קרן מידאס: השווי של גני שרונה זינק ביותר מ־60% בתוך שנה

האם קיימת בועת נדל"ן בישראל? לשאלה זאת נתקשה לקבל תשובה חותכת, אך עסקה המתגבשת בימים אלה במתחם גני שרונה בתל אביב מעלה תחזית מדאיגה לכיוון שאליו פונה שוק הנדל"ן בישראל בכלל ובתל אביב בפרט.

כדי להבין את היקף הבעיה, נחזור לתחילת ספטמבר 2009. אז הקימה קרן מידאס השקעות ביחד עם שלושה שותפים - הפרסומאים ראובן אדלר ואיל חומסקי ומנכ"ל אזורים לשעבר מתי דב - בחלקים שווים חברה חדשה בשם גני שרונה לצורך חכירת 15 מבנים לשימור בצד המערבי של מתחם גני שרונה, באזור הקריה בתל אביב.

החוזה עם מינהל מקרקעי ישראל נחתם ב־15 באוקטובר באותה שנה והעניק לגני שרונה זכות חכירה ל־49 שנה עם זכות חכירה לתקופה זהה נוספת. תמורת החכירה שילמה גני שרונה 45.1 מיליון שקל (בתוספת מע"מ) והעריכה במקביל כי עלות שיפוץ המבנים תסתכם ב־30 מיליון שקל. היא גם התחייבה להשלים את שיפוץ מבני המושבה הטמפלרית בתוך שנתיים, לצורך השכרתם.

צילום: אוראל כהן

בשבוע שעבר - כשנה לאחר מועד חתימת החוזה - קרן מידאס השקעות דיווחה כי הוצע לה על ידי שותפיה לרכוש מכל שותף שליש מאחזקותיו, כך שלאחר השלמת העסקה קרן מידאס תכפיל את אחזקותיה בגני שרונה ל־50%. בתמורה למניות גני שרונה, קרן מידאס תשלם 20 מיליון שקל עבור חלקם של השותפים בהון העצמי והוצאות נלוות כמו מס רכישה. העסקה משקפת לפרויקט שווי של 130 מיליון שקל - תשואה של 63% בתוך שנה.

נסיקה זו בשווי הפרויקט ממחישה היטב את התנפחות בועת הנדל"ן, אך במקביל טומנת בחובה בעיה נוספת - זליגת הבועה לשוק ההון המקומי. קרן מידאס שבשליטת עו"ד יורם יוסיפוב, יוסף שטיינמן, יאיר רוטלוי, עופר אורליצקי ושמואל מנסברג, נסחרת בבורסה בתל אביב לפי שווי שוק של 36.8 מיליון שקל.

בסוף השבוע פרסמה היא את דו"חותיה הכספיים לרבעון השלישי של 2010 שבהם הציגה בהכנסות של 4.5 מיליון שקל והפסד של 1.6 מיליון שקל. במקביל, הציגה החברה תזרים מזומנים שלילי מפעילות שוטפת של 4.4 מיליון שקל ברבעון השלישי ובסוף ספטמבר הכילה קופת המזומנים הדלילה שלה כ־4.9 מיליון שקל בלבד (לא כולל חברות בנות).

נכון למועד זה, מעל מידאס ממשיכה לרחף סכנה לדרישה לפירעון מידי של חוב בגובה 76.4 מיליון שקל בגין הלוואות שנטלה בעבר לרכישת בתי אבות בבריטניה. מידאס אינה עומדת באמות המידה הפיננסיות שנקבעו - יחס הלוואה לשווי נכסים - בשל ירידה בשווי ההוגן של בתי האבות.

בהיעדר מזומנים בקופתה, כדי שמידאס תוכל לשלם 20 מיליון שקל לשותפיה בפרויקט גני שרונה תמורת שליש מאחזקותיהם - היא תצטרך לגייס חוב מהציבור שיתבקש כנראה להזרים עוד חמצן לבועת הנדל"ן המתנפחת.

"התחלנו בהליך של גיוס של 50 מיליון שקל באיגרות חוב", אמר אבישי אברהם, מנכ"ל משותף בקרן מידאס השקעות, ל"כלכליסט" לאחר פרסום הדו"חות הכספיים לרבעון השלישי. "מתוך הסכום שנגייס, 40% ינותבו למימון עסקת גני שרונה, והיתרה לרכישת נכסים מניבים נוספים ולמימון הפעילות השוטפת של הקרן", אמר אברהם. על פי מתווה העסקה, קרן מידאס תחתום על החוזה עם השותפים עד ל־20 בינואר 2011, ולכן לדברי אברהם, החברה כבר נפגשה עם חתמים והיא מתכוונת לגייס את הסכום בתקופה הקרובה.

כשנשאל מנכ"ל מידאס האם זינוק של 62.5% בתוך שנה מעיד על היווצרות בועה בשוק הנדל"ן, הוא ענה: "אני לא חושב שיש כאן בועה כי קנינו את הפרויקט בזול. אנחנו מחזיקים ב־6,500 מ"ר בפרויקט, ואם בוחנים את מחירי השכירות באזור, ניתן לראות שהמחיר ששילמנו לא מצביע על בועה. אני לא הייתי רוכש את הפרויקט לפי שווי של 130 מיליון שקל, אם אני חושב שככה הוא שווה. אני חושב שגם במחיר הזה יש פה אפסייד. המספרים פה יהיו הרבה יותר גבוהים, להערכתנו", סיכם אברהם.