היי Sarona

שרונה לוהטת. השכונה המקסימה שבנו הטמפלרים בסוף המאה ה-19 ושוכנת כיום בלב המתרחב של תל אביב היא שם נרדף להייפ הנדל"ני שישראל שוחה בו. הגינדים למשל, שם נרדף בפני עצמם, משווקים כבר יותר משנה את פרויקט גני שרונה שלהם - שלושה מגדלים בני 31 קומות מעל בתי הטמפלרים המקוריים, בשיפוליה הדרומיים של השכונה. 3 מיליון שקל מבקשת גינדי החזקות תמורת דירת ארבעה חדרים, 15 מיליון תמורת פנטהאוז שישקיף על דרך מנחם בגין ועזריאלי. לפי דיווחיה, מאות מהדירות כבר נחטפו.

מבני הטמפלרים עצמם, מעין וילות קטנות אדומות רעפים הפרוסות על פני שטח רחב ידיים מול בסיס הקריה, עתידים להיהפך ב־2012 למרכז קניות, אוכל ותרבות שוקק. כדי שזה יקרה נדרשים כמובן יזמים רבי חזון. וכך לפני כשנה רכשו הפרסומאים ראובן אדלר ואיל חומסקי, עם מנכ"ל אזורים לשעבר מתי דב ועם החברה הציבורית מידאס השקעות, 15 מהמבנים, כמחצית מהמתחם, לפי שווי של 80 מיליון שקל.

כבר אז היה ברור שהמחיר ששולם גבוה למדי. הוא משקף חלום עסקי, שמימושו תלוי בכך שהאזור אכן ייהנה מפריחה גדולה. בעיתונות הזכירו בנשימה אחת את שרונה יחד עם הסוהו בניו יורק, קובנט גארדן בלונדון, הרובע הצרפתי בשנגחאי ומתחם הקניות The Grove בלוס אנג'לס, הסמוך לשוק האיכרים ההיסטורי. לא פחות. החשבון של אנשי נדל"ן היה שהיזמים של שרונה יידרשו להשכיר את השטחים תמורת 70 עד 100 דולר למ"ר כדי להחזיר את השקעתם. והם לא ציינו את הסכום כדבר בלתי אפשרי.

בית טמפלרים בשכונת שרונה | צילום: עומר הכהן

חלפה שנה. והנה, לפני עשרה ימים דיווחה מידאס כי היא שוקלת לרכוש מכל אחד משלושת שותפיה שליש מאחזקותיו, כך שלאחר השלמת העסקה מידאס תכפיל את אחזקותיה בפרויקט שרונה ל־50%. עד כאן טוב ויפה. מידאס מאמינה בפוטנציאל העסקי של שרונה ומגדילה את חלקה בעסק. מה שמעניין הם המספרים. בתמורה להגדלת חלקה תשלם מידאס לשותפיה מחיר המשקף לשרונה שווי של 130 מיליון שקל. משמע: לפני שנה רכשו אדלר, חומסקי ודב את חלקם לפי שווי של 80 מיליון שקל, היום הם מוכרים נתח ממנו לפי 130 מיליון. בלי שממש טבלו את ידיהם במלט, כבר קוצרים השלושה תשואה של 63%. בשנה.

עדיין טוב ויפה. אדלר אמנם התפייט בראשית השבוע בראיון ב"גלובס" ואמר ש"שרונה הפנטה אותנו מהדקה הראשונה... יש מודל כלכלי חבל על הזמן, פצצה. תהיה פה ממש מלחמה להשיג מקום... אנחנו כל כך אוהבים את המקום הזה שכל אחד פה נותן הכל שהמקום יצליח" - אך זכותו של אדם לעשות אקזיט נאה כשהוא מזהה הזדמנות.

אבל אז אנחנו נשארים עם מידאס. נסיקת השווי של הפרויקט ממחישה היטב את בועת הנדל"ן שמתנפחת כאן. מידאס ממחישה כיצד הבועה הזו זולגת באופן מסוכן אל ההשקעות והחסכונות של הציבור הישראלי.

מידאס, נציין, עוסקת בעיקר בהשקעות נדל"ן בארץ ובחו"ל. היא נסחרת בבורסה בתל אביב לפי שווי שוק צנוע של 36.8 מיליון שקל. רק לפני שלושה חודשים הוחזרה החברה לרשימה הראשית של הבורסה, שממנה הוצאה אחרי שההון העצמי שלה ירד אל מתחת למינימום המותר. בדו"חותיה הכספיים לרבעון השלישי הציגה מידאס הפסד של 1.6 מיליון שקל.

בקופת המזומנים שלה שוכבים כ־5 מיליון שקל בלבד. רואי החשבון שלה מציינים כי היכולת שלה לעמוד בתשלום האג"ח במרץ הקרוב תלויה בהצלחת תוכניות ההנהלה. מידאס, איך נאמר, אינה בדיוק נמר בורסאי בשלב הזה של חייה. וגם אין לה כסף בקופה כדי לשלם לשותפיה בשרונה.

כאן בדיוק אנחנו נכנסים לתמונה. כדי לבצע את העסקה מידאס תצטרך לגייס כסף מהציבור, כלומר מקרנות הנאמנות והפנסיה שמנהלות את הכסף שלנו. באותו רגע ממש, סיכוני הבועה יעברו ממידאס אלינו. הרי מידאס תשקיע את הכסף בשרונה לפי המחיר החדש, היקר, של המתחם. הציבור יקנה את חלקו במתחם לפי שווי של 130 מיליון שקל, לא לפי 80 מיליון. זו כבר השקעה הרבה יותר מסוכנת, גם במתחם שעתידו נראה ורוד לגמרי בשלב זה.

אם המחיר יתברר כמוצדק, כלומר הבנייה והשיפוצים יושלמו במועדם, השוכרים ישלמו את מחירי השכירות הגבוהים, דרכי הגישה לא ייסתמו, החניונים יהיו נוחים, הרכבת הקלה תעבוד והציבור ינהר - כנראה לא מדובר בבועה והחוב יוחזר לציבור בבוא היום. מצד שני, אם המחירים משקפים בועה גדולה, אז אלוהים גדול.

לא מדובר בתיאוריה, המהלך כבר בעיצומו. "התחלנו בהליך של גיוס של 50 מיליון שקל באיגרות חוב", אמר השבוע אבישי אברהם, מנכ"ל מידאס, לשניר הנדלר מ"כלכליסט". האם זינוק של 63% בתוך שנה אינו מעיד על בועה בשוק הנדל"ן? לאברהם אין הרהורים שניים: "אני לא חושב שיש בועה כי קנינו את הפרויקט בזול... לא הייתי רוכש את הפרויקט לפי שווי של 130 מיליון שקל אם לא הייתי חושב שככה הוא שווה". הוא צריך היה לומר: לא הייתי חושב לשתף את הציבור אלמלא הייתי חושש שהעסק נהיה קצת יקר.

מידאס היא רק דוגמה, כמובן. נוח להשתמש בה מכיוון שהפרויקט שבו היא משקיעה את הכסף ידוע ומוכר, ושותפיה ידועים ומוכרים גם הם. אבל כמותה יש חברות בנייה וייזום רבות שמוכרות חוב לציבור ומשקיעות אותו, ישירות או בעקיפין, בנדל"ן יקר בטירוף.

זה עדיין לא מתוחכם כמו שוק האג"ח מגובות המשכנתאות, שהוליד את המכשירים הנגזרים שמוטטו את הכלכלה האמריקאית, אבל זה מרגיש כמו צעד בדרך לשם. היכולת לפרוע את האג"ח תהיה תלויה, במידה רבה, ביכולת לגבות דמי שכירות גבוהים, לאורך זמן, מהעסקים שיתמקמו בבתי הטמפלרים המחודשים. נשמע מוכר? לפחות לכל מי שקרא את הפוסט מורטם על מה שהתרחש בארצות הברית טרם המשבר, אז כולם - היזמים, הציבור, בנקאי ההשקעות והרגולטור - היו בטוחים לגמרי ששוק הנדל"ן יכול רק להמשיך ולעלות.

amir.ziv@calcalist.co.il