש להוסיף דמי שכירות בהפחתת עלויות אחזקה.

מההשוואה עולה כי השקעה במניות הניבה תשואה שנתית ממוצעת של 6.7% מדי שנה עם סטיית תקן של 17%. התשואה הריאלית נטו מסתכמת ב-4.7%.

בשוק הנדל"ן נבדקו דירות של 2, 3, ו-4 חדרים בתשעה אזורים בארץ. מהתוצאות עולה כי המשקיעים ברחבי הארץ יכלו לקבל במהלך 15 השנים האחרונות במקרה הגרוע ביותר תשואה שלילית של 2.2% מדי שנה או תשואה ריאלית נטו של 4.9% במקרה הטוב ביותר.

ההשקעה המשתלמת בנדל"ן הייתה דירת 3 חדרים בתל אביב שהניבה את התשואה הריאלית הגבוהה ביותר, כאמור 4.9%, יחד עם סטיית תקן נמוכה – 6.8%. ממוצע ההשקעות בנדל"ן הניב תשואה ריאלית ברוטו של 1% ונטו של 2% בממוצע בשנה עם סטיית תקן של 12.6%.

עוד עולה מהתוצאות כי בממוצע, דירת 2-1.5 חדרים הניבה את התשואה הריאלית ברוטו הגבוהה ביותר עם 2.1% מדי שנה. סטיית התקן עמדה בממוצע על 3.2%. סטיית תקן דומה הייתה בדירות 3-2.5 חדרים אך התשואה שם הייתה המאכזבת ביותר עם 1.4%. דירות 4-3.5 חדרים הניבו תשואה ממוצעת של 1.8% עם סטיית תקן של 2.9%. באותו הזמן כאמור הניב תיק השקעות ממוצע תשואה ריאלית ברוטו של 6.7%.

"בסיכום, נראה שהשקעה בדירה בודדת למגורים מסוכנת לא פחות ואולי אף יותר משקעה בתיק מניות משולב ומפוזר, למרות שהתשואה ההיסטורית הממוצעת של השקעה בדירה למגורים הייתה נמוכה יותר בהשוואה להשקעה בתיק מניות. שיקול נוסף לנחיתות של השקעה בדירה למגורים לעומת השקעה במניות היא הנזילות הנמוכה של שוק הדירות, המקשה על מימוש מהיר ויעיל של ההשקעה בדירה למגורים" אמר שראל.

עוד ציין כי "הבעיה בהשוואה זו היא שלא נבחנה השקעה בדירה בודדת, אלא ב"סל" של עשרות אלפי דירות. סביר מאוד להניח כי סטיית התקן של השקעה בדירה בודדת היא גבוהה בהרבה מסטיית התקן שחישבנו עבור "סל" הדירות".