יו"ר ומנכ"ל נאנט נדל"ן: "ההימור על פולין היה המהלך הכי חכם שעשיתי בחיים שלי"

"את נאנט נדל"ן הקמנו בשנת 2000, מיד אחרי שהחלטנו שהחברה־האם אולימפיה תצא לפעילות בחו"ל. התחלנו בקטן: שלושה פרויקטים קטנים בהונגריה ועוד אחד כאן, בפולין. פתאום באו אליי חברים ואמרו לי: 'אוסקר, בוא תעבוד איתנו בפולין. בדקנו שטח מסוים ואמרתי להם: 'אני פוחד. אני צריך כסף'. אמרו לי: 'אל תפחד. אנחנו גדולים וצריכים מישהו שיעשה את העבודה'. הם פנו אליי בגלל הניהול. כולם יודעים שאני עובד בין 16 ל־20 שעות ביממה כי אני אוהב את המקצוע שלי. ככה הקמנו את רוביג".

אוסק כצנלסון | צילום: אוראל כהן

את הסיפור הציורי על החדירה לשוק הפולני משמיע לא אחר מאשר אוסקר כצנלסון (56), המכהן יותר מעשר שנים כיו"ר ומנכ"ל נאנט נדל"ן, החברה־האם של רוביג. כיום נחשבת רוביג לאחת מעשר חברות הבנייה הגדולות בפולין, כשעד היום היא מכרה יותר מ־1,700 יחידות דיור.

מה משמעות השם רוביג?

"אלו ראשי תיבות של החברים והשותפים שלי מלפני עשור: רובננקו, אולימפיה, בן יקר וגת. כיום נשארתי רק אני עם רוביג. עשרות פעמים שאלו אותי למה אני לא מחליף את השם, ותמיד אני עונה את אותה התשובה: 'לא מחליפים את היסודות'".

לפני כשנתיים, כשהתחיל המשבר העולמי, החליט כצנלסון להמר על פולין - ובגדול. "ציפיתי שהיא תהיה הראשונה להתאושש", נזכר כצנלסון. "שינינו את כל התוכניות והחלטנו ללכת על פולין כי נוצרה שם הזדמנות אדירה. בדיעבד זה המהלך הכי חכם שעשיתי בחיים שלי. שמתי את רוב הביצים בפולין וההימור הצליח מאוד. אני חושב שגם בעתיד זה יתברר כהימור משתלם".

כחלק מהתוכנית להסתער על פולין החליט כצנלסון ללמוד פולנית וכיום הוא שולט בשפה על בורייה. עם המזכירה האישית שלו הוא מדבר גם ברוסית, שפת האם שלו. מאז המשבר של 2008 מתגורר כצנלסון בוורשה. אשתו וילדיו נשארו בישראל והקטן שבהם התגייס רק לאחרונה לצה"ל.

"רמת השחיתות כאן נמוכה מאוד ולפולנים מוסר עבודה גבוה. כוח העבודה כאן אולי לא מי יודע מה חכם, אבל עובד כמו שצריך. בשונה מעמים אחרים באזור, הפולנים אינם עצלנים. בתקופת המשבר ייצרה התעשייה הפולנית סחורות עבור 39 מיליון התושבים המקומיים, וזה הציל את הפולנים כי הם לא הסתכמו על ביקושים חיצוניים. מלבד זאת, לפולין מיקום מצוין בין מזרח למערב אירופה. כדאי לזכור שבפולין לא הורידו את הריבית כפי שעשו במדינות אחרות אירופה, בגלל הערכה שהכלכלה תצליח להתאושש מהמשבר לבדה, וזה מה שקרה. הכל כאן צומח בקצב מדהים. למשל, בתחום הנדל"ן למשרדים. יש כאן 2.1 מיליון מ"ר משרדים, והשנה יתווספו 300 אלף מ"ר כשהתפוסה עומדת על יותר מ־90%".

לרוביג פרויקטים בשלבי בנייה שונים המקיפים 7,300 יחידות דיור. חמישה פרויקטים ממוקמים בוורשה, שלושה בגדנסק ואחד בוורצלאב. מלבד זאת, בבעלותה קרקע בשטח של 273 דונם בגדנסק.

בחודשים ינואר־ספטמבר 2010 הסתכמו הכנסותיה של רוביג בכ־244 מיליון שקל לעומת כ־103 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד; הרווח הנקי (המיוחס לבעלי מניות) הסתכם בתשעת החודשים הראשונים של השנה בכ־28 מיליון שקל לעומת כ־8.2 מיליון שקל בתקופה המקבילה. בקופת החברה היו בסוף ספטמבר 68.6 מיליון שקל ואליהם נוספו 101 מיליון שקל שגייסה רוביג בהנפקה בבורסת ורשה בסוף אוקטובר.

מה הסוד של רוביג?

"היום, כשאני מגיע לפרויקטים שלנו בווילאנוב שבוורשה אני רואה ש־16 יזמים בונים שם, וזאת לא חוכמה - כי החוכמה היתה לבוא לווילאנוב עוד בתחילת שנות האלפיים ולדמיין שהשדה הירוק המכוסה שלג בחורף, ייהפך לשכונת מגורים".

בקיצור, עניין של עיתוי.

"אנחנו הגענו ראשונים לשוק הנדל"ן למגורים בוורשה, ועוד הספקנו לקנות את הקרקע במחיר של 250 זלוטי למ"ר. היזמים הספרדים שהגיעו לשוק הרבה אחרינו כבר קנו קרקעות ב־3,500 זלוטי למ"ר. זו הסיבה שבגללה אני יכול למכור דירות במחיר של 8,500 זלוטי למ"ר - והספרדים לא. מבחינתי, זה שוק טוב שהתייצב ברמת מחירים שנעה בטווח של 7,000–8,000 זלוטי למ"ר, שהם 1,800–2,000 יורו למ"ר. במחירים כאלה אני מרוויח, במחירים גבוהים יותר כבר לא יהיה שוק למי שירצה למכור כמויות".

מה עם ההשקעות מחוץ לפולין?

"את הכסף הגדול שמנו בפולין, שם מרוכזים 60% מהפעילות של נאנט. אנחנו נשלים 2,000 יחידות דיור עד סוף 2011, ואין חברות שמגיעות להיקפים כאלה. השקעות נכונות זה פיזור נכון של הכסף. 20% נוספים נמצאים בהונגריה, שגם שם המצב יחסית בסדר, ורק 20% מפוזרים בין רומניה, קרואטיה, הונגריה ואוקראינה".

"אחת הטעויות שעשינו זה שלא קנינו מספיק קרקעות בוורשה, ולא בגלל הסכום - כי יש לנו יכולת מימון".

איך מנהלים את העובדים בפולין?

"אני כל הזמן מקפיד לשוחח איתם, פעמים רבות שיחות אישיות. אני מדבר איתם בגובה העיניים. המנהלים יודעים שאי אפשר לסדר אותי, כי אני מבין פולנית היטב. אני קורא חוזים ומסמכים בפולנית, רואה טלוויזיה בפולנית. אף אחד לא מתרגם לי. ככה צריך לעשות אם רוצים לנהל מהשטח".

אתם חיים על הקו ורשה־תל אביב?

"אני נמצא בישראל פעם בשבועיים לסוף שבוע ארוך בן 4–5 ימים לבדוק,כי הוא אומר שהוא לא על הקו אבל נשמע שהוא כן על הקו, וכשאני לא נמצא בארץ, אשתי מגיעה לוורשה או שהיא נוסעת אתי למקומות אחרים בעולם. מדי פעם גם הילדים באים לפולין. זו העבודה שלי, ואני לא יכול לנהל את החברה מישראל.

נאנט נמצאת בשליטת אולימפיה (32.6%) ולוינשטין הנדסה (21.5%) המנוהלת על ידי שאול לוטן. קרנות השקעה פרטיות בנדל"ן, אשר גייסו הון ממשקיעים ושנוהלו בעבר על ידי חברה מקבוצת ליהמן ברדרס, מחזיקות ב־15% מנאנט ובכ־41% מרוביג. אבל כצנלסון ממהר להדגיש כי הן אינן קשורות לבנק שנמצא בפירוק. "מדובר בשתי ישויות משפטיות נפרדות, והבעיה המשפטית היא עם הבנק. הקרנות מביאות כסף להשקעות שלנו בפולין, והוא נכנס בדיוק של שעון שוויצרי".

מי זה קארל פרנץ?

"הוא בנאנט משנת 2000, כמעט מההתחלה. הוא התחיל לעבוד איתנו כעורך הדין שלנו בהונגריה. ב־2001 הקבוצה שלו הצטרפה אלינו להשקעה בהונגריה ואחר כך החליטה להשקיע גם באולימפיה. כיום היא מחזיקה בכ־17.9% מאולימפיה, ומהווה חלק מגרעין השליטה בחברה.

במהלך הראיון מרבה כצנלסון לשרטט קווי דמיון בין פולין לישראל. "זה לא מקרי ששתי המדינות עברו את המשבר באופן דומה. מעמד הביניים כאן גדול מאוד, והמשכורות של העובדים הפולנים דומות מאוד למשכורות שאנחנו מכירים מישראל. כמעט כל העובדים אצלנו לוקחים משכנתה וקונים דירה".

הפולנים דומים ליהודים?

"צריך לזכור שהם חיו יחדיו יותר מ־800 שנה וההרגלים נהפכו לזהים. בפולין, כמו בישראל, מקובל שזוג צעיר קודם כל רוכש דירה. היקף רכישת הדירות בפולין הוא הגבוה ביותר באירופה. בגרמניה, לעומת זאת, ממשיכים לגור בשכירות. האשה הפולנייה, כמו האשה היהודייה, אומרת לבעל שצריך לקנות דירה כי זה הביטחון של המשפחה. הביקוש בוורשה נתמך במשכורות גבוהות - פי 2–1.5 מהממוצע מחוץ לעיר".

לכצנלסון חשוב להדגיש שהמכירות של רוביג בפולין הן אמיתיות ושהדירות נמכרות לאנשים פרטיים ולא למשקיעים, מלאי או קרנות שונות - כפי שעושות חברות אחרות הפועלות במדינה.

שלום לישראלום

הכל החל בשנת 2000, בעת שישראל היתה שקועה במשבר נדל"ן. אולימפיה, שבה משמש כצנלסון יו"ר, החליטה לצאת לחו"ל והקימה את נאנט נדל"ן, המרכזת את פעילות הייזום למגורים של אולימפיה בפולין, הונגריה, רומניה, קרואטיה ואוקראינה. בסך הכל מעורבת נאנט ב־25 פרויקטים שונים בהיקף של כ־13 אלף יחידות דיור הנמצאות בשלבים שונים של ביצוע.

באוגוסט 2007 החלו שולם פישר ומתיו ברונפמן, באמצעות ישראלום, להיות בעלי עניין באולימפיה: הם רכשו כ־21.9% מהונה המונפק של החברה תמורת כ־175 מיליון שקל. בין אוגוסט 2007 לינואר 2009 המשיכו השניים לרכוש מניות עד שהגיעו לאחזקה של 27.4%. ואולם בפברואר 2010 הם החלו במכירת האחזקות, ואף יצאו מגרעין השליטה של אולימפיה.

במקביל התפטרו הדירקטורים שמונו מטעם ישראלום — שולם פישר, רון הדסי, איתי קפלן ואלמוג גבע. נכון לסוף השבוע שעבר, ישראלום מחזיקה רק ב־15.7% מאולימפיה, הנסחרת כיום בשווי שוק של כ־72 מיליון שקל בלבד. לשם השוואה, בדצמבר 2007 נסחרה אולימפיה בשווי של יותר מחצי מיליארד שקל.

מדוע פישר וברונפמן החליטו למכור את האחזקות שלהם באולימפיה?

"לפעמים שותפים מחליטים למכור את האחזקות שלהם, ויש לשים לב שברונפמן ופישר החליטו לצאת מהרבה אחזקות ישראליות (למשל, השניים מכרו נדל"ן בפתח תקווה ומכרו זכויות בבית פלאפון בגבעתיים ובמתחם קרגל בלוד — ע"צ). אבל היחסים עם שניהם מצוינים. אני מוזמן הרבה לאירועים אישיים אצל שולם, וגם עם ברונפמן אני מדבר הרבה בטלפון. הוא בחור זהב. הם שותפים נוחים מאוד, אין לי מילה אחת רעה לומר עליהם".

בדצמבר 2007, חודשים ספורים לאחר שפישר וברונפמן נהפכו לבעלי עניין באולימפיה, נכנסה החברה (באמצעות החברה־הבת אולימפיה יורו קונסטרקשן) להשקעה ראשונה באוקראינה. בסך הכל השקיעה אולימפיה 45 מיליון דולר באוקראינה ב־2 קרקעות להקמת פרויקט מגורים, שטחי מסחר ומשרדים. במהלך 2008 ובשנים שלאחר מכן נפגעה אוקראינה קשות מהמשבר העולמי. בשנה החולפת צנח התמ"ג שלה בשיעור של 14%.

ההשקעה באוקראינה היתה טעות?

"אני לא חושב כך. נכנסנו לשם כשהמחירים לא היו גבוהים, והיו הרבה מאוד עסקאות חמות באותה תקופה. מה לעשות שבדיוק אז ליהמן ברדרס פשט את הרגל אחרי 152 שנות פעילות?".

פישר וברונפמן ידעו על ההשקעה באוקראינה?

"בוודאי, ואני אומר להם - כמו לכל מי שנמצא סביבי - שאוקראינה עדיין לא אבודה. היא לא מתה. ההחלטה לקנות את השטח הראשון באוקראינה היתה שלי, אבל כשאולימפיה קנתה את השטח השני, פישר וברונפמן היו בפנים. הם היו בכל הסיבוב ברומניה, הונגריה, פולין וקייב וראו במה מדובר".

אוסקר כצנלסון נולד באוקראינה ועלה לישראל ב־1972. אבל רק ב־2006 הוא חזר לבקר במולדתו.

האם ההחלטה להשקיע באוקראינה נבעה מסיבות רגשיות?

"בכלל לא. כשהגעתי בפעם הראשונה לקייב לפני ארבע שנים, גיליתי להפתעתי מדינה שונה לחלוטין מזו שזכרתי. ראיתי מקום שאפשר לעשות בו עסקים, עם המון כסף ואוצרות טבע מדהימים. עם השנים השחיתות פשתה במדינה וחצתה כל גבול, אבל עכשיו התחלף השלטון ואני מקווה שדברים יתחילו להיראות אחרת".

למה אתה מצפה?

"באוקראינה 46 מיליון תושבים, ממשל חדש וסמכותי שהפתיע אותי לטובה ושיוזם השקעות אדירות בתשתיות. הבעיה שלנו באוקראינה אינה קשורה למחיר שבו רכשנו את הקרקעות או לשיערוך שלילי שהוריד את שווי הנכסים. הבעיה היא שאין עדיין תזרים מזומנים מהנכסים, ולכן אין אפשרות לבנות על הקרקע כי הבנקים לא נותנים אשראי לבנייה. אני תקוע עם נכס שעדיין לא מניב".

"קנינו קרקע במרכז קייב", ממשיך כצנלסון, "וזו עסקה שלא יכולה להתברר כטעות. אני מנסה לקדם בנייה בקייב כבר בתחילת השנה הבאה כדי שנוכל לייצר תזרים מזומנים. לשם כך אני פועל לסגור את עניין המימון עם הבנקים המקומיים, ויש סיכוי גדול מאוד שזה יצליח כי מאוד אוהבים אותנו שם. ככה נתחיל לייצר מזומנים".

לאולימפיה שתי סדרות של איגרות חוב: סדרה ב', בהיקף של כ־112 מיליון שקל לפירעון עד 2013; וסדרה ג', בהיקף של 126 מיליון שקל לפירעון עד 2015. באגוסט הורידה מידרוג את דירוג האשראי של אולימפיה מ־Baa2 ל־Ba1 והותירה את אופק הדירוג על שלילי. להערכת מידרוג, למרות שיפור בנתוני הרבעון הראשון של שנת 2010 בעקבות השלמת מספר פרוייקטים יזמייים בישראל, החברה עומדת בפני מספר אתגרים משמעותיים אל מול לוח הסילוקין שלה. את הרבעון הראשון של 2010 סיכמה אולימפיה עם רווח תיפעולי של 6.3 מיליון שקל, ורווח נקי של 0.8 מיליון שקל. סך הכנסותיה בתקופה הסתכמו ב-110 מיליון שקל. הונה העצמי של אולימפיה מסתכם ב-10% ממאזן בגובה של 1.06 מיליארד שקל, נכון לסוף הרבעון הראשון של 2010. במידרוג סבורים כי יצירת תזרים מזומנים קבוע, שפיר בנזילותה של החברה או גיוס הון משמעותי עשויים לשפר את הדירוג ואופק הדירוג שלה.

"עד עכשיו עמדנו בכל ההתחייבויות שלנו לבנקים ולבעלי האג"ח. אנחנו עומדים מאחורי כל מילה שלנו, ויש לנו יחסים מצוינים עם הבנקים בישראל. הם יודעים שאנחנו פורעים את כל ההלוואות. אני דוגל בגישה שחובות יש לשלם. אני לא רוצה לעשות 'תספורת' לאף אחד. חתמנו על הסכם עם קרן יורקוויל (אשר תשקיע עד 10 מיליון דולר בשנתיים הקרובות בתמורה להקצאת מניות - ע"צ) ואי אפשר לומר עליהם שהם מטומטמים, הם עשו בדיקת נאותות והחליטו שיש לחברה יכולת. המשבר בשוק הקונצרני כלל לא רק אותנו, אלא הרבה מאוד חברות ישראליות אחרות".

מה דעתך על הסדר החוב שהושג באפריקה ישראל?

"הכרתי את ההנפקה שלה בלונדון, ראיתי את המצגות, הסתכלתי על התשקיף וראיתי את הנכסים. הרבה מהם היו קרקעות חקלאיות ברוסיה. אני זוכר ששאלתי את עצמי אז, איך אפשר להחזיר סכומים כאלה למשקיעים? ללבייב (בעל השליטה - ע"צ) היה מזל. השוק היה חם מאוד. כולם אהבו אותו. השם של אפריקה ישראל פתח דלתות. אנשים נתנו לו (כסף - ע"צ) חופשי. אבל כמה שנים אחר כך הוא ביקש לדחות את התשלומים. האם אנשים מטומטמים? האם הם לא קראו לאן הולך הכסף שלהם? אז מה כולם התפלאו אחר כך? הם ידעו שהוא לוקח כסף באג"ח ומסכן אותו על פיתוח קרקעות ברוסיה. מה שקרה מאז (הסדר החוב - ע"צ) זה שלבייב מימש את הנכסים הכי טובים שלו אבל נשאר ברוסיה. עכשיו הוא בונה בעיקר על רוסיה ושם יש סימן שאלה גדול".

ישראלים עדיין ממשיכים להשקיע בנדל"ן למגורים במזרח אירופה?

"רוב ההשקעות הן בפולין ובגרמניה, וכמובן לא באותו היקף כמו לפני המשבר. בגרמניה הישראלים קונים דירות להשכרה; בפולין מדובר בסוג אחר של ביזנס, בהשקעה ממש".

היית עד לקריסות של חברות בפולין בעקבות המשבר הכלכלי?

"ישנם יזמים ספרדים שקנו בזמנו קרקעות במחירים גבוהים מדי, ולא תהיה להם ברירה אלא לשחרר את הקרקעות, כלומר למכור אותן במחיר הרבה יותר נמוך ממה שקיוו. יש הרבה ישראלים שנפלו, אבל הם לא מודים שנפלו. הם מחזיקים מעמד בשקט. ישנן חברות רבות שפונות אלינו כדי שנקנה מהן קרקעות, ואחרי שאני נותן הצעת מחיר, מתקשרים אליי מהבנק ואומרים לי: 'תוסיף עוד כסף למחיר שהצעת'"לא ברור.

מדוע?

"כי הלקוח אומר לבנק המממן שהוא במו"מ איתנו על מכירת הקרקע, והבנק מתקשר אלינו כדי שהתמורה תהיה גדולה יותר. זאת התוצאה כשקונים נכס בלי לבדוק".

הקאמבק של נאנט

ביוני 2006 הונפקה נאנט נדל"ן בבורסת AIM בלונדון בשווי של כ־140 מיליון יורו. אבל בסוף 2009 היא נמחקה מהמסחר כששווייה צנח ל־25 מיליון יורו בלבד. כיום נסחרות האג"ח של נאנט בתל אביב, וכצנלסון מהרהר באפשרות להנפיק את החברה פעם נוספת, בלונדון או בתל אביב. "נאנט היא חברה מבוקשת כיום", מסביר כצנלסון, "זו חברה חזקה, וייתכן שההנפקה תפתור את הבעיות של אולימפיה. עדיין לא חשבנו היכן בדיוק ננפיק אותה: בלונדון או בתל אביב. אני לא יכול להנפיק אותה בוורשה כי רוביג נסחרת שם". בחודש שעבר אשררה מידרוג את דירוג Baa1 של נאנט ושינתה את האופק מ"שלילי" ל"יציב". "הדירוג נסמך על מאפייני פעילות הליבה שלה בפולין אשר הפגינה יציבות פיננסית ביחס למדינות האזור, ונתמכת בשיעורי רווחיות גולמית טובה מפעילותה ברוביג". יחד עם זאת מציינת מידרוג כי לחברה קיימת חשיפה מסוימת למצבה של חברת האם אולימפיה, אך ההחזקות בחברה על ידי חברות נוספות, כגון לוינשטין, מהווים גורים ממתן לחשיפה זו. "חשיפתה של נאנט לשוק הנדל"ן ברומניה, קרואטיה ואוקראינה הינו נמוך יחסית לסך השקעותיה" מציינים במידרוג. עוד כותבים במידרוג כי פעילותה של רוביג בפולין הינה בעלת שיעור רווחיות משמעותי שצפוי להמשיך לבלוט לטובה בין היתר בשל עלויות הקרקע הנמוכות אותן רכשה החברה, הנעות סביב 10-15% מסך העלות הצפויה לפרוייקט בממוצע. "שיעור הרווחיות ברוביג צפוי לגדול בטווח הבינוני ארוך ויתרום לשירות חובה הפיננסי של נאנט נדל"ן" מוסיפים במידרוג. לנאנט הון עצמי בהיקף של 62.3 מיליון יורו, המממן מחצית מסך המאזן שלה, נתון המעיד על איתנות פיננסית גבוהה ונחשב חריג מאוד בקרב חברות הפועלות בתחום הנדל"ן.

"לנאנט מדיניות מסודרת של חלוקת דיבידנדים, ואין לי כוונה לחנוק חברה אחת למען חברה אחרת. אני חובש כמה כובעים בקבוצה וצריך לחשוב על כל החברות שלי מבחינת תזרים המזומנים. לאולימפיה יש כמה פרוייקטים בארץ ועד עכשיו שילמנו את כל החובות שלנו לבעלי אגרות החוב מהפרוייקטים בארץ. כמובן שנאנט עוזרת במובן שאנשים מבינים שמדובר בחברה שיש לה נכסים, וזה מקרין על אולימפיה. השווי של נאנט משפיע על אולימפיה. אני לא אנסה להיפטר מהאחזקות שלי באולימפיה, בניתי אותה במו ידיי ואני מאוד מאמין בה. היא קמה על בסיס ניהול מוצלח, והניהול שלה עדיין כזה".