74 פילים לבנים מחכים להכרעה

"בישראל צריך בכל שנה 40 אלף יחידות דיור לפי הגידול הטבעי. כיום נבנות בכל שנה כ־30 אלף יחידות דיור בלבד", טען בתחילת השנה שר הבינוי והשיכון אריאל אטיאס. אלא שעובדה אחת חמקה מעיניו של אטיאס - ברחבי הארץ פזורים 74 מקבצי דיור הכוללים כ־11.5 אלף דירות, בדיוק הפער השנתי החסר. מקבצים אלה, שמאכלסים בעיקר עולים קשישים, הולכים ומתרוקנים בקצב מהיר עקב תמותה טבעית ומעבר של חלקם לפתרונות דיור מרווחים יותר.

לפי דו"ח של מבקר המדינה בשנת 2009, משנת 2000 נחתמו החוזים למקבצי הדיור עם היזמים לתקופת שכירות של עשר שנים אשר בסיומה נקבע כי משרד הקליטה רשאי להאריך את תקופת השכירות בחמש שנים באותם תנאים. כלומר, במהלך השנה הנוכחית יידרש משרד הקליטה להחליט אם לחדש חלק גדול מהחוזים עם היזמים.

שכונת הדר בחיפה. 200 דירות ריקות?

להפוך לדיור בר־השגה

גורם שלוקח חלק במערך הניהול של מקבצי הדיור סיפר ל"כלכליסט" כי בשנים האחרונות מסתמן כי מדיניות משרד הקליטה היא שלא לחדש את החוזים עם היזמים. "אם יש שני מקבצי דיור באותה העיר, המטרה של המשרד היא לצמצם את מספר העולים במידת האפשר ולוותר על מקבץ אחד".

עקב מדיניות העמימות שאימץ משרד הקליטה בנושא לא ברור כמה חוזים עומדים להסתיים וכמה מקבצים כאלה ייצאו לשוק החופשי בשנים הקרובות, אך מבדיקה בעמידר, המנהלת עבור משרד הקליטה את המקבצים, עולה כי קיימים 79 מקבצי דיור פעילים, ואילו ברשימת המקבצים של המשרד רשומים 74 מקבצי דיור.

אי־חידוש חלק מהחוזים עם היזמים עשוי לשחרר אל השוק בשנים הקרובות אלפי יחידות דיור, ובשל המחסור בדירות בישראל היה מתבקש לפעול להפיכתם לדיור בר־השגה, באמצעות שינוי התב"ע של מקבצי הדיור לכאלה שיאפשרו מגורים, במקום התב"ע הנוכחית לשימוש לדיור ציבורי בלבד. אלא שפעולה זו תדרוש מהלך מצד משרדי ממשלה נוספים כגון משרד הבינוי והשיכון. פנייה למשרד בבקשה לתגובה לא זכתה למענה.

"התב"ע של מקבצי הדיור בעייתית, הם מיועדים לכך שיישכרו על ידי חברות גדולות כמו עמידר ועמיגור. בעבר שוכנו המקבצים הללו על ידי עולים מחבר העמים, בדרך כלל בחוזים של 15 שנים, אבל מה יקרה כאשר עמידר לא תחדש את החוזה? הבלאי בדירות העולים גדול מאוד. אלה דירות שבראשית דרכן היו יפות, וכעת הן מיצו את פוטנציאל ההשכרה שלהן", אומר עו"ד יורם חגבי־חגי, המתמחה בנדל"ן.

"המכירה לא פשוטה"

עו"ד חנן אפרים ממשרד אפרים קטן וינשטיין מספר כי ייצג כמה חברות במשא ומתן על מקבצי דיור שהשכירות בהם עומדת להיגמר בעוד כמה שנים ונתקל לא פעם בבעיות. "יש מקרים שיושב לך מגדל במרכז העיר אבל יש לו שימושים מוגבלים. האינטרס של היזמים בסיפור הזה ברור – להמשיך ולהשכיר את הדירות לציבור הרחב או לחלופין למכור את הדירות. בפועל, במקרים רבים המעמד המשפטי של הנכסים אינו ברור מבחינה תכנונית, כך שהמכירה שלהן לא פשוטה. מה תעשה עם בניין בלב חיפה שאפשר להשכיר אותו למרפאות ויש בו 200 דירות ריקות?", הוא אומר.

לדברי עו"ד אפרים, "בעקבות הגאות במחירי הנדל"ן והיעדר דירות קטנות במרכזי הערים, קיים אינטרס ציבורי משמעותי לאפשר לבעלים למכור או להשכיר את יחידות הדיור הללו לציבור הרחב, פעולה שתאפשר לאוכלוסיות רבות לרכוש דירות במחירים הגיוניים".

"לבחון אלטרנטיבות"

שאלת היום שאחרי צריכה להטריד לא מעט יזמים שמחזיקים במקבצים, והחוזים שלהם אמורים להתחדש. מנכ"ל של אחת החברות שמחזיקה במקבצים טוען כי, "התב"ע של רוב המקבצים שבדקנו יכולה לשמש רק למקבצי דיור, ולכן כל יזם שמריץ מודל פיננסי לרכישת מקבץ דיור כזה חייב להביא בחשבון שהמדינה תנטוש אותו. יש מקבצים טובים שנמצאים בתפוסה מלאה, ואני לא רואה סיבה שהמדינה לא תחדש להם את החוזים. לעומת זאת, יש מקבצים שנמצאים בתפוסות נמוכות, ושם ברור לכולם שצריך לבחון את האלטרנטיבות".

לדברי היזם, בנתניה ובבני עייש כבר נסגרו מקבצי דיור. לדברי יעקב ברוש, מנכ"ל עמידר, "קיים חשש אמיתי שחלק מהמבנים יעמדו ללא שימוש. לכולם ברור שהיזמים היו שמחים אם החוזים עם המדינה היו מתחדשים".

בזמן שבחלק מהמקבצים אפשר להפיק תועלת מהסבתם למקבצי מגורים בני־השגה, במשרד הקליטה, בראשות השרה סופיה לנדבר, מסרבים לחשוף את נתוני החוזים ואת מדיניות המשרד לשנים הקרובות. "לא אודיע בשום מקום על כך שאני לא עומד לחדש חוזים עם יזמים. מדובר במידע עסקי שעלול לפגוע במו"מ איתם בעתיד", אומר חביב קצב, ראש אגף בכיר במשרד הקליטה.

בתוך כך, גם קצב מסכים כי ייתכן צמצום של חלק מהמקבצים אבל סבור כי מדובר בבעיה של היזמים. "ברור לכולם שיש הזדקנות של אוכלוסיית העולים שבה אנחנו מטפלים אבל כרגע זה עדיין לא משפיע על התפוסה ויש לנו רשימות המתנה. אני לא יכול לדעת מה יקרה בעוד שלוש שנים, כאשר חלק מהחוזים יפוגו. זה נתון לשיקולים תקציביים ולשביעות הרצון מהמקבצים. כאשר אני עוזב מקבץ דיור כזה זו כבר לא בעיה שלי. היזמים יצטרכו להתמודד איתם. אני מניח שהם ינסו להשתמש במקבצים כמתחמי בתי אבות או ינסו לשנות את התב"ע לדירות מגורים".

לדברי קצב, למקבצים שפונו בעבר נמצא בעבר שימוש כמו בשדרות, שם נהפך המקבץ למגורי סטודנטים. בתוך כך קצב מכחיש כי מקבצי הדיור בבני עייש ובנתניה פונו: "בבני עייש רק צמצמנו את מספר החדרים המושכרים, ובנתניה אנחנו ממתינים לדעת אם יוצא צו הריסה לבניין".

מקבצי הדיור בשנות התשעים: גלגל ההצלה של היזמים

מקבצי הדיור החלו לפעול כפתרון מהיר למצוקת הדיור שאפיינה את גל העלייה של שנות התשעים. באותם ימים היתה דרישה לדירות קטנות במרכזי הערים, ומשרד השיכון פרסם מכרזים לשוק הפרטי כדי שיוכל להשכיר (דרך החברות המשכנות) את המבנים. החוזים נחתמו ל־15 שנה עם אופציה להארכה של 5–10 שנים. בתחילת שנות ה־2000 נחשבו מקבצי הדיור כאלטרנטיבה מועדפת על היזמים בשל מצב שוק הנדל"ן הבעייתי באותן שנים, ובעידוד המדינה נבנו מקבצים נוספים. בתחילת דרכם כ־10% מדיירי המקבצים היו קשישים שהתקשו במציאת מקומות דיור.

ב־2009 מתח מבקר המדינה ביקורת קשה על התנהלות המדינה בניהול ובחירת מיקום המקבצים, בין היתר טען כי יש תפוסה חלקית בחלקם בעקבות החלטה של משרד הקליטה לשכור מבנים במקומות שבהם יש עודף היצע. בין החברות שמחזיקות במקבצי דיור: אנגל, וילאר, נתנאל, פנטהאוס, אמות ואספן.