השמאי הממשלתי: מחירי הדירות עלו ב-17% מאז הרבעון השני של 2009

תוצאות סקירת מחירי הדירות שפורסמה היום ע"י השמאי הממשלתי אייל יצחקי לא יפתיעו את ציבור הרוכשים והן מצביעות על עלייה שיקלית נומינלית בשיעור ממוצע של 17.2% בשנה החולפת.

בסקירה נבדקו 4,700 עסקאות ב-16 ערים גדולות, בכולן נמדדו דירות 4 חדרים. יצחקי מציין כי ערים אלו אינן מייצגות בהכרח את כלל היישובים במדינה וכי ישנו קושי בניסיון לסקור דירות בעלות מאפיינים דומים. עם זאת הסקירה ניסתה לבודד משתנים שיטו את התוצאות ומכיוון שדירת ארבעה חדרים בבנייה רוויה היא המוצר השכיח ביותר בשוק הדירות העירוני סקירת מאות עסקאות מסוג זה בכל עיר מאפשרת זיהוי מספק של השתנות המחירים.

השינוי הגדול ביותר נרשם בעיר תל אביב. מחיר דירת 4 חדרים ממוצעת ברבעון השני של 2009 עמד על כ-1.757 מיליון שקל. ברבעון השני של 2010 מחירה עמד על כ-2.312 - שינוי של 32%.

מיד אחרי תל אביב צועדת באר שבע. מחיר דירת 4 חדרים ברבעון השני של 2009 עמד על כ-508 אלף שקל. ברבעון השני של 2010 מחיר אותה דירה עמד על כ- 626 אלף שקל. שינוי של 23%.

חדרה מובילה גם היא ברשימת הערים המתייקרות. ברבעון השני של 2009 עמד מחירה של דירת 4 חדרים ממוצעת על כ- 989 אלף שקל. ברבעון השני של 2010 מחירה של דירה זהה עומד על כ-830 אלף שקל. שינוי של כ-20%.

השינוי הקטן ביותר נרשם במחירי הדירות בעיר אילת ועמד על כ-3% בלבד. גם בחולון אחוז השינוי יחסית לערים האחרות קטן ועמד על כ-8%. רחובות רשמה שינוי של 11% וראשון לציון רשמה שינוי של 12%.

 

"אני לא מופתע"

בשיחה עם "כלכליסט" מעיד יצחקי כי לא הופתע מתוצאות הסקר. "מה שמצאנו זה שבששת הרבעונים האחרונים יש עלייה קבועה, רצופה, ממשית ולא מתונה במחירי הדירות בשיעור מצטבר של למעלה מ־20%. שישה רבעונים ברציפות שבהם המחירים עולים, זה משהו שאין להקל בו ראש", הוא אומר.

בסקירה הזו שעשית ניתן כבר להרגיש את השפעת הפעולות של בנק ישראל על שוק הדיור?

"עדיין לא ניתן לראות את השפעת הפעולות של בנק ישראל כי אנחנו מדברים על הרבעון השני של 2010, והעלאת הריבית עדיין לא באה לידי ביטוי. אני באופן אישי חושב שהעלאה ברבע אחוז תיצור אפקט קטן אבל היא משמעותית בכך שהיא נותנת איתות לציבור שבנק ישראל נמצא עם אצבע על הדופק ושאם המחירים יעלו יותר מדי, אז בנק ישראל ידאג למתן אותם".

כמי שבוחן את הנושא הזה על פי המאגר העדכני ביותר, הפעולות של משרדי הממשלה יהיו אפקטיביות לטובת ירידת המחירים?

"ראשית, מאוד קשה לצפות השתנות של מחירים. זה כמו לצפות מה יהיה שער הדולר בחודש הבא ואני חושב שאף כלכלן לא יכול לחזות את העתיד. שנית, המהלכים שהמדינה עושה להגדלת היצע הדירות הם ראויים, הבעיה היא שהם לוקחים הרבה זמן וזה מצער, אבל אין דרך להגדיל את היצע הקרקעות במדינה בטווח קצר. אני משוכנע שהצעדים שהמדינה עושה הם אפקטיביים. גם האיתותים של המפקח על הבנקים הם בסדר. אני רואה שיש עשייה וזה נכון, אבל השינוי הזה מתרחש לאט".

לדברי יצחקי, אין פתרון קסם לתופעת עליית מחירי הדירות: "האמצעי המיידי להורדת מחירים הוא העלאה של הריבית, אבל מה שהציבור צריך לדעת זה שמהלך כזה מייצר עלייה אוטומטית במחירי השכירות ועלייה בהחזרי המשכנתאות - ואלה עלולות לפגוע באוכלוסיות חלשות יותר. כמו כן, העלאת הריבית מעלה את תשומות הבנייה שהקבלנים משלמים, מכיוון שסעיף המימון מתייקר, ובכך הן מקזזות חלק מהירידות שנובעות מהביקוש הקטן. יש לכך מחיר כבד מאוד שהמשק ישלם".

מה אחוז העסקאות שנעשו ע"י קבוצות רכישה בתוך 4,700 העסקאות שבדקתם?

"אנחנו יודעים שיש עסקאות של קבוצות רכישה בתוך הסקירה, אבל אנחנו לא יכולים לבדל אותן וגם האוצר לא יכול לבדל סוגים כאלה של עסקאות. בסופו של דבר, זו עסקה זהה לכל עסקה אחרת, פרט לעובדה שנוצרת כאן התקשרות שונה בין קבלן לרוכש, ודרכה יש התחמקות מתשלום חלק מהמסים. היא נרשמת רק כשהדירה עוברת ליד שנייה, ולכן אין לנו דרך לעקוב אחר עסקאות כאלה".

אתם רואים שינוי במחירים שמושפע מכניסת קבוצות הרכישה כשחקניות משמעותיות בשוק הנדל"ן?

"בראייתי ככלכלן, הכניסה של קבוצות הרכישה לא משפיעה באופן דרמטי על השוק. ההפתעה המשמעותית יותר היא הירידה המתמשכת בשיעורי התשואה שמתקבלים משכר הדירה. אנחנו שמים לב שמחירי שכר הדירה נשארו קבועים ומחירי הדירות עלו וזה נובע, בין השאר, מקבוצות הרכישה שמגדילות את היצע הדירות לשכירות. העובדה שיש הרבה קבוצות רכישה שהן שחקניות משמעותיות בשוק טובה לשוק השכירות. זה מפתח את השוק ומשאיר תשואות נמוכות, וזה דבר שגם בראייה ממשלתית הוא דבר טוב".

יצחקי אינו מופתע מהעלייה המתונה (בשיעור שני אחוזים) במחירי הדירות בת"א ברבעון הנוכחי ביחס לרבעון הקודם הבולטת, לנוכח העלייה החדה ביחס לשנה שעברה (עלייה של 32%): "כשעושים סקר כמו שעשינו, חשוב להבין שיש פרויקטים שמשפיעים על השוק בצורה משמעותית יותר מאחרים. למשל בתל אביב, בפרויקט שרונה נמכרו יותר מ־200 דירות ברבעון מסוים, והנתון הזה הטה את מחירי הדירות. התנודתיות הזו היא חלק משוק הדירות, ולכן לא הייתי מסיק ממנו על הצטננות מחירים בת"א. בסופו של דבר, אנחנו מבינים שישנן כיום בארץ כ־13 אלף דירות בלבד שלא נמכרו. זהו מלאי נמוך ביחס לשנים קודמות שבהן עמד המלאי על כ־20 אלף. עד שלא יגדל מלאי הדירות, לא נראה ירידת מחירים משמעותית".