איך תשפיע עליכם הקשחת תנאי המשכנתאות על ידי בנק ישראל? האם מחירי הנדל"ן צפויים לרדת?

הפיקוח על הבנקים בבנק ישראל הטיל אתמול פצצה בשוק הנדל"ן, כאשר הודיע על הקשחת תנאי המשכנתאות. מעתה יידרשו הבנקים להגדיל משמעותית את ההפרשות שלהם כנגד הלוואות שניתנו בשיעור מינוף גבוה בריבית משתנה.

איך תשפיע ההוראה החדשה על מי שמתכנן לקחת משכנתה? האם גם מי שיש לו משכנתא קיימת בריבית משתנה יושפע מהמהלך? האם ההחלטה הנוכחית תביא לירידה בפעילות בשוק המשכנתאות?

במהלך היום הופנו שאלות הקוראים ומומחי "AMG משכנתאות" ענו עליהן. 

אני עומד למחזר משכנתה מבנה הבית - 11.3 מיליון שקל. סה"כ ההלוואה - 295 אלף שקל, כולל עמלות פירעון.האם המהלך לטווח הרחוק ישפיע עלי בעקבות השינויים, האם כדאי לבצע בימים כאלה של חוסר וודאות מיחזור?

תחילה בכדי לתת לך מענה מקצועי פרטני להלוואה שלך עליי לקבל דו"ח יתרות לסילוק משכנתה (עדכני) ולבדוק

כדאיות חיסכון.

שנית, ימים אלו של חוסר ודאות לא משפיעים עליך - חוק הרפורמה החדש מדבר על למעלה מ-60% מימון, במקרה שלך מדובר ב22% מימון בלבד.

לסיום, עליך לשאול את עצמך האם אתה מרוצה מאופן התנהלות המשכנתה שלך? במידה והיא לא מותאמת לצרכים האישיים שלך ומשפחתך, תצטרך לעשות שינוי בהלוואה בדרך זו או אחרת.

יש ברשותי היום דירה אותה אני מתכוון למכור ולקנות חדשה שמחירה כ–1.7 מיליון שקל, כאשר אני רוצה לקחת משכנתה של למעלה מ – 800 אלף שקל. הבנתי שהפגיעה היא רק לרוכשי דירה שנייה, האם אני בתוך הקטגורייה הזו? האם אפגע מהתקנה החדשה?

החוקים חלים גם על רוכשי דירה ראשונה. בהנחה ואחוזי המימון נמוכים מ-60%, התקנה החדשה לא תיכלול אותך ולא תשפיע עליך. במידה ותעבור את ה-60%, הרי שהתקנה החדשה אכן תכלול אותך.

שלום לכולם, אודה מאוד לעזרתכם אנחנו מאוד מבולבלים... אני עומדת לרכוש דירה באמצעות משכנתה ע"ס 900 אלף שקל. אנחנו זוג צעיר אך זוהי בפועל דירתי השנייה כי הוריי לפני 10 שנים רשמו על שמי דירה. יש לנו 32% מערך הדירה כהון עצמי. האם אפגע מהגזרה החדשה ואם כן איך, כמה אשלם יותר? הבנתי שזה מייקר את הריבית על המשכנתה בכמעט 1% האם לכל המשכנתה או רק לחלק בריבית המשתנה? האם ניתן לשנות את החלק בריבית משתנה צמודת פריים, כלומר לא ניקח 25% באפיק זה אלא רק 20% האם זה עוזר במשהו? תודה רבה, זוג צעיר שמנסה לחיות במדינה.

ההנחיות החדשות קובעות כי על רכישת דירה שנייה כאשר שווי המשכנתה מעל 800 אלף שקל וגובה המימון הינו מעל 60% ובהרכב ההלוואה מעל 25% הינו בריביות משתנות, כאשר התנאים הינם מצטברים, הרי שההנחיות תקפות. אם תיקחו רק 20% בריבית פריים הרי שלא תיכנסו בהגדרת ההנחיות, אך מנגד איני יכול להמליץ על הרכב הלוואה שכזה משום שעלות ההלוואה שלכם בסוף תקופה תהיה גבוהה בהרבה על אף הריביות הנמוכות. זאת היות וחיסכון ההלוואה אינו טמון רק בריביות.

המלצתי החמה זה לנסות להשיג עוד הון עצמי על מנת לא להגיע למשכנתה של מעל 800 אלף שקל או לחילופין לקחת משכנתה על הנכס החדש בגובה 60% או לחילופין עד 800 אלף שקל ואת היתרה לה אתם זקוקים לקבל ע"י משכון הדירה הראשונה.

שלום, אנו עתידים לקחת משכנתה ב-01.03.2010. משכנתה של 1,200,000 שקל שמהווה 65% מערך הנכס - הבנק אישר את הבקשה. זוהי הדירה הראשונה שלנו. האם אנחנו נפגעים מהחלטת בנק ישראל? מה ההשלכות מבחינתנו? תודה

ראשית, אני מניח שהתכוונת ל-1.3.2011. לגופו של עניין, כל הלוואה מעל 60% מימון של הבנק, ומעל 800 אלף שקל סה"כ, כאשר יותר מ-25% מהמשכנתה בריביות משתנות, אמורה להינתן בתנאים פחות טובים מהקיימים היום. יחד עם זאת, וחובה לסייג ולהבין, כי עדיין לא התקבלה החלטה סופית. במידה ויש לכם זכאות משרד השיכון הרי התקנה לא תופסת לגביכם. במידה ואכן תפגעו, יש לקחת בחשבון עלייה של כ-600 שקל בהחזר החודשי אם ואכן הקריטריונים שהזכרתי תקפים לגביכם. במידה וכן, הייתי עושה מאמץ נוסף ומגייס את ה-5% הנוספים של ההון העצמי וזאת על מנת לרדת ל-60% מימון מהבנק.

שלום, רציתי לשאול כמה שאלות:

1. האם השינוי כבר בתוקף? כלומר אם אני לוקחת משכנתא היום, האם זה חל עליי?

2. האם השינוי חל על זוגות שקונים דירה ראשונה ואינם בעלים של נכס אחר?

3. האם הייקור של המשכנתה חל על ההפרש בין ה-800,000 לסכום המשכנתה המבוקש? או שהוא חל על כל הסכום?

1. השינוי נכנס לתוקף היום. כלומר, אם את לוקחת משכנתה החל מהיום והלאה - יחול עליך השינוי.

2. השינוי חל גם על רוכשים אשר רוכשים את הנכס הראשון, למעט רוכשים שיש להם זכאות. כלומר, במידה והינכם בעלי זכאות - לא תיפגעו מההנחיה החדשה. במידה וזהו הנכס הראשון שלכם ואין לכם זכאות - השינוי יחול גם עליכם.

3. ייקור המשכנתה חל על הסכום הכולל אותו תיקחו מהבנק.

אני בשלבי רכישת דירה ואני מעוניינת לקחת משכנתה של 900 אלף שקל, כאשר אני מעוניינת להשתמש ב-150-120 אלף שקל למטרת שיפוץ הדירה, האם מומלץ לקחת פחות משכנתה ולהשתמש בהון עצמי לשיפוץ?

יש לבחון האם המימון שלקחת מהווה יותר מ-60%. במידה וכן, בהתאם להנחיות החדשות הרי שבמידה והמימון על הנכס מהווה יותר מ-60% וגובה ההלוואה מעל 800 אלף שקל ולמעלה מ-25% מההלוואה נלקחה בריביות משתנות, הרי שהריביות על ההלוואה יהיו גבוהות יותר. לכן, במידה ויש לך אפשרות להביא עוד הון עצמי מהבית, הרי שכך תוכלי ליהנות מריביות טובות יותר, ותהיה לך את האפשרות גם ליהנות מחלק גדול יותר של ההלוואה בריביות משתנות שהן זולות יותר מהקבועות ומגוונות את תמהיל ההלוואה.

אשתי ואני מעוניינים לרכוש דירה, כיום אנו גרים בשכירות. האם לאור הפעולות שמבצע בנק ישראל ניתן להעריך כי מחירי הדירות יירדו בשנתיים הקרובות ולכן נכון יהיה להמתין עם רכישת הדירה?

כדי שהמחירים יירדו, יש לטפל גם בצד ההיצע ולא רק בצד הביקוש - דבר שקורה בעצלתיים, וייתן אותותיו רק בעוד שנתיים שלוש. ולכן הביקוש לדירות, גם אם יירד מעט בעקבות ייקור הריביות, לא ישתנה בצורה משמעותית. אף אחד לא יודע מה יקרה למחירי הדירות, גם בהקשחות התנאים הקודמות של בנק ישראל חשבו כי המחירים יירדו, אולם הרוכשים חשבו אחרת. פעולות נקודתיות יכולות להשפיע ברמה הנקודתית, אולם לא בטוח שיוכלו לשנות את המגמה.

אני מעוניין לקנות דירה שעלותה היא כ-680,000 שקל. יש לי 10% מהסכום ואני מתכנן לקחת משכנתה דרך מזרחי טפחות שמאשרים הלוואה כזו בתנאי שיש ביטוח נוסף למשכנתה. האם אני הולך להיפגע?

עפ"י ההנחיות האחרונות, רק אלו שנוטלים משכנתא של 800 אלף שקל ומעלה ייפגעו. המשכנתה שלך היא כ-600 אלף שקל ולכן לא תיפגע.

שלום רב, אנחנו זוג צעיר, עומדים לקחת משכנתה של 760,000 שקל לרכישת נכס ראשון. האם נפגע מהחלטת הנגיד?

עפ"י ההנחיות האחרונות של בנק ישראל, רק אלו שנוטלים משכנתא של 800 אלף שקל ומעלה יפגעו. היות והמשכנתה שלכם נמוכה מהסכום לא נראה כי תפגעו. יחד עם זאת, יש לשים לב לשמאות, שכן שמאות נמוכה עלולה להביא אתכם למשכנתה גבוהה יותר. במידה ואכן זה יהיה המצב, מומלץ לכם לחפש מקורות מימון נוספים ולא לעבור את רף 800 אלף שקל בכדי לא להיפגע.

שלום רב,

1. האם הקשחת התנאים משפיעה גם על אנשים שכבר לקחו משכנתה בריבית משתנה?

2. רציתי לדעת האם ישנו מצב שהבנקים יעלו את הריבית גם לאלו שלוקחים משכנתה בפחות מ-800,000 שקל כדי לפצות את עצמם על ההון שהם צריכים להפריש במקרים של המעל 800,000 שקל?

1. לא. מי שכבר לקח משכנתה ההנחיות החדשות אינן חלות עליו.

2. אין תשובה חד משמעית לשאלה הזאת. הבנקים עדיין לא החליטו כיצד הם פועלים מעתה בהתאם להנחיות החדשות, יתכן והם יעלו את הריביות לאלו שלוקחים משכנתאות הנמוכות מ800 אלף שקל ויתכן שלא. מן הסתם זה משהו שצריך לקחת בחשבון כשבוחנים את הרכב המשכנתה שנלקחת. אנו מאמינים שההשלכות של ההנחיות החדשות יהיו יותר ברורות בימים הקרובים אחרי שהבנקים יעכלו את ההוראה ויחליטו על הקו המנחה שבו הם יפעלו בהתאם למשכנתאות כולן.

אנחנו זוג צעיר עם תינוקת, קנינו החודש את דירתנו הראשונה בסכום של 1.05 מיליון שקל עם הון עצמי של 310 אלף שקל (לאחר תקופה ארוכה של מגורים אצל ההורים), אנחנו מתכננים לקחת את המשכנתה במרץ 2011. (כניסה ביולי 2011) - קיבלנו אישור עקרוני מ-2 בנקים שונים למשכנתה לפני החתימה. מה ההשלכה של הגזרה האחרונה עלינו? האם כדאי לנסות להקדים את לקיחת המשכנתה? הבנתי כי יש גזרות נוספות בדרך - האם זה נכון? - מה המלצתכם.

ההוראות החדשות אינן חלות עליכם וזאת מאחר וגובה ההלוואה שלכם נמוך מ 800 אלף שקל, על כן אין צורך להקדים את לקיחת המשכנתה, בנוגע לגזרות הנוספות, בנק ישראל שם לעצמו למטרה לצנן את שוק הנדל"ן מתוך הבנה שמחירי הדירות אינם ריאליים וקיים קושי היום לזוגות צעירים לרכוש דירות. על כן הוא עושה כל שביכולתו על מנת למתן או להוריד את מחירי הדירות, זה התחיל בתהליך שפנה לקבוצות רכישה, זה המשיך בהעלאת הריביות לרוכשים אשר לוקחים מעל 60% מימון וההנחיה החדשה היא פשוט המשך של הקו המנחה הזה, ייתכן ויתווספו הנחיות חדשות שימשיכו את התהליך אך אין לדעת לבטח.

אני בתהליך מיחזור משכנתה באותו הבנק שממנו היא נלקחה. זה הבית היחיד שבבעלותי. סכום המשכנתה לאחר המחזור יהיה 1,100,000 שקל. המשכנתה עומדת על 60% משווי הנכס. 30% משתנה כל 5 שנים. 40% משתנה כל 10 שנים והיתרה בפריים. תקופת המשכנתה 25 שנה. קיבלתי כבר אישור עקרוני לפני מספר ימים ואין לי מושג אם התקנות חלות גם עליי.

ברמת העיקרון אתה לא נכנס לקטגוריות של ההנחיות החדשות, במידה והמשכנתה באמת עד 60% מימון ועל כן אתה לא יכול להיפגע מריביות גבוהות. כלומר באם תהיה בגובה של 60% מימון ומטה, הרי שההנחיות לא יחולו לגבייך ותהנה מהריביות המוזלות.

בתור זוג צעיר שעתה נישא ורוצה להפסיק לזרוק את כספו על שכירות, היינו רוצים להבין כיצד המהלך הזה ישפיע על גובה המשכנתה שאנו נוכל לקבל מהבנק. יש לציין שההון ההתחלתי נמוך והיינו מעוניינים לקבל משכנתה של 70% לפחות או 90%.

הנחיית הנגיד אתמול תקפה בעבור 3 פרמטרים שצריכים להתקיים במצטבר: 60% מימון ומעלה. סכום הלוואה של 800 אלף שקל ומעלה ו-25% מהרכב ההלוואה במסלול של ריבית משתנה. במידה ופרמטרים אלה תקפים לגביכם, תעלה המשכנתה בכחצי אחוז עד אחוז. למרות זאת, שווה לבדוק האם ניתן לקבל משכנתה ע"י בנייה נכונה של ההלוואה, כך שלא תכביד על ההוצאה החודשית ותהווה תחליף לשכר דירה.