מדד נדלניסט ספטמבר 2010: תנומת החגים
חודש החגים הכניס את השוק להקפאה, ההיצע לא השתנה, הביקוש נבלם ומדד נדלניסט עלה ב־0.3% בלבד. הכותרות מדברות על חידוש מגמת ההתייקרות, אבל נדלניסטים לא מעטים סבורים שהשוק לא יפשיר בקרוב
תקופת חגי תשרי נפרסה השנה בין 8 בספטמבר ועד סוף החודש. כתוצאה מכך, בשוק דירות היד שנייה שרר שקט. המחירים קפאו, המשקיעים נעלמו ומספר העסקאות קטן מאוד לעומת יולי ואוגוסט, שבהם נרשמה התעוררות מסוימת. מסעות השיווק האגרסיביים של כמה משחקני המגורים הגדולים בשוק השפיעו מעט על היקף הפעילות בשוק הדירות החדשות - נתונים בעניין זה יתפרסמו בהמשך החודש.
לראשונה מזה זמן רב, לא מעט שחקנים בשוק מעריכים כי השוק על סיפה של תקופת קיפאון, כמה מהם אפילו צופים שהיא תימשך חודשים רבים. השפעה נוספת על השוק בספטמבר היתה העובדה שהעלאת הריבית טרם הצליחה להשפיע על השוק כפי שביקש להשיג בנק ישראל. בספטמבר המשיכה בדרך כלל יציבות במחירים לעומת מחירי חודש אוגוסט.
לדברי אהוד המאירי, יו"ר פירמת שמאות המקרקעין והייעוץ הכלכלי - אהוד המאירי ושות', "נראה שהשוק הולך לקראת התייצבות מסוימת". המאירי מסביר כי הסתירה בין נתונים השונים בשוק גרמה למצב של המתנה. מי שכן פעיל בתקופת החגים הם לרוב תושבי החוץ, אך לדברי המאירי, "הביקושים של תושבי חוץ הם לרוב לדירות חדשות, ולכן בתקופת זו היקפי העסקאות בדירות יד שנייה מצומצמים יחסית".
ירושלים: המשקיעים הזרים נעלמו
ירושלים המשיכה בהתנתקות משוק המשקיעים הזרים גם בספטמבר, כמו בחודשיים שקדמו לו. בני לובל, הבעלים והמנהל של אנגלו־סכסון ירושלים אומר, "אנחנו כבר לא רואים הרבה משקיעים כפי שהיו בחודשי הקיץ הראשונים" .
רפי בר חן, זכיין רי/מקס בראשית בבירה מאשר גם הוא שמשקיעים מחו"ל מורגשים פחות בעיר, וצופה ש"בשנה הקרובה לא די בכך שהם לא ירכשו כאן נכסים, הם אף יפעלו למכור נכסים שברשותם כדי לכסות השקעות אחרות שאליהן נכנסו. אני דווקא מזהה עכשיו תחילת תנועה של משקיעים ישראליים בדירות בעיר, הוא מדווח במפתיע. האזור שנמצא באחרונה במוקד העניינים הוא קריית האומה: זאת לאור התקדמות הבנייה בסביבתה, שמביאה אליה בעיקר ירושלמים משפרי דיור ותושבים מחוץ לירושלים. לפי אנגלו־סכסון, כ־20% מהביקושים לשכונה מגיעים מחוץ לעיר".
תל אביב: רגיעה במחירי השכירות
בתל אביב הורגשה בספטמבר ההאטה. בשוק אומרים כי המחירים שמרו על יציבות כמו בחודשיים הקודמים. רפי זאורוב מחברת התיווך גרניום אומר, כי במרכז העיר שוק הנדל"ן הוא כעת שוק של הורים ששילמו את השכירות לילדיהם ונמאס להם. "עליית דמי השכירות הביאה לכך שבמקום לשלם 5,000 שקל לחודש לדירה של הילדים, הם מעדיפים לקנות לילדים שלהם דירה". לדבריו, במרכז תל אביב, בניגוד לחלק גדול מהארץ, מרגישים עדיין את השפעת המשקיעים. זאורוב מספר על כך שנכסים יוצאי דופן נחטפים במרכז העיר למרות החשש שמדובר בתחילת הליך ירידת מחירים. אסף טל מרילטי אקזקיוטיב אומר כי בחודש האחרון מסתמנת מגמה של ירידת מחירים בשוק היוקרה בעיר. טל מעריך כי המגמה תימשך בחודשים הבאים לאור המספר הגדול יחסית של התחלות הבנייה וההיצע הגדול.
שלי סבירסקי, מסניף אנגלו־סכסון בשכונות הצפוניות של העיר, טוענת כי "מחירי הדירות בעיר נותרו כשהיו בחודשים הקודמים. מחיר דירת 4 חדרים למכירה באזור נווה שרת נע בין 1–1.2 מיליון שקל. באזור של נאות אפקה ניתן למצוא דירת 4 חדרים במחיר 2–2.5 מיליון שקל, ובבניינים החדשים באזורי הגוש הגדול ורמת אביב ג' החדשה המחיר ינוע בין 2.5–2.6 מיליון שקל". הפעילים בשוק מדווחים על רגיעה מסוימת בשוק השכירות, לאחר כמה חודשים סוערים. "מחירי הדירות להשכרה נרגעו יחסית וחזרו להיות שפויים. שכר הדירה לדירת 4 חדרים בצפון העיר יכול לנוע בין 5,000–6,000 שקל לחודש, תלוי במצב הנכס", אומרת סבירסקי.
אשדוד: שוק היד השנייה נחלש
אשדוד היתה העיר שבה נרשמה עליית המחירים הבולטת במדד בספטמבר. זאת אף שבשוק דירות היד שנייה דווח חודש חלש. אלעד אברויה, מנהל סניף אנגלו־סכסון באשדוד, אומר כי הביקושים בחודש האחרון היו נמוכים יחסית לחודשים הקודמים, ומעריך כי החגים ועליית הריבית גרמו לרוכשים פוטנציאליים לא לקבל החלטה כרגע, בשל החשש מאי־עמידה בתנאי ההחזר. העסקאות המעטות שנסגרו היו במחירים גבוהים יחסית לאוגוסט, שהיטו מעלה את הממוצע החודשי בעיר.
באר שבע: משקיעים ב־4 חדרים
השקט של החגים היכה גם בבאר שבע. זכיין אנגלו־סכסון בבאר שבע מאיר שלום, מוסר כי "בחודש החגים היה קשה לחוש את השוק. אנחנו רואים בעיקר ביקוש לדירות גדולות ומשקיעים רבים המבקשים דירות 4 חדרים על פני 3–2 חדרים, לאחר שעשו את חישובי התשואה וגילו כי דירות אלו מניבות תשואה גבוהה יותר". לדבריו, התשואה שמניבה דירת 3 חדרים בעיר עומדת היום על כ־6% בממוצע, לעומת דירת 4 חדרים שמניבה כ־7%–6.5%. "שוק השכירות, כיאה לחודש ספטמבר, נרגע מעט לאחר שאוגוסט היה עמוס בעסקאות השכרה בשל הביקושים מצד הסטודנטים", הוא מדווח.
חיפה: שוק שכירות עירני
חיפה ניצבת עדיין סביב אותן רמות מחירים שראינו בה כבר באפריל–מאי האחרונים. דרור אלוני, זכיין אנגלו־סכסון חיפה, אומר כי "עדיין קיימים פערים גדולים בין מחירי ההיצע, למה שהלקוחות מוכנים לשלם בחיפה. מורגש ביקוש ער בעיקר של זוגות צעירים ומשפרי דיור מקומיים, אך טרם ניתן לומר שאנו מרגישים את ההשפעה של העלאת הריבית על שוק הדירות. אני מעריך שבהמשך אכן תהיה השפעה, אבל מינורית".
בשוק השכירויות מדווחים על חודש ער במיוחד מכיוון הסטודנטים שנערכו לשנת הלימודים האקדמית. "לא מדובר בנהירה של סטודנטים לעיר אלא בחוסר בהיצע של דירות טובות להשכרה. מחיר שכירות ממוצע לדירת 2 חדרים עומד על 2,000–2,500 שקל לחודש. על דירות 3 חדרים משלמים כ־2,500–3,500 שקל לחודש ועל דירת 4 חדרים כ־3,500–4,500 שקל לחודש", מדווח אלוני.
פתח תקווה: יציבות מחירים
ספטמבר היה חודש יציב בפתח תקווה, על פי הדיווחים. העיר זכתה באוגוסט לזריקת עידוד מכיוון משפחת גינדי, שמכרה את רוב הפרויקט הענק שלה בשכונת אם המושבות, ומכיוון התחלות הבנייה שמשכו משפרי דיור לחפש קונים לדירותיהם הישנות. יאיר היימליך, זכיין רי/מקס הזדמנויות, אומר כי הוא והקולגות שלו חשים בשבועות האחרונים בירידת מחירים קלה. "השוק ייעצר ולא יהיו עוד עליות מחירים. לאנשים אין כסף. אם זה לא ייעצר, הנגיד יתערב", אומר היימליך, שצופה כי באזורי הביקוש בעיר לא תהיה ירידת מחירים בקרוב.
הוד השרון: עסקאות התבשלו בחגים
הוד השרון, שמשכה לא מעט קוני דירות חדשות בשלוש השנים האחרונות על רקע פיתוח של מתחמים חדשים בשכונות המבוקשות בה, עברה למצב רגיעה יחסית בחודשיים–שלושה האחרונים. חודש החגים תמך בשלווה, אולם דרור לימור, זכיין רי/מקס בעיר, אומר כי מתחילת אוקטובר מורגשת התעוררות בשוק היד השנייה. "כולם חיכו ל'אחרי החגים'. יש לא מעט עסקאות בקנה שהתבשלו במהלך החגים, ואני מעריך שייסגרו בתקופה הקרובה".
נתניה: ביקושים לדירות חדשות
גם בנתניה קהל הרוכשים ממתין לירידות מחירים שעשויות לבוא לאחר התערבות הרגולטורים. שוש ערער, זכיינית אנגלו־סכסון בנתניה, אומרת כי למרות המחירים היקרים יחסית בפרויקטים חדשים בעיר, בולטים ביקושי ערים בשוק הדירות החדשות וזה משפיע על שוק היד השנייה. "מחיר דירת 4 חדרים באזורים החדשים של העיר, כגון רמת פולג וגלי ים, עומד היום על 1.4–1.6 מיליון שקל". היא מציינת כי עיקר הקונים באזורים החדשים הם תושבים מרמת השרון, גבעת שמואל ואפילו באר שבע.
חולון: השוק נעצר - בינתיים
בחולון יש מי שמודים שהנחישות של נגיד בנק ישראל במאבק במחירי הדירות מתחילה להניב פירות. עמי מן, זכיין רי/מקס אקסלנס בעיר, אומר כי "לפני שהנגיד הכריז על עליית הריבית הרגשנו התעניינות מרובה של קונים. עם ההכרזה על עליית הריבית השוק שוב נעצר, אבל אני לא מאמין שזה יעזור". מן סבור כי עליית המחירים תימשך. "אולי תהיה עצירה מסוימת, אבל ניסיון העבר מלמד שזה זמני. אין פה השפעה ארוכת טווח, כפי שזה נראה כרגע". הוא מציין כי עדיין חסרות בחולון דירות 3 חדרים, שאותן מחפשות המשפחות הצעירות.
רמת גן: פריחה בשכירות
ברמת גן אומרים כי ספטמבר היה חודש קשה, עם מעט מאוד עסקאות. דווקא שוק השכירות החל לפרוח לאחר כמה חודשי דשדוש. אסתי ג'ובאני, זכיינית רי/מקס לב, מספרת כי מראשית חודש אוקטובר הוא חשה בהתעוררות. "מי שיש לו כסף נזיל רוצה לקנות דירה, אבל אין לי מה לתת להם במחירים של 1.2–1.3 מיליון שקל, שהם הנפוצים ביותר בקרב מחפשי דירות בעיר". היא מודה, "נכסים שמוצעים היום במחיר ריאלי 'עפים' ולא נשארים לרגע על המדף".
ראשון לציון: מחפשים יד שנייה
התחלות הבנייה בעיר ובפרויקטים במערבה משכו לא מעט משפרי דיור בעיר לנוע מערבה והחיו את שוק היד שנייה. עפרה קונס, זכיינית אנגלו־סכסון בראשון לציון, מדווחת כי עיקר התנועה בשוק זה הוא של זוגות צעירים. "הם קונים דירות ברמת מחירים של 1.1–1.2 מיליון שקל", לדברי קונס, כמו באוגוסט וגם בספטמבר היתה התעניינות בקרב משקיעים בדירות של 2–2.5 חדרים במרכז העיר. קונס אומרת כי עליית הריבית לא השפיעה, וכי באזורים מסוימים, כמו במתחם ביאליק, מרגישים נחישות של קונים שעשויה אף להעלות מחירים.
הרצליה: השכונות החדשות מייקרות את העיר כולה
כמו באוגוסט, גם בספטמבר נרשמה עליית מחירים בולטת יחסית לשוק דירות היד שנייה בהרצליה. אהוד המאירי, יו"ר פירמת שמאות המקרקעין והייעוץ הכלכלי - אהוד המאירי ושות' אומר כי, "ניתן להסביר זאת על רקע עליית המחירים המואצת שהיתה לאורך השנה בשכונות החדשות שפותחו בעיר. כשהביקושים חוזרים לדירות יד שנייה, המחירים מושפעים ממחירי הדירות החדשות". טיעון נוסף של פעילים בשוק הנדל"ן בעיר הוא כי העירייה מגבילה מאוד את הבנייה של דירות קטנות, 2–3.5 חדרים, ובכך גורמת לעליית מחירים של נכסים מיד שנייה. בעיריית הרצליה אמרו בשבוע שעבר, "העירייה פועלת בהתמדה להגדלת היצע הדיור בעיר הן באמצעות יישום תוכניות התחדשות עירונית, והן באמצעות קידום תוכניות לבנייה חדשה למגורים באזורים כמו: גליל ים, חוף התכלת ומתחם זרובבל".
דוד לוי, זכיין אנגלו־סכסון הרצליה, מדווח כי לצד המחירים שעלו נרשמה בספטמבר האטה בביקושים לדירות יד שנייה, שכמו ברוב חלקי המדינה מיוחסת לחגים. "אפשר לומר כי בשל כך התאפיין חודש ספטמבר במוכרים וקונים צעירים יחסית, שהיה להם יותר נוח לפעול בחגים, לעומת משפחות מבוגרות יותר שהקדישו זמן למשפחה", מסביר לוי. באשר לשוק השכירות בהרצליה אומר לוי, "מרבית הסטודנטים של המרכז הבינתחומי הקדימו לשכור דירות בחודש אוגוסט כי אז ההיצע היה גדול, לעומת חודש ספטמבר".
38 תגובות לכתיבת תגובה