האנשים שיבנו 10 דירות ב־100 מיליון שקל בטיילת בת"א

חיפוש אחר דירת פנטהאוז על חוף ימה של תל אביב הוביל את בעל חברת האופנה הישראלי המתגורר בפריז, סמי מרציאנו, להפוך ליזם נדל"ן עם פרויקט שאפתני במיוחד ברחוב הירקון. הקרקע שאותה רכש איש האופנה ב־2005 צפויה להיהפך לבניין מגורים, שאותו מתכנן האדריכל הישראלי הנודע רון ארד. בבניין ייבנו עשר דירות בלבד, ועלות הפרויקט נאמדת ב־100 מיליון שקל - מה שיהפוך אותו לאחד הפרויקטים היקרים בישראל, כך נודע ל"כלכליסט". לצורך ההשוואה, בפרויקטים שיצאו לדרך בשנה האחרונה באזור זה עמדו המחירים על 20־40 אלף שקל להקמת מ"ר.

סמי מרציאנו

"תל אביב מוצפת בחבר'ה שיצאו ממנה בשנות השמונים והצליחו בעולם בתחומי המסעדנות וחיי הלילה, והתחומים האלה השתכללו מאוד בעיר, אבל לפני חמש שנים כשבאתי לכאן לחפש לעצמי פנטהאוז לא ראיתי את השכלול הזה קורה גם בנדל"ן. לא היו הרבה דירות יפות בתל אביב", אומר מרציאנו. מאז ועד היום נכנסו גם לשוק הנדל"ן הישראלי מעצבי־על כמו פיליפ סטארק או ארמאני.

לבלוע צפרדעים

"לפני 25–30 שנה לא היו מעצבים עשירים מפני שלא היו כל כך הרבה הזדמנויות. היום הם לא מסתפקים בעיצוב בגדים או עיצוב פנים, והם רוצים להתפתח וגם לעשות יותר כסף, ועולם הנדל"ן מספק הזדמנויות כאלה. יש מנוע כלכלי גדול בתחום הזה. אני רואה את החיבור בין העולמות השונים גם באופנה, שזה התחום שאני מגיע ממנו. כשאתה מעצב בגד, אתה צריך לבחור את הבד הכי טוב ולגזור אותו טוב ולעשות לאשה חשק ללבוש אותו. בנדל"ן אתה צריך לקנות אדמה במיקום טוב, לבנות טוב ולעשות לאנשים חשק לגור בפרויקט".

הפרויקט של מרציאנו וארד יקום על שני מגרשים שאוחדו לשטח של 1.1 דונם - על חלקו עומד כיום מלון בן־עמי הוותיק ברחוב הירקון 154 וחלקו השני הוא מגרש חניה. מרציאנו קנה ב־2005 את המלון ב־3.35 מיליון דולר ואת החניון ב־2 מיליון דולר. "היה לי ברור שאני רוצה את הקומה העליונה ושאמכור את שאר הדירות. אחרי שמצאתי את המגרש הבנתי שיש לי פנינה ביד והתחלתי לפעול בנושא אישור תוכניות. במקביל, חיפשתי את האדריכל שיתכנן את הבניין. עברתי שלושה אדריכלים שונים ומה שהם הציעו לי לא מצא חן בעיניי. בלעתי הרבה צפרדעים עם הקרקע הזאת כי ידעתי שמדובר במשהו שלא צריך להתפשר לגביו", הוא אומר.

לא צריך להרוויח

תכנון הבניין רון ארד: "בנינו לפי אונסק"ו בלי להתכוון" ארד מספר על תכנון הבניין שיקום ברחוב הירקון. לדבריו היזם סמי מרציאנו "היה קליינט טוב ואוזן קשבת לכל התהליך" שירלי ששון-עזר, תגובה אחתלכתבה המלאה

במקביל קיבל מרציאנו הצעה לרכישת קרקע נוספת בירקון 82. במקרה הזה על הקרקע כבר היה היתר בנייה. מרציאנו הבין שנפלה לידו עוד מציאה. נציין, כי את כניסתו הראשונה לעולם הנדל"ן ביצע בעשור שעבר כשהפך לשותף ברשת מלונות בוטיק לונדונית. מה שהפך אותו בין השאר לחבר קרוב של המלונאי הישראלי, אלי פפושדו.

את תכנון הבניין בירקון 82 החליט מרציאנו להפקיד בידי אדריכל צעיר בשם רפאל נבות, ישראלי שגר בפריז ואחד המעצבים של הרשת היוקרתית טולמנס. אבל על הקרקע בירקון 154 הוא תכנן פרויקט ברמה אחרת לגמרי.

"לא עשיתי מזה עניין. פשוט הרמתי טלפון לרון ארד. אמרתי לו, 'אתה רוצה לעשות את הבניין הכי יפה בתל אביב? כי יש לי את המגרש הכי יפה בתל אביב', וזהו". לדבריו, אחרי שנפגשו הפכנו לחברים טובים. "התוכנית הראשונה היתה טובה. נתתי לו את כל החופש והוא הציג בומבה", אומר מרציאנו. אחרי שארד הסכים לתכנן את הבניין גיבש מרציאנו צוות מומחים בשוק, עו"ד אמיר עמר מהבכירים בשוק הנדל"ן ליווה אותו באספקטים המשפטיים, האדריכל אבנר ישר מלווה את הפרויקט בארץ, ושרון בן־שם, שותפה בחברת ניהול הפרויקטים וקסמן־גוברין, מטפלת בו באופן אישי. מי שמנצח על כל אנשי המקצוע הוא אריק חן, חתנו של מרציאנו.

רון ארד. "הפכנו לחברים טובים" | צילום: אוראל כהן

לעלות הגבוהה של הקמת הפרויקט כמה סיבות עיקריות: מחיר הקרקע הגבוה עקב המיקום היוקרתי והבחירה בארד - אחד המעצבים התעשיתיים והאדריכלים המוערכים בעולם. סיבה נוספת היא שארד תכנן בניין שכולו מבטון מעוקל, שייבנה בטכנולוגיה שטרם נוסתה בארץ. לשם כך, במקום מהנדס בניין סטנדרטי, נשכר מהנדס מטוסים כדי להתמודד עם המבנה הייחודי. לדברי מרציאנו, עד לפרויקט הזה הכסף היה הגורם העיקרי שהשפיע על החלטותיו העסקיות. "אני לא מתייחס לפרויקט הזה כאל משהו שצריך להרוויח ממנו. זה משהו שאני עושה בשביל תל אביב וכדי להשאיר חותם", הוא אומר.

הדמיה של הפרויקט בירקון 154. "המגרש הכי יפה בת"א"

חריגות בעיר הלבנה

מעבר לקשיים הביורוקרטיים באישור תוכנית כזו, גילה מרציאנו כי האזור שבו ממוקם הפרויקט הוכרז על ידי אונסק"ו כחלק משטח "העיר הלבנה", ולשם כך הוא נדרש להצטייד בסבלנות. "התחלנו את הפרויקט בשאיפה לניצול מקסימלי של המגרש. אתגר בפני עצמו מכיוון שהמגרש בנוי בצורת רי"ש", אומר אסא ברונו, אדריכל ומהנדס שעובד בצוות של ארד. "שחקנו עם ההעמדה של הבניין, ומכיוון שרצינו ליצור אלמנט של ריחוף בקומה הראשונה. התוצאה היתה חריגה של כ־5 מטרים מהתוכנית המקורית". אף שמדובר בחריגה של מטרים בודדים בעירייה הבהירו לצוות התכנון כי מכיוון שעד כה לא היה תקדים לבקשה מסוג זה, יש לפנות לאונסק"ו בסוגיה, מה שגרר עיכובים בדרך לאישור התוכנית.

הצוות גייס את שרת החינוך לשעבר יולי תמיר ואת דני בר אלי, המזכיר הכללי למגעים מול אונסק"ו. בסופו של דבר, אישרו באונסק"ו את החריגה ואנשי הארגון אף השתכנעו כי התכנון עומד ברוח סגנון הבאוהאוס המאפיין את הבנייה במתחם המוגדר כ"עיר הלבנה". כך, בתחילת 2009 אושרה התב"ע. בימים אלה אמור להתקבל היתר בנייה לפרויקט.

הגעת לישורת האחרונה והבניין עומד לצאת לדרך. אתה מתכוון להיכנס לפרויקטים נוספים בארץ?

מרציאנו: "הטעם שלי נפתח ואני רוצה לראות לאן זה הולך אבל יש לי תחושה שכן. כל החברים שלי בעולם האופנה הולכים לכיוון הזה ויש להם עסקי נדל"ן. זה כבר לא תחביב, מדובר בסכומים לא קטנים".