הלהיט של 2007 חוזר: אג"ח לא מדורגות של חברות נדל"ן

שלוש שנים עברו מאז שפרץ משבר המשכנתאות האמריקאי, אותו משבר שעצר את הנפקות איגרות החוב בבורסה של ת"א ופגע קשות בחברות הנדל"ן שגייסו מזומנים לצורך רכישת קרקעות ומבנים בחו"ל. מאז, ובמקביל להסדרי החוב שנחתמו עם חלק מהחברות, חזר ונפתח שוק הנפקות האג"ח בהדרגה. ראשית, לחברות שידעו לשמור על דירוגן הגבוה ובהמשך גם לחברות שזכו לדירוג חוב בינוני באיכותו.

אלא שהלהיט של השנים 2007-2006 - איגרות חוב לא מדורגות של חברות נדל"ן פרטיות קטנות - טרם זכה לעדנה, לפחות עד כה. ביום חמישי, ולראשונה מאז 2007, הגישה חברת הנדל"ן הפרטית אלמוגים החזקות תשקיף לגיוס של 50 מיליון שקל בהנפקת אג"ח לא מדורגות. הנפקה, שאם תושלם תהיה הראשונה מסוגה מאז פרוץ המשבר בשווקים.

האג"ח יישאו ריבית בשיעור משתנה המבוסס על התשואה השנתית לפידיון של האג"ח הממשלתית 0817 (עומדת כיום על 2.13%), בתוספת מרווח של 6%. אם תושלם ההנפקה בהצלחה, יתחלקו בעלי השליטה, עמי בר משיח ומריו זוזל, ב־4 מיליון שקל - 2.2 מיליון שקל פיצויים בגין סיום עבודתם כמנכ"לים משותפים, ו־1.8 מיליון שקל כמענק.

אלמוגים עוסקת בייזום בנייה למגורים ובהקמה ותפעול של פרויקטים מניבים למגורים. הפרויקט המרכזי, אלמוג אילת, כולל 549 יחידות השכרה. 204 יחידות נוספות נמצאות בהקמה.

בשבוע שעבר חתמה החברה על שני הסכמים עם בעלי השליטה, ולפיהם תשכיר מהם את בניין המשרדים הראשי שלה בטירת הכרמל תמורת 28 אלף שקל לחודש. כמו כן תשכיר החברה מהשניים דירה באילת תמורת 14,100 שקל בחודש. בעלי השליטה רכשו באפריל שתי דירות בפרויקט היוקרתי של החברה שבהקמה, ברחוב שינדלר בחיפה. אלמוגים אינה מציינת כמה שילמו תמורתן.

כביטחונות לאג"ח שיונפקו תעמיד אלמוגים את העודף התזרימי שיווצר מפרויקט אלמוגרין שבהקמה ביקנעם, ומפרויקט ברחוב שינדלר בחיפה. החברה התחייבה כי העודף התזרימי משני הפרויקטים לא יירד מ־40 מיליון שקל, ומעריכה את העודף מפרויקטים עתידיים נוספים ב־38 מיליון שקל. בנוסף תשעבד החברה לנאמן האג"ח שני בניינים בשכונת הדר בחיפה עם 50 דירות להשכרה, בשווי הוגן של 9 מיליון שקל.

במסגרת הלוואות בהיקף של 3.8 מיליון שקל, שקיבלו החברות־הבנות מהקרן לעסקים בינוניים, התחייבה אלמוגים שהונה העצמי לא יפחת מ־20% מסך המאזן, שבעלי השליטה לא יבצעו משיכת הון וששכרם החודשי לא יעלה על פי חמישה מהשכר הממוצע במשק. עקב ההתחייבויות לקרן, ירד שכרם של בר משיח וזוזל ל־165 אלף שקל בשבעת החודשים הראשונים של השנה (23.5 אלף שקל לחודש בממוצע), כאשר ב־2009 עמד שכרם החודשי על 47 אלף שקל וב־2008 על 76 אלף שקל.

על פי הסכם הניהול שייכנס לתוקף עם השלמת ההנפקה, ישודרג שכרם של בר משיח וזוזל (שישמשו כיו"ר הדירקטוריון וכממלא מקומו) ל־80 אלף שקל בעבור 75% משרה. עד לפירעון המלא של האג"ח התחייבה החברה שלא תחלק דיבידנד בשיעור העולה על 35% מיתרת הרווח המותרת לחלוקה, או באופן שיוריד את הונה העצמי לפחות מ־35 מיליון שקל.